３ 借換えの注意点
(1)諸費用
借換えには、新規の住宅ローンの借り入れるのと同様の諸経費が必要となります。
そればかりか、現在の住宅ローンの抵当権を抹消したうえで融資が実行されるので、抵当権抹消登記にかかる費用も負担しなければなりません。
必要となる諸費用には、下記のようなものがあります。
●金銭消費賃借契約書印紙代
●事務手数料
●保証料
●抵当権設定・抹消登記費用と司法書士報酬
●火災保険料
上記費用は、借入内容で異なりますが、たとえば借入額3000万円で30年返済であれば約70～80万円程度が必要となります。
一方、保証料を借入れ時に外枠方式で一括払いしている場合は、現在の住宅ローンの完済から当初の償還予定時までの期間分は清算のうえ返還されます。
総返済額と必要となる諸費用を加えて総支払額を計算し、最も有利な借換え商品の選ばなければなりません。
(2)事務手続き
借換えの申込みや事務手続は以下のような流れで行います。
通常、現在の住宅ローンの借入れ先と借換えローンの融資先の両金融機関と打ち合わせをすることになるので、慣れない顧客にとっては申込み書類の収集など相当の労力負担となります。
事前に事務手続の大まかな流れを把握して、負担軽減を図るようにしなければなりません。
１借換え先に事前審査申込み
２事前承認回答
３本審査申込みと現在の借入先に一括返済の申込み
４融資承認通知
５融資実行・現在の住宅ローンの一括返済・抵当権の抹消登記申請
６借換え住宅ローンの返済開始
借換えを決意してから融資が実行されるまで、長ければ３ヶ月程度もかかる場合があります。
主に必要書類の収集と融資先の審査に時間をとられることになりますが、この間に金利情勢が変化し、より優れた商品が登場することも考えられます。
借換えについてはこの点を十分に注意することが大切です。
(3)融資条件不適合
仮絵の際して、以下のような理由で融資否認となることもあります。
新規借入れ時と同様の注意を持って、借換え審査をスムーズに行えるようにしなければなりません。
<物的条件>
●不動産の担保評価が低下したために融資希望額を借りることがてきない。
●新築時は提携ローンであったために承認されたが、現在時点で法的要件を満たす証明ができない。
●ワンルームマンション
<人的要件>
●収入が減ったために返済負担率を満たさない。
●転職、起業などで勤務年数要件を満たしていない。
●教育ローンなど別の借入れをしている。
●当初借入れ後、別の借入れで個人信用情報に登録されている。
●団体信用生命保険に加入できない傷病にかかっている。
<融資関係>
●「金利上昇リスク軽減タイプ」の借換えを行う場合は、返済額が増加して返済負担率が基準をオーバーしてしまうことがある。
(4)複数ローンの借換え
借換えを実施しようとする場合、現在利用している融資はすべて一括で返済することが原則です。
たとえば、公的融資金利３％、35年固定と都市銀行変動金利2.625％、35年返済を借り入れている場合、公的融資の長期固定が有利だからといってそのまま継続し、都市銀行ローンだけを借り換えるというようなことはできません。
(5)住宅ローン控除との関係
借換えにより新しい住宅ローンを借り入れる際、顧客が住宅ローン控除の適用を希望する場合は、新たに借り入れる住宅ローンが要件を満たしていることが条件となります。
特に償還期間は10年以上なければならない点に注意が必要です。
(6)フラット35での借換え
現在、フラット35による住宅ローンの借換えが、以下の要件で可能となっています。
ただし、取扱いのない金融機関もありますので、確認が必要となります。
[要件抜粋]
１借換えに伴って住宅や土地の名義や持分の変更がないこと。
２現在の住宅ローンの借換え日から１年以上経過し、かつ申込日の前日までの１年間、正常に返済していること。
３現在の住宅ローンの借入額が8000万円以下で、住宅の建設費または購入価額の100％以内。
４住宅の床面積が70m2以上で、技術基準に適合していること。
５「借入れの対象となる住宅ローンの残高」または「機構による担保評価の額の200％以内」のどちらか低い額まで。
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