今回は、アメリカ、
ウォール・ストリート・ジャーナルの記事をご紹介。
「住宅価格が上昇している５つの理由」
２０１２年１１月の記事です。
http://blogs.wsj.com/developments/2012/11/27/five-reasons-home-prices-have-been-rising/
レンダ―・プロセシングサービス（住宅ローン処理会社）の報告によると、
住宅価格が９月、前月よりも０．１％、前年より３．６％上昇した。
４０の主要都市の中で最も多い上昇率だったのがフェニックスで、
１年前と比べて１７．７％も上昇している。
LPS（レンダ―プロセシングサービス）は、
住宅市場を結論付ける材料としてはまだ不十分として、
このデータを厳しく受け取った。
一方では上昇のスピードが緩やかな中、
住宅価格の下落が見られるような地域内で
急激な価格上昇を見せるような市場もあるからだ。
だが、一般的には、住宅価格を押し上げる少なくとも５つの重要な要因がある。
①住宅購入容易度
住宅購入を決断する決め手はたいてい、月々のローン額である。
大幅に住宅価格が下落したこと、そして低金利が重なって、
住宅ローンの平均支払額は２００５年の＄１，２７０から＄７２０にまで下がった。
（頭金１０％、保険料、税抜き）
②世帯数の増加
バンクオブアメリカ・メリルリンチのエコノミストによると、
過去５年間の平均の、新規世帯数の５７万、そして昨年の６３万に対して、
今年（２０１２年）はほぼ１００万の世帯が追加される。
人口増加率からみると、１２０万に近くなっていいほどだ。
③家賃の上昇
昨年の低金利と雇用拡大は、
さほどバイヤーの緊急性や購入意欲に火をつけなかった。
賃料の上昇が、その流れを変えた。
インカムゲインを得ようとする投資家が増加し、
もっと最近では投資家に迷う理由を与えなくなっている。
④差し押さえ物件のシェア
差押えなどによる投げ売り物件のシェアが減少。
住宅ローンの不履行は２年半前がピークであり、
銀行はロボサイニング・スキャンダルを教訓に差押えのペースを緩め、
差押えの代案としてショートセールを推奨している。
特に、差押えに裁判所を通さなくてよいカリフォルニア州やネバダ州は、
急速に不良債権の数を減らし、価格を安定させた。
⑤在庫の不足
新築住宅の販売在庫数が、この５０年で最も少なくなった。
この３年で、施工会社が建設事業を削減したことによる。
住宅所持者は、現在の実際の価値よりも安価では手放したくない。
売り手が少ない市場での住宅需要は拡大し、
買い手は物件をめぐって走り回らなければならない状況だ。
ある地域では、差押え物件のメリットのであるディスカウントまで消えてしまった。
↓新築在庫数のグラフ
