■多国籍マンション【その１】
２０１２年程から都心部で地価が上昇しています。
２０１４年には大都市圏のほとんどの地点で上昇し、下落した地点が消滅しました。
日本は少子高齢化・人口減少の国です。
国民は年老い、人口は減っています。
不動産を購入する理由のない高齢者と、不動産を購入しなければならない若者の減少。
不動産の価格は需要と供給の市場主義で決まります。
日本には不動産を購入しなければならない需要は減っているはずです。
なのに、なぜ不動産価格が上昇するのか。
これは１９８０年代から９０年代にかけて起こったバブル期にも似た現象ですが、不動産価格上昇の原因は住宅用不動産ではなく、事業用不動産が要因です。
ですから不動産を購入している需要家は外国などのファンドや投資家です。
実際に長期の住宅ローンを組んで家を購入する層ではありません。
そうした需要無き価格上昇のため、本来、住宅を必要としている実需も不動産価格高騰のため手が出ない悪循環を生んでいます。
じゃあ、少子高齢化・人口減少の問題を抱えた未来無き日本に、なぜ外国人達は投資するのでしょうか。
これは不動産価格底値と円安、それに日本というブランド価値などによります。
外国人が１ドル＝１００円の時期に３０万ドルで３０００万円のマンションを購入したとします。
それが１ドル＝８０円の円高になれば２４００万円に下がり６００万円の価値減少です。
逆に１ドル＝１２０円の円安になれば３６００万円に上がり６００万円の価値増加です。
【円高】１ドル ＝ ８０円 ： ３０万ドル ＝ ２４００万円
【基準】１ドル ＝ １００円 ： ３０万ドル ＝ ３０００万円
【円安】１ドル ＝ １２０円 ： ３０万ドル ＝ ３６００万円
また、円安に加えて地価などが上昇していれば、不動産価格高騰のシナジー効果で更に価値が高まります。
ある程度、マンションを保有し売却すればキャピタルゲイン（売却益）が見込めます。
ただ、その時期に誰がいくらで買うかは別の話です。
次に、購入したマンションを賃貸に出して家賃を得ます。
これはインカムゲイン（賃貸収入）です。
ただ、外国人投資家が購入しているのは東京都心部のタワーマンションなどです。
家賃も安くても２０万円～３０万円はすると思います。
そんな家賃を出して誰が借りるかです。
外資系のエグゼクティブでしょうか。
ただ一般的に、都心のタワーマンションが１棟建設されれば約２００戸前後の住戸があるはずです。
すべて賃貸ではないにしろ、５０戸前後の住戸が賃貸に出され、近隣の同じようなタワーマンションが２０棟近くあれば、１０００人近いエグゼクティブが５０万円前後の賃料を払っている事になります。
家賃５０万円。
収入から家賃比率を２０％とすれば月収２５０万円、年収３０００万円。
そんなエグゼクティブが一部地域に１０００人もいれば、東京都心全体で考えればすごい数になりますね。
それに付随してブランド品や家具など高級品が飛ぶように売れます。
大阪ではそんなエグゼクティブを見た事も聞いた事がありません。
これが首都・東京の力でしょうか。
ちなみに横浜市の人気ニュータウンでも、７０m2（２１坪）３ＬＤＫのマンションなら４０００万円前後です。
金利等にもよりますが４０００万円の１００％住宅ローンを組んでも、毎月１５万円前後の返済で購入できます。
ただ、将来の結果はどうあれ、外国系投資家が日本都心の不動産を購入しているのは事実です。
消費税増税後、戸建て住宅の新設着工数が減少しているのは元々の日本の人口構造の問題です。
消費税増税で売れなくなった訳ではありません。
外国人は郊外の住宅は投資対象とはしていません。
これはマンションも同じです。
郊外のファミリーマンションが竣工後も売れ残っているクリアランス物件もあり、これは同じ原因です。
住むために必要な住宅を購入する実需層がいないという事です。
それでも地価は高騰しています。
別の要因で不動産価格が上昇していると言う事です。
※画像はイメージであり本文とは関係ありません。
■マンション管理士事務所ループデザイン■
マンションに関するご相談はループデザインにお任せください。
メール相談は無料です。
