先日空室になった部屋の原状回復工事が
終わったので、確認に行きました。
以前の記事で書いた玄関ドアのキズらし
きものは、その後管理会社に調べてもら
ったところ、キズではなく単なる汚れで
クリーニングできれいに落ちました
（クリーニング前）
（クリーニング後）
原状回復工事と言っても、今回は特に
大きな工事は無く、キッチンの蛍光灯を
LED照明に替えたのと玄関からキッチン
周りのクロスを張り替えたくらいです。
蛍光灯については2027年末までに製造・
輸出入が終了するので、入退去のタイミ
ングで出来るだけLED照明に替えるよう
にしています。
クロスはキッチン近くがどうしても汚れ
がちになるので、汚れが目立たないよう
に白ではなく木目のクロスにしました。
意外なことに、この木目クロスも量産品
で白いクロスと単価は同じなんですよね
ちなみに品番はサンゲツSP2568です。
白いクロスより木目クロスの方が高級感
があっていいですね
今は閑散期で厳しいですが、早く決まっ
てほしいです。
物件を買うにあたり、融資先として現状
二つの信金と取引をしています。メイン
バンクの『まいど信金』とサブバンクの
『おいで信金』です。今年買った戸建て
は、おいで信金から融資を受けました。
その際、担当者から立て続けの融資は難
しいので、次はある程度間を空けてほし
いと言われました。
そこで、間というのはどのくらいの期間
かと聞くと、それは一概に言えないと言
われました。
（なんだそれ
その期間がわからなきゃ
話にならんだろうが）
と思ったんですが、担当者もそこははっ
きり言えないようでした。
いずれにしろ、今後新たな購入希望物件
が出てきたときに状況によってはおいで
信金から融資を受けられない可能性が
出てきました。そうなると必然的に融資
先は、まいど信金一択になり心もとない
ので、もう一つ新たな融資先を見つける
ことにしました。
融資してくれそうな金融機関はいくつか
あるんですが、私の投資エリアや投資
スタイルを考慮すると、融資先は信金が
ベストで、今取引しているまいど信金や
おいで信金を除けばここしかないと決め
ている信金がありました。
ただ残念なことに、私の住む町にはこの
信金の支店が無いのです。しかし隣町に
は支店があり私の自宅からも近いので
早速この支店に電話してみました。アポ
なしで突然訪問すると門前払いになる
可能性大ですからね
電話口で事情を話すと融資課長に繋いで
くれたので、融資先を拡大したい旨を話
したところ、それでは一度詳細な話を聞
きたいということで、アポを取って店舗
を訪問することになりました。この信金
は隣町にあるので『となり信金』
と
名付けます
さて訪問当日、店舗へ行くと先日電話で
話した課長とその部下の係長が二人で
対応してくれました。挨拶後、早速持参
した所有物件一覧表と確定申告書3期分
を渡しました。所有物件一覧表の記載
項目は以下のようなものです。
・物件種類（アパート、戸建て）
・物件所在地
・部屋数
・築年月
・土地面積
・建物面積
・購入年月
・購入価格
・借入先
・借入残高
・完済年月
・年間家賃収入（満室時）
課長が資料をパラパラと見て
「少し見ただけでも、しっかり経営され
ていることがわかります」
と言ってくれました。所有物件一覧表
の記載項目以外に質問されたことは
・勤務先（業種・職種）
・家族構成
・金融資産（内容・金額）
・物件入居率
・現状の借入金利
・今後の目標規模
などです。一通り回答をしたところで
課長から
「まさに信金にピッタリの経営スタイル
ですね」
と言われました。
そうでしょう
今後具体的な物件が出てきた際にはぜひ
相談してほしいと言われ、その際の融資
条件として以下のように説明されました
融資対象となる物件は耐用年数の2倍ま
で。例えば木造の耐用年数は22年なので
その2倍の築44年までの物件が融資対象
となる。金利については現状2％台後半
