■賃貸アパート経営はつらいよ【その１】
２０１５年１月から相続税の税率などが変更、さらに２０１５年５月には空き家対策特別措置法が施行された。
それに対応した対策ブームが到来しています。
今まで空地や空き家だった不動産に２階～３階建ての賃貸アパートが続々と建ち続けています。
殺風景だった空地に真新しい建物が建ち、そこに住む住人が増えてその地域も活性化されます。
政府はとてもいい政策をしてくれました。
良かった、良かった。
ゴールデンハーフじゃありませんが、ちょっと待ってくださぁ～い。
日本は人口減少に向かっています。
少子高齢化で人々の流動も滞りがちです。
その上、貸家を含めた空き家もどんどん増えて８２０万戸あるそうです。
おかげで賃貸住宅の空室率は約２０％あるそうです。
１０戸中２戸、５戸中１戸が空室。
あのＵＲ都市機構の賃貸マンションも“保証人不要”“礼金・仲介手数料・更新料０円”“家賃値下げ”などと大盤振る舞いしています。
賃貸住宅を探している人から見れば、選びたい放題です。
当然、最近、建ったばかりの新築賃貸アパートに人気が集まります。
築１０年を超した古い賃貸アパートは成約決定率や入居率が下がります。
土地は所有していても、建物はアパートローンを組んで３０年近い期間を返済していきます。
建物の規模や構造などにもよりますが、５０００万円以上は借金します。
その返済資金は入居者から集めた賃料の一部を当てます。
賃料をアパートローン返済に充てる比率は入居率７０％前後で損益分岐点を設定しています。
総戸数１０戸なら７戸以上埋まらなければ赤字に陥ります。
最近では空室の心配のない不動産業者による一括借上げ制度（サブリース）もありますが、もともと不動産業者と賃貸契約する家賃が相場より低めで設定している上に、２年前後で見直しがあるため長期に渡って安心できる制度とは言いづらいです。
しかも、給湯器の故障や水道の水漏れも家主負担で補修します。
また、建ててから数十年が過ぎれば外壁や屋根の修繕工事もしなければなりません。
お札に羽根が生えて飛んでいきます。
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