も～う、１年前になるんですねぇ・・・・この記事だしたの。。。。

消費税増税決定したときに”再アップ”したんですよね。

で、４月以降どうだったんかいと、腰折れまではいっていませんが、

（想像よりひどいと言っている識者もおります）

駆け込み需要の反動は、きっちりと出ております。まっ、そりゃそーだわね。

１２月に１０％まで上げるかどうかを決めるわけですが、ど～なりますかねぇ。

多分、あげるんでしょうけどね　

家買うどころの話じゃないと思う人、よっしゃ買うぞとなる人、それぞれだとは思いますが、現金で買える人はそ～はいませんね。

住宅ローンを組むわけです。

そんなときのご参考になれば幸いです。

（再々アップで恐縮です (;^_^A ）

以下『再アップ記事』です。

『２０１３年１０月３日；再アップ』

『消費税増税決定』の”記者会見”が、こないだありました。

現行、5％⇒8％に、来年4月からなります。

この春位から、増税される事を見越して”家を買う”・”家を建てる”方、多数いたように思います。

今回の増税決定を受けて「うんやっぱり損すんのかな～」とか、おもってる人も多いのではないかと思います。まぁ～そう考えても不思議ではないね。

これに関しては、”人それぞれ”と言う表現があてはまりますか。

『住宅ローン減税の拡充』もありますから、全部が全部”損をする”という訳でもない。

ただ、この増税がきっかけで、家探しを本格化する人は、それなりに出てくるのではないかと思います。

家を買う時、現金ポンッで買える人、そーわいませんわね。

皆さん『住宅ローン』を利用されると思います。

過去記事に『住宅ローンを借りるとき』をやっていますので、読みやすくして、再度ご紹介。

ご参考になれば幸いです。

『２０１１年３月４日；掲載記事』

「そろそろ家を買おうかなぁ～」と考えている方、いつの時代でもいますよね。

まして低金利がずぅ～っと続いている世の中です。（⇒どこまで続くかは、謎だ）

「家賃払うよりローン組めるなら買っちゃうか」ってなってもおかしくないですね。

でも、住宅ローンの審査基準とか基本的な考え方がよく分からず、

「自分は、どの程度住宅ローン組めるのかな」

「希望の借り入れできるのかな」

「う～ん」になっている方、意外と多いと思います。

今日は、”簡単に、ご説明”⇒”簡単”と言っても長くなりますね、多分

『借入申込時に安定した勤務先（事業）で、安定した収入があること』

借入申込者の”人となり”を見られます。

一般的に”属性”と言います。

※サラリーマンの方なら、少なくとも”1年以上”同じところに努めている必要があり、且つ、コロコロ転職していない方。

（新卒は2年以上ね～目安）

　数多く転職している人でも借りられますが、転職に”筋の通った説明”が求められます。（ヘッドハンティングや同一業でのキャリアアップ等）

※個人事業主・会社経営の方は”3年（期）以上”事業をされている方。

　基本的には直近3年（期）とも”黒”で安定している事。急激に伸びていたりする場合は、そこまで評価が見られない場合が多いです。

例1,000万⇒1,200万円⇒2,000万円とかの場合。

あたりまえと言えば、あたりまえですね。最近は、派遣や契約社員の方もかなり増えました。

主契約者（ローン借入る本人）が、上記のどちらにもあてはまらない方は、『フラット35』の利用がいいでしょうね。

⇒これは別の機会にやります。

次に、『年収』です。

年収は、”税込”で考えます。

（給与所得者と確定申告している方では多少異なりますが、ここでは、給与所得者で説明します。）

金融機関によって評価は分かれます。が、一つの目安として、年収500万円（400万円の場合あり）以上と、以下で評価が分かれるケースが多いです。

どう変わるのか差がつくのかは、以下でご確認。

次に『返済比率』を考えます。

年収（税込）に対する「年間返済額の割合」をいいます。

年収によっても差がありますが、上限は40％で見る金融機関が多いです。

500万円以上の税込み年収がある方ですと、大体は40％でしょう。

（35％の場合もあります）

逆に、300万円以下の方は25％・20％迄とかもあります。

　　例；500万円×40％＝200万円（年間返済額）

　　　　200万円÷12＝166,666円（月額返済額）・・・・①

この”差”は、結構でかいんですよ。

仮に400万円で前後する場合、390万円の人と410万円の人、

家賃払っている金額は、そ～う変わらんでしょ。

でも、借りれる金額は、これで仕切られるので、大幅に変わります。

次に『金利』を考えます。

実際の借り入れ金利と、審査の金利は違います。

『審査金利』各金融機関が独自に設定している審査の為に使う金利。

一昔前は”横並び”の傾向があったのですが、今は多少、金融機関によって差があります。

基本的には、4％を基準に審査しています。

金利が上がった時に”返済できるか ”どうかを考える為ですね。

実際の借り入れ金利で審査してしまうと、年収に見合わない借入額になってしまいますから。

（当然、大幅に金利が上がれば、審査金利も上がります）

次に『借入年数』を考えます。

借入年数が短くなるほど支払総額は少なくなります。

一般的には、”最長”で先ず考えます。

月々の返済額が一番低くなりますからね。

現在のシステムですと、最長35年が多いです。

但し、最終完済年齢の規定があります。

金融機関によって差がありますが、”80歳”までが一番長いですかね。

要は、自分の年齢をそれから引いた期間がローン期間の最長になります。

