■分譲マンション管理組合の格付け
２０１９年にマンション管理適正化法が改正され、２０２２年に分譲マンション管理組合の格付けが開始されます。
主な概要は下記の通りになります。
ループデザインでは、分譲マンションの販売や管理の業務に従事し、マンション管理士をして遂行してきた見地から、独自の観点から分譲マンション管理の優劣の格付けを始めました。
所有する分譲マンションの管理実態がどうなっているのか知りたい方は、ぜひ、ご相談ください。
分譲マンションや投資マンションの管理組合の区分所有者、理事会の理事長や理事など様々な相談も承っております。
◆国による基本方針の策定◆
▼ポイント１▼マンション管理適正化を図るための基本的方針を新たに法定化
[基本方針１]
・マンション管理適正化推進に関する基本的事項。
・マンション管理適正化に関する目標の設定に関する事項。
・マンション管理適正化指針に関する事項。
[基本方針２]
・マンション建替等が必要なときにおける区分所有者等の合意形成促進に関する事項。
・マンション管理適正化に関する啓発、知識普及に関する基本的な事項。
・マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的事項、その他、マンション管理適正化推進に関する重要事項。
▼ポイント２▼市区（町村は都道府県）によるマンション管理適正化の推進：２０２０年６月に公布、その後２年以内に施行
〔１〕マンション管理適正化推進計画の作成、公表
・都道府県の区域内におけるマンション管理適正化推進のための計画（適正化推進計画）を作成。
・適正化推進計画では、管理適正化に関する目標や施策、指針、管理状況を把握するための措置等が定められる。
〔２〕管理計画認定制度
・管理組合が作成した管理計画が一定基準に適合すると認められた場合には認定する事ができる。
〔３〕管理適正化のための指導、助言等
・管理組合の管理者に対して必要に応じて助言および指導を行う事ができると共に、著しく不適切である事を把握したときは、指針に則した管理を行うよう勧告できる。
▼ポイント３▼管理組合および区分所有者の努力義務
・管理組合は、国等のマンション管理適正化の促進に関する施策に協力するよう努める。
・区分所有者もマンション管理に関し、管理組合の一員としての役割を適切に果たすよう努める。
▼ポイント４▼適用を受けた管理組合の取組
〔１〕現状把握
・『マンション管理・管理組合運営の現状診断』・・・認定基準を参考に管理および管理組合運営の状況を客観的に把握。
◆分譲マンション管理のチェック◆
分譲マンションを購入すれば区分所有者となり、必ず管理組合の組合員となります。
マンションの建物や運営は、当然に財産所有者でもある区分所有者の管理組合が担う事になりますが、一般的にはマンション管理専門業者の管理会社に委託しています。
では、数千万円もする資産購入を失敗しないよう、どのようにチェックすればいいのか。
新築マンションは先買後渡のため、建物や管理実態をチェックする事は不可能ですが、ただ、分譲する事業主や管理会社の他物件を見学したり、近隣地域の住民の質や環境などまでは確認できます。
その点、中古マンションは、ほぼ建物や管理実態をチェックする事ができます。
まず、建物ですが、購入する住戸の室内ばかり目に行きますが、もう一つ、住戸外の共用部分にも目を向ける必要があります。
管理員がいるマンションなら、対応力などを確認する事ができます。
午前中の清掃やゴミ出し以外は、ずっと管理事務所に座っているパソコンなどを見ている管理員はダメです。
マンションの１日の人の出入りなどをまったく意識していないと見られます。
管理事務所内にある防犯カメラ映像で確認していると主張する管理員もいますが、基本的に防犯カメラ映像を確認する権利があるのは管理組合の組合員か理事会の役員のみです。
管理会社の関係者だからと言って、許可無く閲覧する事はできません。
また、パソコンも管理会社の貸与か、管理組合で購入しているもので、使用方法も変わってきます。
管理組合での購入品なら、管理会社の業務のみ使用やプライベートのサイトを閲覧してる可能性があるため、理事会開催時にパソコン内を確認する方がいいでしょう。
当然に管理事務所や集会室などの整理整頓ができているかもチェックし、マンション管理をする上で雑然としていりれば、きちんとした管理ができないと見受けられます。
エントランスロビーや共用廊下、自転車置き場など、夕方に確認するのがいいでしょう。
勤務形態にもよりますが、午前中は清掃に充てられる事が多いので、当然にゴミなどは落ちていませんが、管理員や清掃員がいるのに、午後にゴミが落ちているのは建物巡回をしていない証拠です。
エレベーターカゴ内やゴミ置き場などに、やたらと警告文が貼ってあるマンションも要注意です。
“ゴミ出しルールの徹底”“騒音問題”などは、居住者の質が高くないと見られます。
そのようなマンションを購入し、生活をし始めてから嫌な思いをする可能性があります。
次に、マンションの売買契約をする前に、そのマンションの総会や理事会の議事録を閲覧し、この議事録も過去３年分くらいは確認しましょう。
この議事録を読めば、そのマンションの問題点がほぼ判明します。
管理費の支出や修繕積立金総額、年間の建物修繕履歴、管理費等の滞納者など、必ず記載されています。
この議事録は、基本的に管理会社の担当者（フロント）が作成しているため、その内容の濃度により管理会社や担当者（フロント）のレベルも計る事ができます。
議事録の内容が濃ければ、それだけそのマンションに対して中身の濃い管理をしていますが、あたりさわりのない文言だけなら薄っぺらいと判断できます。
また、管理会社や担当者（フロント）の１人よがりの議案にも確認が必要で、設備修繕の必要性のない議案やマンション管理の意味不明な議案などは要注意です。
長期修繕計画に基づく修繕積立金値上げも、区分所有者の支払能力を無視し、そのまま足りない分を値上げする議案を上程していれば、そこは三流管理会社の素人並み社員と判明する事ができます。
長期修繕計画の作成も管理会社の業務委託契約内で実施されている管理組合もありますが、現地調査を実施して長期修繕計画を作成しているかもチェックします。
竣工図面や設備報告書、過去の大規模修繕工事だけで判断し、長期修繕計画を作成している管理会社もあるため、長期修繕計画に基づき建物と設備の箇所をきちんと質問し回答を求めるとよいでしょう。
その他にも、出納業務の管理費・修繕積立金徴収は当然の事、駐車場代や駐輪場代が契約通りきちんと請求徴収しているか、長期滞納者の遅延損害金を含めた未収金など、様々な確認事項があるため、購入する際もマンション管理士などの専門家に相談するといいでしょう。
※分譲マンション管理概要はループデザインのサイト内で公開中です。
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