昨日は23区内の戸建て物件を見てきました。
朝、電話で物件の詳細な住所を教えて頂いた担当の方に現地から電話し購入する方向性をお伝えしました。
塾の講師業を終えて帰宅すると、ちょうど詳細資料が到着。内容を精査し、そのまま昨夜のうちに「買い付け」を入れました。
今回の物件、一言で言えば「かなりの訳あり」です。
登記簿が「練習問題」のような状態
まず驚いたのが、登記簿謄本の長さです。あんなにボリュームのある謄本は、プロでもなかなかお目にかかれません。
「持分100分の2」という細かい所有権がズラリと並び、差押あり、競売履歴あり……。
他にも、いろいろありましたが専門性が高いので省略します。
大昔、登記簿の読み方を勉強していた頃の自分に見せてあげたいほど、「何でもあり」な状態でした。まさに実務の練習問題のような物件です。
リースバックという特殊な状況
さらに、この物件は「リースバック」物件でした。
【リースバックとは？】自宅を不動産会社などに売却し、売却後は「家賃」を支払うことで、そのままその家に住み続ける仕組みのことです。老後資金の確保やローンの完済を目的に利用されるケースが増えています。
現在の居住者さんは、ご高齢のお母様と息子さん。
お母様は生活保護を受給されており、住居費の不足分を息子さんが補填するという形で生活を維持されていました。
通常、生活保護受給者の場合、定期借家契約（期間が決まった賃貸契約）を結ぶのは難しいケースが多いのですが、今回は例外的に契約が認められていたようです。さまざまな諸事情が重なった、まさに例外だらけの物件でした。
保護費の分は、区役所から直接入金。
不足分は、家賃保証会社から入金。
定期賃貸借契約という事は、期間終了後に退去して頂く事が出来ます。（私はしないけど。）
土地値から逆算した「勝算」
私が即断した理由は、その出口戦略にあります。
将来、入居者様が退去された際の「更地価値」を、
なんと、今回の購入価格を大幅に上回る土地評価が出たのです。この会社は、結構シビアなのでビックリです。
例えば、「2,000万円で購入して、更地価値が2,500万円」といったイメージです。
退去までの家賃収入（インカムゲイン）を考えれば、将来の解体費用を差し引いても十分すぎるキャッシュフローが見込めます。しかも、受給者の方は長期入居の可能性が高く、安定した運用が期待できます。
三拍子そろった好条件
さらに、スペックも申し分ありませんでした。
23区内・駅徒歩10分
2方向が公道に面した角地
大手町・日本橋まで30分圏内の好立地
3階建て可能な準防火地域
ジョナサンまで徒歩30秒（！）
リースバック物件は、買取価格が抑えられる傾向にあります（その分、家賃も低く設定されるため）。結果として、23区内としては「破格」と言える条件になっていました。
解体費用
解体費用は、接道の長さ、幅員等により変わってきます。狭い道路や一方通行などは、警備員さんを配置したりする為、費用がかさみます。又、重機が入らないような土地だと、手作業になる為、これまた費用がかさみます。そういう点でも、バッチリな物件でした。
スピード勝負の現金一括
他にも検討している会社があるとのことでしたが、これだけの条件。モタモタしている暇はありません。
ローン審査などで時間を取られてチャンスを逃さないよう、迷わず「現金一括購入」を提示しました。
現在は売り主様の判断待ちですが、このワクワク感こそ不動産業の醍醐味ですね。良いご縁になることを願っています。
