■マンション建物および附属施設の構造および設備【１１】
◆大規模修繕工事◆
▼施工会社選定
〔総合評価方式〕（見積合わせ方式）
・施工会社数社から総合的判断し、１社に選定する方式。
〔特命随意契約方式〕
・信頼のおける方式会社１社と特命随意契約を行う方式。
▼総合評価方式の見積参加施工業者の公募
・マンションの掲示板掲示。
・リフォーム専門誌やマンション管理業界誌などに掲載依頼。
〔掲載内容〕
・工事概要、建築概要
・参加条件（規模、実績、担当監督者の経験、有資格等）
・提出書類（会社概要、経歴書、財務諸表等）
▼総合評価方式の現場説明会
・工事費見積参加する施工業者を公募後、工事見積書作成のための現場説明会を開催。
〔現場説明会〕
・見積条件書、要領書、設計図書、仕様書配布
・工事内容、工事数量、工法、材料、工期等を明示。
〔質疑応答〕
・工事見積に必要事項の説明、確認など、工事費に関するトラブル防止。
・質疑応答書は、見積内訳書と共に工事請負契約書に添付。
▼施工業者の選定基準
１：施工業者の技術力
・工事価格：見積内容の正確、数量、単価の妥当性。
・品質管理能力：施工管理体制、改修工事の実績、姿勢、品位、熱意等。
２：現場代理人の能力
・品質管理能力、経歴、居住者対応、品位、人柄等。
３：施工業者の財務能力
４：アフターサービス（１年点検、３年点検、５年点検）、工事保証
▼評価項目
・工程表
・仮設計画
・改修実績
・会社概要
・工事組織図
・現場代理人の職歴
・工事、施工上の考慮点
・各社ＰＲ
・アフラーサービス
・下見回数
▼工事保証
１：工事保証所
・請負者、主要材料メーカー、主要専門業者の三者連帯保証が原則。
２：保証内容
・発注者、設計監理者、施工会社の三者協議により、施工会社負担の補修。
①：変色、退色、発錆、浮き、ヒビ割れ。
②：剥離、剥落、鉄筋錆垂れ、鉄筋露出、漏水。
３：工事保証対象および保証期間
①：躯体修繕・・・５年
②：外壁タイル、モルタル修繕・・・５年
③：シーリング修繕・・・５年
④：屋上防水・・・１０年
⑤：バルコニー塗膜防水・・・５年
⑥：外壁塗装・・・３年
⑦：鉄部等塗装・・・２年
▼大規模修繕工事の瑕疵保険
・大規模修繕工事の施工に起因する瑕疵担保・・・請負者が管理組合に対して加入する瑕疵担保責任補償。
・一定条件の発注者から保険金請求が可能。
・検査付き保険・・・保険会社の保険対象部分検査。
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