■目指せ！建築士【建築法規】容積率・建ぺい率
容積率に関する事項。
【ＺＥ－３３１】
●解説
▼容積率の制限
・建築物の敷地内総合計の延べ面積の敷地面積に対する割合が容積率。
・法定容積率か、道路容積率のいずれか厳しい方で制限される。
▽都市計画により指定された容積率、いわゆる法定容積率。
▽１２ｍ未満の道路による容積率、いわゆる道路容積率。
・建築物の敷地が幅員１２ｍ未満の道路に接する場合、都市計画で定められた容積率制限の他に、住宅系地域の場合は道路幅員×０．４、その他の地域は道路幅員×０．６の容積率の制限を受ける。
・前面道路が２以上ある場合、際ぢあの道路幅員により計算する。
▽高層住宅誘導地区の概要。
・利便性の高い都心高層住宅を促進するため、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域のうち、法定容積率が４００％または５００％の区域で都市計画で指定される地区、容積率緩和、建ぺい率制限、敷地面積最低限度、道路斜線特例、日影規制緩和等がなされる。
《道路容積率制限緩和》
▽条件を満たす敷地の前面道路幅員はＷａの割増緩和がある。
・敷地の前面道路の幅員が６ｍ以上。
・敷地は幅員１５ｍ以上の特定道路から７０ｍ以内。
Ｗａ＝〔（１２－Ｗｒ）（７０－Ｌ）〕／７０
・この式においてＷａ、Ｗｒ、Ｌは、それぞれ下記の数値を表す。
Ｗａ：建築基準法第５２条第９項の政令で定める数値。（単位：ｍ）
Ｗｒ：前面道路の幅員。（単位：ｍ）
Ｌ：建築基準法第５２条第９項の特定道路から、その建築物の敷地が接する前面道路部分の直近端までの延長。（単位：ｍ）
敷地Ａにおける前面道路幅員による容積率制限は〔Ｗｒ＋Ｗａ〕×６／１０（または４／１０）となる。
〔Ｗａの算出事例〕
Ｗａ＝〔（１２－６）（７０－４０）〕／７０
＝〔６×３０〕／７０
＝１８０／７０
＝２．５７１
▽住宅の地下室の容積率不算入。
条件を満たす地階の床面積は、住宅用途に供する床面積の合計×１／３を延べ面積不算入とする。
・建築基準法施行令第１条第二号の地階で、天井が地盤面から高さ１ｍ以下。
・住宅用途に供する部分に限る。
《地盤面の概要》
・建築物が周囲と接する位置の平均高さにおける水平面。
・接する位置の高さの高低差が３ｍ超の場合、その高低差以内ごとの平均高さによる。
・地方公共団体は条例で別途定める事ができる。
▽車庫面積の控除。
・自動車車庫部分の床面積は、敷地内の延べ面積の合計×１／５を延べ面積不算入とする。
・誘導車路、操車場、乗降場を含む。
▽マンション等の共同住宅の容積率緩和。
・共同住宅の廊下、共用廊下、階段、エントランスホール、エレベーターホールの床面積については、容積率算定上、その延べ面積不算入とする。
《容積率の一例》
▽住宅の地下室の容積率。
・敷地面積１００㎡、容積率１００％の場合。
・地下１階居住５０㎡、１階居住５０㎡、２階居住５０㎡で総合計１５０㎡。
〔（５０×３）－（５０×３）×（１／３）〕／１００
＝〔１５０－１５０×（１／３）〕／１００
＝〔１５０－５０〕／１００
＝１００／１００
＝１
＝１００％
・延べ面積に対して１００％で、建築可能な床面積は１５０㎡。
▽自動車車庫がある住宅の地下室の容積率。
・敷地面積１１０㎡、容積率１００％の場合。
・地下１階居住５０㎡、１階居住５０㎡、２階居住５０㎡で総合計１５０㎡に車庫５０㎡。
〔（５０×３＋５０）－（５０×３）×（１／３）－（５０×３＋５０）×（１／５）〕／１１０
＝〔２００－１５０×（１／３）－２００×（１／５）〕／１１０
＝〔２００－５０－４０〕／１１０
＝１１０／１１０
＝１
＝１００％
・延べ面積に対して１００％で、建築可能な床面積は２００㎡。
・地下控除と車庫控除がある。
▽建築物の敷地が容積率制限の異なる地域または区域の２以上に渡る場合。
・容積率制限は、面積加重平均による。
・面積加重平均とは、各地域等の容積率に、その敷地の当該地域等内にある各部分の面積率の敷地面積に対する割合を乗じたものの合計。
《重複用途地域の容積率の一例》
・敷地の前面道路幅員は６ｍ。
・近隣商業地域の部分は容積率限度３０／１０
（６／１０）×６
＝３６／１０
３６／１０＞３０／１０
・都市計画で定める容積率限度と、前面道路幅員による制限のうち、厳しい方を適用する。
・準住居地域の部分は容積率限度３０／１０
（４／１０）×６
＝２４／１０
２４／１０＜３０／１０
・面積加重平均する。
（２４／１０）×（４００／１０００）＋（３０／１０）×（６００／１０００）
＝（９６／１００）＋（１８０／１００）
＝２７６／１００
・容積率は２７．６／１０。
▽都市計画道路を前面道路とする場合。
・敷地が都市計画道路に接している場合、または敷地内に計画道路がある場合で、交通上、安全上、衛生上支障がないと認めて、特定行政庁が許可したときは、その計画道路を前面道路として、道路幅員による容積率を計算する事ができる。
・建築審査会の同意を要する。
《容積率制限緩和》
・交通上、安全上、防火上および衛生上支障がないと認めて、特定行政庁が許可した場合、許可範囲で容積率制限を超えて建築する事ができる。
・建築審査会の同意を要する。
・許可対象となる建築物。
①：機械室、その他これらに類する部分の床面積が特に大きい建築物。
②：敷地の周囲に広い公園、広場、道路、その他の空地がある建築物。
▽特例容積率適用区域内の容積率特例。
・特例容積率適用区域内に定められた地区においては、その区域内の土地所有者等の合意に基づき、他の敷地の未利用容積率を適用する事ができる。
・土地所有者等の申請により、特定行政庁が都市計画で指定された総容積率の範囲内で、敷地ごとに容積率を再指定する。
・特例容積率適用区域内とは、商業地域内に関する都市計画で、特別の容積率を適用する事ができる区域。
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