不動産はデータが大事
こんにちは。
ちょっと長らくお金の事に触れていなかったので、戻しましょ
このブログでは私がオベンキョしている内容も載せていきますので、
お金のオベンキョ始めた方も一緒に学べていけたら嬉しいです
今年の私の一つの目標である
「不動産を買う」
なんですが、実は現金で買おうと思っているんです。
実は私、ローンが組めないのです。理由は↓
①まだ日本に帰国してから丸４年しかたっていない（日本でのヒストリーがない）
②日本でフルタイムで働いた事がない（給与所得者として扱われない）
しかし現金で買う場合、私のバジェットは５００万円。
一棟マンションやアパートは買えないので、区分マンション狙い。
で今回、目星い物件を見つけましたので、私のお金の先生に相談に乗ってもらったのです。
不動産を考えている方がいれば参考にしてもらえれば幸いです。
今回の物件
名古屋市某所（繁華街まで15分ぐらいの距離）
販売価格：３３０万円
築年数：１９８６年（３７年）
占有面積：17.64㎡
現況；４万円で賃貸中
利回り：14.54%
管理費、修繕費：¥8000
が広告に出ていた物件詳細です。
メリット：
•駅から10分
•賃貸中なので入居者を探す必要がない
•サブリース物件なので、空室になった時に補償がある。これに関してはしっかり契約内容を確認する必要がある
•４階建のマンションの４階部分（これは少し家賃を高くできそう）
確認要件：
•全体のマンション全体の入居率
•大規模修繕はいつ行われたか（修繕費から賄えない場合は追加費用を請求される場合がある）
•入居者の更新日、何年住んでいるか
•現オーナーはなぜ売るのか
•立地はどうか、コンビニ、コインランドリー、スーパーなど、一人暮らしの方が住むにはどれくらい整った地域なのか？
家賃¥40,000で借りている人がいるので、単純に管理費、修繕費の¥8000を引いて、自分の利益は¥32,000
利回りはこの時点で11.63%。この時点でもうデータが違う
何で１４％って広告に書いてあったかというと、
修繕費、管理費が引いてない計算
修繕費、管理費はオーナーが払うので、まずここは見落としポイントだった。
次に相場。現在入居されている方は¥40,000で入られているらしいけど、同じマンションの賃貸料を調べたら、
な、なんと
¥25,000が相場うっそって感じの数字だった
今の入居者が出ていかれたら、¥40,000で貸すのは難しいかもしれない
長い目で見た時、¥25,000ぐらいで見積もっておくのが妥当だ。
そして何と言っても私が懸念しているのは、賃貸管理。
買った不動産を自分で全て管理していくのはとっても大変！
家賃の回収や、入居者とのトラブル、あとは入居者探し、、、
この辺のことをやってくれる人を探さないといけない。
これが家賃の約５％、、、そうなると
家賃¥40,000の場合は¥2,000 なんだけど、、
家賃¥25,000の場合は¥1,250
家賃¥25,000場合の再計算：
（¥25,000ー¥8,000ー¥1,250）x12÷¥3,300,000x100＝５.72
築３４年で利回り５.72%は少なすぎる…
相場築２０年〜３５年の利回りは７〜１０％
これで現金３３０万円を回収するには１７年かかるという計算です。
悲しい、、、、たった３３０万円を回収するのに１７年。。。私いくつになるの？？
これは”運用”という意味で買うにはちょっと見合わないと判断。
これならインデックスを細々やっていた方がずっと効率がよい。
ちゃんちゃん
次に期待します。
不動産は本当にデータが大事。
投資や株のように日々のニュースや経済状況をほとんど追っていく必要もないし、
日々変動するものとは違うので、ほぼそのデータ通りにお金は入ってきます。
だから人によっては面白くないて感じる人もいるし、
逆にデータ通りに動くところが安心って思う人もいるかも。
アメリカでは１０年以上不動産投資をしていたけど、
アメリカはキャッシュフロー狙いではなく、キャピタルゲイン狙いなんだけど。
とういのもアメリカの住宅は何年経っても資産価値が下落しないんです。
１００年ものの不動産が１００年まえよりも高額で取引されている現状ww
どっちにしろ、不動産はデータさえしっかりあれば、これぞ正に不労所得！
今日の学びは本当に楽しかった、先生ありがとうございます。
肉体に鞭打って働かずして、お金に働いてもらう術を身につけ、
ゆとりある充実した生活をしていきましょう！
私でよければ相談に乗ります💌