今日、ヤフーニュースを見ていたら
こんな見出しが。
「東京在住の30代女性が、今住みたい街。
読者にアンケートした結果は？」
このアンケートを実施したのは、
人気女性誌「CLASSY」。
こちらは、
〈20代後半〜30代前半の「都市型」で
上質なものを見抜く目を持っている女性〉が
ターゲットの雑誌です。
つまり、トレンドをリードする、
お金を持ったバリキャリ女性を
ターゲットにしてる雑誌なわけです。
そんな女性たちが選ぶ（住んでる）エリアは、
6割が23区内。
特に多いのは、渋谷・新宿・港・目黒区とのこと。
ここでは、
東京の近郊出身（横浜生まれ、市川市育ち）で、
東京の東側、北側、南西側に住んだ経験があり
東京の土地マニアであるわたくしが、
独断と偏見で、
〈東京でマンションを買うならここ〉
という街を話していこうと思います。
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その前にまず言わなければいけないのが、
当たり前のことですが、
マンションを買うのにいい場所は、まずその方の
・職場、学校
・好み
・収入
に大きく左右されます。
職場や学校から近かったり、
アクセスがいいほうがもちろんいいし、
にぎやかな場所がいい、
という方もいれば
自然の多い、静かなところがいい
という方もいます。
なので、今回は
【購入しても価値が落ちない
〈資産価値の高い街〉】
を基準に決めていきます。
また、戸建ては
〈売りにくい〉
だけでなく、
〈22年で建物価値はゼロになる〉ので
リセールバリューが低く
（購入時より売却時の方が安くなる）
資産性が低いので、
（戸建ては、永住向き）
今回は資産性を考えての話なので
マンション購入での話で
〈資産価値の高い街〉を基準に、
【東京の住むのに魅力的な街はどこか】
を探っていきます。
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また、断りを入れておきますが、
今回の話は、住宅をあくまで〈資産〉と
捉えた場合での話です。
気に入った街、エリアで住宅を購入し
そこにずっと住み続けたい、
という方には全く当てはまらない話なので
そのような方はスルーしてください。
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【人気の街ランキングは信用しない】
まずその前に、
ネットやテレビで
「どの街に住むべきか」や
「人気の街ランキング」
などの記事や番組をよく見かけますが、
これらの記事や番組は
注意して見ることが必要です。
特に注意したいのは
不動産会社や賃貸仲介会社などが
作っている記事。
それらがピックアップする街は
彼らが売り出したい街であることが
多々あります。
なので、そういう記事には
そんな場所が人気！？
というものが、かなり多く見られます。
人気の街ランキングなどを見るには
そのサイトの背景をよく調べて
信憑性を吟味する必要があります。
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【マンションを買うなら、環七と荒川の中】
話を戻して、
まず、資産価値の落ちない街はどこか、ですが、
これは街単位で考えるのではなく
ゾーンで考える事が必要です。
東京で資産価値の落ちないエリアは？
それは、
・荒川より西側で
・環状七号線より内側
これがまず条件です。
このエリアのマンションは
ほとんど資産価値は落ちません。
（資産価値の下落率年間1%台）
マンションの価値は立地が全て。
首都圏のマンション資産というのは
平均で毎年2%落ちとされています。
上のエリアより遠くに行けば行くほど
3%落ち、4%落ち、、と
価値の下落率は高くなります。
この下落率の低いエリアは
資産性を考えるのであれば
購入の候補エリアから外すのが賢明です。
（購入時より売却時の方が安くなるため）
なので、繰り返しになりますが
資産の落ちないマンションを買いたいのであれば
上のエリアを頭に入れておくことが重要です。
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【昔から栄えている街が◎】
都内で住宅を買ってきた
友人たちとの話を分析すると、
・最近開発されたエリア
・昔、工業地帯だったエリア
というのは、実際に住んでみると
街に深みがなく、
どこが表面的で面白みに欠ける、
という話が多々聞かれました。
やはり、昔から人が賑わっていた街、
というものは
街に深みがあって面白い、
住んでいて満足感が高い、
という話でした。
昔からある商店街があって
それが現在も活気に溢れている、
そんな街がいいという話です。
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次に、具体的に街が決まったら
その街のどこに住むべきか、です。
実は東京は坂が入り組んでいる街で、
高台と低地が混ざって街を形成しています。
住宅の絶対的基本ですが、
一番良い土地、とされているのは
高台の南傾斜
になります。
これはもちろん、災害リスクが少なく
土地がカラッとしていて陽当りがいいからです。
また、都内の環境の良い南傾斜の高台は
かつて大名屋敷（下屋敷）だったところが多く
その広大な敷地が明治時代に、
有力者の邸宅や大きな病院、
官庁の建物、大企業の研究所
大学などの学校の敷地
などになったりしました。
つまり、明治時代から時間をかけて
いい環境のエリアが形成されたわけです。
一方で、谷筋のエリアの多くは
貧しい人たちが密集して住んでいた名残があり
土地は細かく分割されてしまったので
今でも古い狭小住宅が
ビシッと建っているケースが多く
冠水のリスク、ジメッとした雰囲気
日照の悪さと相まって、
都内の一等地であるにも関わらず
なぜか安いエリアが存在する理由になっています。
ところが、最近はそのような
谷筋のエリアにも開発の手は伸びており
新しいマンションがバンバン建っているのが
現状です。
その場合、マンション価格は比較的安く、
土地の事情を知らない人は
「このエリアでこの価格！？ お買い得！」
と飛びついてしまうわけです。
確かに、現在の建築技術では
谷筋でも建物自体の安全性は
全く問題ないのですが、
問題はそのマンション周りの環境です。
駅やスーパーが近くても
その土地独特の雰囲気は変えられないので
注意が必要です。
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それと、ここからは
私の個人的な意見なのですが、
東京でマンションを買うには、
上の「18歳から20代の人が一人暮らしをするには」
であげたエリア、かつ、
上の「資産価値が落ちないエリア」が
重複しているエリアが
最強なのかと思います。