から3％程度、融資期間はまいど信金や
おいで信金と同程度になるだろう。
また今はフルローンが難しく、いくらか
頭金を入れてもらう必要があると言われ
「フルローンは当初楽だが、後々きつく
なるので、やるつもりはまったく無い。
以前まいど信金から戸建ての融資でフル
ローンどころかオーバーローンを提案さ
れたことがあったが、それを断りあえて
頭金を入れたくらいだ」
と言うと、少し驚かれました。
面談時間は1時間弱で、手ごたえは十分
でした。
あとは物件を見つけるのみですが
これが一番難しいんですよね
2年ほど前に4世帯アパートを購入しま
した。
このとき、一つ懸案事項がありました。
このアパートは、4世帯中2世帯がサブ
リース契約なのですが、その2世帯の
家賃が相場に比べて極端に安いのです。
そこでサブリース契約をした経緯を聞い
たところ、空室が長期間続いたため
サブリース会社に依頼し、空室を埋めて
もらったのだという話でした。私はその
話を聞き、とても違和感を感じました。
というのも、このアパートは最寄駅から
10分程度でそこそこ駅に近く、しかも
都内隣接地域で、最寄駅の隣の駅はもう
23区内という利便性の良い場所だから
です。きっと募集方法に問題があったの
でしょう。
そしてこのサブリース契約について
調べたところ契約書に
「売買による所有権移転後、6か月経過
すれば所有者（貸主）から解約可能」
という条項がありました。
「よし
購入後にサブリース契約を解約
して相場並みの家賃にすれば、収益性を
グッと上げられるぞ」
こうして4世帯アパートを購入後、所有者
変更に伴い、改めてサブリース契約を締結
するために、サブリース会社担当者、
管理会社のN社長、私の3人が管理会社の
オフィスに集まりました。
管理会社のN社長は売買時の仲介業者兼
管理会社社長で、以前からこの物件を
よく知っているのでそのまま管理を引き
継いでもらいました。
ここまでが購入時の話です。
さてそれから2年経ち、現在どんな状況
かと言うと、1件の退去も無くサブリース
契約も継続中です。賃貸借契約更新時に
サブリース会社に多少家賃を値上げして
もらいましたが、それでも周辺相場とは
比較にならない安さです。
このままではいつまで経っても状況が
変わりそうにないので、当初の予定通り
サブリース契約を解約することにしまし
た。
早速管理会社のN社長にサブリース契約
の解約をしたいと電話すると、N社長が
「サブリースの解約は出来ませんよ」
と言うではないですか
「え
何言ってるの」
どうやらN社長は契約時のことをすっか
り忘れていて、このサブリース契約が
解約出来ないものと思い込んでいるよう
でした。
そこで契約書に書かれている解約条項を
教えたのでですが、
「条文の解釈は色々出来ますからねぇ」
などど寝ぼけたことを言います。
「何言ってるんですか。契約時にサブリ
ース会社担当者と3人で確認したことを
覚えてないんですか」
いくら言ってもピンとこないようなので
サブリース会社に確認してみろと言い
電話を切りました。
数日後、N社長からメールがあり
「サブリース会社担当者に確認した
ところ、リバティさんのおっしゃる通り
解約可能でした。申し訳ありません。
これから解約手続きに入ります」
と書かれていました。
「そうだろう。やっとわかったか
このポンコツ社長め
」
ちょっと説教してやろうと思い、電話
するとN社長から私の認識が間違って
いましたと謝罪の言葉がありました。
契約時の事をまったく覚えていないと
言うので呆れましたが、このN社長は
ポンコツなだけで根は善人なので今回は
許してあげることにしました。
一般的にサブリース契約をオーナー側
から解約することは非常に難しいので
N社長が解約出来ないと思い込んでしま
うのもわからなくはありませんが
不動産のプロなんだから、もう少ししっ
かりしてくれよと思った一件でした。
