バブルとインフレーションはどんどん値段が高くなると云う点で共通している。違いは、一部のモノがその価値を超えて上昇するのがバブルだ。一方、全てのモノが上がるの上昇するのがインフレーションで、その場合は価値も上昇しているので価格が価値を大幅に超えることはない。
価格が価値を大幅に超えれば、その価格は成立せず、いつかは価格が下落することになる。それが、バブル崩壊だ。
価値とは何か。日本がバブルの時、土地転がしが横行して土地が高騰した。このとき、土地の値段が価値を大幅に超えて値上がりした。土地の価値とはなにか。たとえば、その土地を使って商売をしたときの利回りで計算されるものだ。簡単のために、駐車場経営を考えよう。
１０台収容できる駐車場で、一台当たり月一万円 の駐車場の土地を考えよう。この場合、年間１２０万円の収入が期待できる。
しかし、この１２０万円の収入は保証されたものではなく、将来この近くの状況が変化することにより、全く需要がなくなるリスクがある。そのリスクを考慮し、利回り１０％ぐらいで考えるの妥当だ。つまり、将来受け取る駐車場料金の割引率は１０％と考え、将来受け取る駐車場料金を現在価値にする。
と無限に計算する。これは、等比級数の計算で、簡単に計算できる。無限に足すと1200となる。つまり、この土地は１２００万円の価値がある。この土地がそれ以上であれば、駐車場としての投資をせず、売り払った方がよい。
バブルと云うのは、投機家が、値上がしている物件を見て、価値を度外視して買って、値上がりしたら売りわたすを繰り返すことによって、どんどん価格が上昇する現象だ。しかし、そんな高い土地でその土地代に見合う収益を上げることが出来ないため、実業家はそんな土地を買わない。誰も買わなくなった土地は大暴落する。それがバブル崩壊だ。
投機家は、土地の購入資金を借り入れによって行う。金利が低いほど、投機家によるバブル形成引き起こす可能性があるのだ。