45歳以上の人は、35年組めなくなります。

属性が問題ない場合、返済比率、審査金利、借入年数を使い、住宅ローン希望額が、先ず”まな板にのるか”検討する事になります。

以下、上記数値を使って（例）計算です。

年収500万円の『返済比率』から出てきた月額返済額に、『審査金利』を、一先ず4％で考え、幾らの借り入れ額になるか計算してみましょう。

借入希望年数は、35年として考えてみます。

35年ローンの場合は、

　　①；月額返済額に、0.004427（4％の場合の概算賦課金率）を、割り込んで下さい。

計算すると約3,765万円位になります。（多少前後する可能性はあります）

これが、この年収の方の借入上限と思ってもらっていいでしょう。

上記で”差”の話ありましたよね。

仮にこの計算で『返済比率』25％でやりますと、約2,352万円位になります。

（例）500万円×25％＝125万円÷12＝104,166円÷0.004427＝約2,352万円

おいおいこんなに変わっちゃう。

まったくもって、考え方を変えなきゃねぇ～これじゃ。

で、「この年収の方が、約3,700万円の借り入れ希望をする場合、この後、どう審査するのか」です。

一先ず”まな板”にはのりました。次に個人（法人）の信用情報を調べます。

過去から現在までの借り入れ履歴ですね、簡単に言うと。

現在のカードローンや車のローン、クレジット等の分割払いの買い物、これから借り入れる『住宅ローン』の支払に、影響が出る要素の返済が無いか、過去に”事故歴”がないかを、把握するためです。

ここで注意しなければならないのは、使っていないカードローンの枠は、利用しているとみなされるケースがある ことです。

金融機関にもよりますが、メガバンクなどは、使用していない枠も『返済比率』に組み込んで審査する場合もあります。

50万円位のカードローンの枠持っている方いますよね。返済比率では使っていなくても、月額2万円強の支払いがある とされる場合があります。

ということは、希望の借り入れよりも”減額される可能性がある”ということです。

これは、大変もったいないです。

このケース以外と多くて、且つ、ご自身が忘れている事が多いです

昔、付き合いで作った銀行のキャッシュカードに、”反対側に矢印が付いている”ようなものがあると、それは”カードローンとしても使えるタイプ”です。

今は”自動で枠が増える”事は、ほぼ、ありませんが、昔作ったものですと、”知らないうちに枠が増えてる”事があります

使っている物がある場合はもちろんですが、持ち込み前に、よ～く調べましょう。”1回払い”のお買いものは、大丈夫です

それと、要注意は携帯ね。

最近は携帯本体代金ローンになっているんですよね～。

ということは、たびたび遅れたりした場合は、履歴が残っちゃいます気お付けて下さい。

併せて”勤務先に問題ないか ”も調べます。

会社が”金融機関と係争している”場合等は、本人に問題なくても『取扱不可』になる場合があります

”年金を支払っていない”方も、取扱できないケースがあります。

同様に”住民税の滞納”がある方もです。

それと最近は、『反社会勢力』についても調べます。

と、まあ～こんな感じの審査をします。

掻い摘んでますので、ご容赦を・・・・。

『総合判断でお取扱できませんでした』となる場合は、上記の何かに問題がある事になります。

減額の場合は、単純に何か把握していない借入があるか、枠があるかと勤続年数等が浅い場合によくあります。

理由をキチンと言ってもらえれば、その後の対応もできるのですが、

基本、理由は一切いいません

⇒とはいえ、なんと伝わってくるものはあります。

当然、購入物件の担保評価も審査しますが、一般的な銀行（信用金庫等は別）は、余程のことがない限り、物件の価格100％（物件によっては取り扱い不可あり）まで評価を見ますので、ご本人の内容（属性）で、借り入れできるかどうかです。

個人信用情報は、ご自身でも取れます

郵送で取得ね。

身に覚えのある方は、くれぐれも金融機関に持ち込む前に、よーく調べてください。

金融機関で審査受ければ、持ち込みの履歴も残りますからね。（一定期間で消えますが）

現状、希望額が借りれない人でも、”1～3年”かければ状況は改善できますので、ご自身の状況をよ～く把握し、適宜、相談して下さい。

相談先は不動産会社・金融機関・各種の専門家等色々あります。

一先ずは、不動産会社さんがとっかかりとしてはよいでしょう

でも、”ローンに明るくない方”も多々おります。

その場合は”とおり一辺倒の話しかしない方でない方”を、是非、見つけて下さい。

結構、力強い味方になってくれる方いますから。

どうやって見つけるかって

それは”不動産会社の見分け方、付き合い方”で分かります。

別の機会にお話ししたいと思います。

掻い摘んで話そうとしても、結構なボリュームになってしまいました

補足しなければならない事、多々ありますが、端折りましたのでご容赦ください m(_ _ )m

それと、先にも述べましたが、今回は、『フラット３５』については、お話ししておりません。

これ、また別なんですね。

『フラット３５』は、またにしたいと思います

以上ですが、これについては、あらためて新しく記事にしたいと思います。

１０年前と取扱金融機関の考え方、実際に借入れに来る方の属性も大きく変わりました。

当然、住宅ローンの実績を伸ばしたい金融機関は、独自の審査基準を設けます。

そんなこんなも取り入れてみたいと思っています。

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