■分譲マンション、屋外看板に要注意【その２】
先に述べたように、分譲マンションの所有権なり財産権は、購入した区分所有者にあります。
毎月の管理費・修繕積立金を支払い、毎年の固定資産税・都市計画税を納める区分所有権を有している者だけです。
それは新築分譲した不動産会社でも、日常管理する管理会社でもありません。
しかし、建設中の新築時に、建物外壁に分譲する不動産会社の社名を取付ている分譲マンションが多々見受けられます。
本来、不動産会社の社名を取付けるのであれば、区分所有者で構成される管理組合に対し広告料を支払う義務があります。
その広告料の中から約５万円の費用を捻出して許可申請をします。
ただ、現状でそのような仕組みで実施している管理組合および不動産会社は皆無でしょう。
ほとんどが、不動産会社は広告料を支払う事なく無償で取付け、管理組合は自らの費用で許可申請をしています。
しかも、これ、不動産会社は無償提供を受けているなら、広告料規模により贈与税を支払う義務があるのでは？
管理組合は受け取るべき広告料を無償にし、その果実を不動産会社が得ている。
例えば、土地の所有者が受け取るべき不動産価格を無償にし、受取者が得ていたら当然に贈与税は掛かります。
〔贈与者〕管理組合 ［屋外広告 年間広告料：２００万円］ → 〔受贈者〕不動産会社 ［贈与税：？円］
〔贈与者〕所有者 ［土地 不動産評価格：１０００万円］ → 〔受贈者〕受取者 ［贈与税：３５０万円］
でも、課税しているとは聞いたことありません。
マンション屋上に付いている携帯アンテナ基地局の賃料収入に関しては、税務署も躍起にになって管理組合に対して課税しているのに、その近くに設置してある屋外広告物に関してはスルーとは、もしかしたら何かの特例で非課税枠があるのか、それとも税務署と不動産会社がズブズブの関係なのかは分かりませんが。
分譲マンションの建物外壁に分譲時の不動産会社の広告があっても、管理組合にとってなんのメリットもありません。
申請手続きを代行する管理会社に不備を指摘すると、管理規約・使用細則で建物内での広告を無償で使える旨の条文があると回答していました。
確かに、新築時の分譲する不動産会社が、建物内に広告を出したり、施設を無償で使用する条文はありますが、それは販売住戸が売れ残った場合の条文であり、完売後も使用できるものではありません。
管理会社であっても、新築や売買などを含めた分譲マンションを十分に理解しているとは限りません。
大阪市の担当部署もこのカラクリを承知していますが、きちんと許可申請し手数料さえ支払えば誰が申請しようと関係はなく黙認しているようです。
この分譲マンションの不動産会社の屋外広告。
最近の話しではなく、昭和時代から横行していました。
実績の無い、よく分からない新興不動産会社が知名度を上げるためによくやる手です。
そして、バブル崩壊、リーマンショックで破綻して消えていった不動産会社ほど、この屋外広告を設置していましたね。
逆に言えば、不動産会社の屋外広告がある分譲マンションは、購入基準として価値が低いと見る事もできます。
投資用としてよっぽどの安値で出てきたら買いかもしれませんが。
現実、バブル期のこの手の分譲マンションは数百万円で売りに出ているので、投資用としてはお薦め物件ですからね。
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