■マンションの管理者と理事長
分譲マンションは引渡後にさまざまな役割の関係者がいます。
そのマンションの住戸を所有する区分所有者、これはお金を出して購入したその住戸の名義人です。
この区分所有者の集団を管理組合といいます。
次に理事会です。
理事会は管理組合の代表機関になり理事長などの役員がいます。
この役員は区分所有者から輪番制で選任されます。
理事会を監視する監査も区分所有者から選任されます。
ここまでが分譲マンションの財産を所有している権利者です。
分譲マンションですぐに思い付くのが管理員さんです。
管理員さんは管理組合から依頼されるか、もしくは管理組合から管理委託を受けている管理会社から派遣されて日常の管理業務を行っています。
管理会社に管理委託をしていればフロントという担当者が付き、理事会や総会などマンション管理のお手伝いをします。
その他にマンションの点検や補修をする業者さんがいます。
主に消防点検業者、雑排水清掃業者、エレベーター点検業者、機械式駐車場補修業者などです。
ですから、分譲マンションは区分所有者が入る管理組合が管理の主体となって、その代役を管理会社が補っています。
これはマンションの敷地内で確認する事ができます。
公開空地や敷地などに設置してあるプレートには管理者・○○○管理組合となっています。
新築マンションの引渡し直後は、管理組合が結成するまで管理者・△△△不動産株式会社など事業主の名称になっていますが、そこは管理組合結成後にすぐ剥がせるようシールになっています。
ただその昔は、管理者・株式会社□□□コミュニテーなどそのマンションを管理する管理会社だったりする事もありました。
管理者とは区分所有法の名称で、そのマンションを管理する代表者の事です。
では理事長とは誰か。
理事長とは標準管理規約の名称で、そのマンションを管理する代表者の事です。
同じようで違います。
国の法律的には管理者ですが、マンションのルールで定めた規律では理事長と言い換えています。
管理者と理事長の選任の権利も、区分所有法では基本的に誰でもでき、マンションを管理する管理会社でもできます。
ただ管理規約に基づく理事長をはじめ理事会の役員は区分所有者から選任しなければなりません。
だから現在は、管理者・株式会社□□□コミュニテーという分譲マンションは皆無かと思います。
もしかしたら区分所有者が実際に住まない都心の投資マンションなどでは、管理の遂行上、管理会社が管理者になって運営しているかもしれません。
管理会社が管理者になるとどう問題になるのか。
答えは簡単で、区分所有者から集金した管理費や修繕積立金を好き勝手に使う事ができます。
お金が底をついたら管理者を辞める事もできます。
そういう事情で管理者を管理組合にして、マンション運営主体を理事会に定めています。
ただ、積極的にマンション管理運営に参加してくれる区分所有者が少ないため、管理会社が一から十までしているのが現状です。
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