皆様、2018年も明けて5日目となりましたが、
本年もよろしくお願いいたします。
本日は「メインバンク」を訪問してきました。
理由は「前回の記事」の件を説明する為でした。
実は「オーナーＭ」というのは、私です。
投稿時点では「契約解除の期日」に達してなかったので、
伏せていました。
電話でアポを取る際に売却のことを告げると
担当者は「何かあったのですか」と慌てておられました。
確かに銀行員の立場からすると
「金銭的なトラブル」
を想像されたのかと思います。
本題に入りますが、次長、担当者との3者面談という形で
事情を説明しました。
今回の主な理由は
「資産の買い換えを前提とした売却」
です。
現状の問題点として
1.周辺の家賃相場の下落
①1R、20㎡以下、3点ユニットの一般的な家賃総額は
4万円以下。
②家賃総額4万円前半を維持する為に
生活保護受給者の割合が増えてきた。
2.修繕費の増加
①大規模修繕は済んだが、今後は付帯設備の
交換が増える。
②入退去のサイクルが短く、原状回復費が
増えてきた。
上記の内容を踏まえて、
「所有するリスク」
を強調しました。
（次長、担当者ともに賃貸経営に関しては
あまり詳しくないようで説明に苦労しました）
次に今回の売却による効果を説明しました。
端的に言えば
「純資産が増えバランスシートが
更に良くなる」
ということになります。
現状
簿価（土地、建物） 5,200万円
借入残金 3,800万円
純資産 5,200-3,800＝1,400万円
↓ ↓ ↓
売却後
売値 7,800万円（税、諸費用含む）
借入残金 3,800万円
純資産 7,800-3,800＝4,000万円
※今回の売却による単体ベース
以上の結果から
「自己資金を多くして、
来たるべき買場」
に備えたいと思います。