このタイトルテーマについて話を進める上で、前提として皆様にお伝えしておきたい点として、「不動産のプロ」とは、あくまで「プロフェッショナルな意識を持って不動産の購入や売却をする投資の心構え」とさせて頂きます。
その上で、「儲けとは何か？」をお伝えします。
なぜこのテーマを最初にお話しさせて頂くかといいますと、不動産に対する世間の見方が大きく3つあり、不動産投資はその売買利益のことを指しているという認識の方が非常に多いため、敢えてもう一度、不動産の「ふ」の字に立ち返って説明させていただきます。
①不動産投資家タイプ＝儲かる、不労所得、アーリーリタイアメント
②資産形成タイプ＝貯蓄、年金の代わり、サラリーマンでもできる
③地主、後継者タイプ＝相続、節税、土地活用、築古物件の改修や空室活用
私が不動産投資をする上で、経験上は投資銀行時代に日本全国300億円近くの不動産資産を管理および売買したことと、家業（個人）で300案件近く不動産買付を行い10億円超の不動産売買をしたこと、建替えなどで何十億の資産を扱っていることなどです。むろん、人からの相談案件は数えきれませんが、100万円、1000万円といった少額の不動産プロジェクトにも携わり、さまざまなサービスを自社のベンチャー事業で作っていることを考えますと、①から③までの考え方を横断的に捉えるようになりました。
①は、アパート・マンションを中心に物件を購入する不動産投資家タイプで、不動産売買による利益や利回り〇％といった指標で投資を行っています。
②は、分譲マンションやマイホームを複数持つ不動産を中心とした資産形成タイプで、所得税やローンを活用した節税を考えた投資を行っています。
③は、昔から不動産を相続したり、長年不動産を保有している地主、後継者タイプで、古くなった建物を建替えしたり、相続・事業承継や不動産運用のために節税を考えた投資を行なっています。
その①～③まで誰しもに当てはまるのが「LDKプロジェクト」である限り、地方再生のため、地域創生のために必要な物心両面（お金と想い）についてお話しをします。
LDKプロジェクトは、一言でいえば、空きビルに10のお金を使って投資し、収益を生み「続けて」15～25まで純利益を引き上げる事業といえます。
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空きビル → 解体 →コンバージョン → 店舗 → 空室から満室へ → 利用者はだれか？
その昔、私が所属していた米系投資銀行では、90年代のバブル崩壊後につぶれた日系会社を2億円で買い取り、その会社を一つ一つ不動産と事業に切り分けて事業再生を行い、収益化したモデルがありました。事業再生した時点で10億円位の価値となり、不動産J-REIT（Japan Reit)に売却して証券化することで、日本の投資家から、さらに15億円が集まって運用できるというような、10倍も物件価値がひきあがるなんてことはザラな時代でした。
では、今ではそんなことはできないのでしょうか？
私はこれから不動産投資はチャンスの時代を迎えると断言できます。
空家、空きビル、商店街の空洞化といった不動産の社会問題は、日本の人口減少や高齢化などの社会背景に加え、賃貸募集の際に、旧態依然とした「駅徒歩何分、物件の築年数、間取り」のみで営業マンが入居者案内を行っているという不動産流通上の欠陥があると私は指摘します。たとえ、その空家、空きビルをリニューアルしたとしても、駅からの距離や築年数は変わりませんので、結局、インターネットから検索をしても、よほどじゃない限り、30、40年経った物件を借りようというお客さんはいないのです。
このような問題を解決していくことが、チャンスの発想の入り口であり、大きく値下がりした物件価値を再生するために必要な技術が「金融」だと考えています。街づくりや活性化といった想いだけではお金は生まれない。高利益が出せる不動産投資をしようと思っても、日本にはそんな望む物件はない。
これからは地域が必要とする事業をテナントして迎え入れて、中長期的な視野で不動産を再生しようという地域創生のためのファンドモデルが求められる。たとえば、森ビルが開発した東京にある「六本木ヒルズ」という住居、事務所、商業、学校、文化施設などが入った複合施設があり、10年目を迎えた昨年、過去最高の利益だったと述べています。築年数が古くなっても賃料が上がっていくというのは、いわゆる施設サービスが認知され、街としての付加価値が上がり、来場者が増えた結果といえるでしょう。
その収益性を測る不動産の鑑定方法を「収益還元法（しゅうえきかんげんほう）」といいます。
ただ、安く買って高く売るのが投資だとするならば、プロから言うならば、誰でも運がよければできるという結論です。いつか、高く買って安くしか売れなくなってしまうという時代が6、7年おきに起こって、①の不動産投資タイプの方の大半が消えます。②もローンが払えなくなって消えます。③は急に消えることはないが、相続や空室問題でトラブルが起こって最終的に消えます。
そんなことを述べたいのではなく、収益還元法にはもう一つ考え方があり、「売上-費用＝利益」の中で、利益を上げることで売却価格が高くなります。
つまり、売上を上げるか、費用を下げるか、不動産を運用している時に「何をするか？」で、利益が変わります。LDKプロジェクトでは、「売上をあげる」という選択肢でも、「費用を下げる」という選択肢でもなく、「付加価値を上げて売上も費用も上がる」という結論です。ただし、費用以上に売上が上がれば、利益が高くなります。
命題はシンプルながらも、その実験をしているのが「LDK覚王山」です。
皆さんと共に時代を創る第一歩を一緒に歩みましょう！
