■分譲マンションの権利と登記
住宅などの不動産を購入すれば、売買契約時に司法書士によってその権利を法務局で登記します。
そして登記簿謄本に明記され、これが不動産を所有している証となります。
その登記簿謄本には、基本的に土地と建物があり、その中でも所有権などの甲区、抵当権など権利関係の乙区があります。
一般的に不動産は、更地などの土地と、その上に建つ建物に分けられます。
ですから土地の所有者がＡさんで、建物の所有者がＢさんと別々の場合もあり、そしてＢさんの土地に対する借地権も付いています。
ただ、分譲マンションは戸建て住宅などと違い、区分所有権や敷地利用権などと見なれる権利が付いています。
まず、区分所有権とは、マンション建物は住戸の専有部分とエントランスや共用廊下などの共用部分に分かれ、この専有部分と共用部分（共有持分権）は分離して売却できず、そのマンションを購入した区分所有者全員の権利という事で区分所有権となっています。
次にマンション建物が建つ敷地ですが、土地に対する個々の所有権はありません。
敷地は建物を所有し使用する上で必要不可欠な一対のものとし、敷地利用権としています。
戸建て住宅の土地と建物なら、土地だけ、建物だけを売却する事ができ、上記のように分離所有できます。
他人所有の土地として借地権が付いていれば別ですが、分譲マンションの建物と土地を分離所有すると、建物を購入した区分所有者が、住戸まで行く敷地が他人の権利となっているため利用できなくなります。
そのため、建物の区分所有権と土地の敷地利用権に分けて売却する分離処分禁止となっています。
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