NPAB
  • 19Apr
    • 海事代理士試験の対策資料

      海事代理士試験の対策資料を作る予定です。海事代理士試験は、「海事代理士 筆記試験対策」の記事でも書いたように、予備校の講座もなければ過去問以外の資料も乏しいため、試験対策がやりずらいです。過去問回しでも合格点を取ることはできますが、やはり試験当日まで不安になるかと思います。そこで、海事代理士試験の対策資料を作ろうと思います。順番はアットランダム、作成日程も確定していませんが、少しづつ作っていくつもりです。

  • 11Apr
    • アメリカ10年国債がこんなことに…

      予想通り、中銀の超介入によりアメリカの株価は続伸していますね。ただ、実態経済は明らかに悪いですし、この株価上昇はこの介入によるものなので2番底は見据えておきたいですね。一方で、この介入により、しかも格付けダブルBの社債もFRBは買い受けるらしいので、スタグフレーションのフラグが益々立ってきています。そのため、2番底が出現した時のために現金にできそうな資産がないか見回したところ、アメリカの10年国債がありました。年利は2.7%の国債なのですが、アメリカも金利がものすごく下がったこともあり、市場価格調整により、今売ると、なんととんでもないキャピタルゲインが発生することがわかりました。もちろん保持していた方がトータルリターンは大きいのですが、投資用の現金が欲しいので頃合いを見て売却しようと思います。あと気になるのは、社会構造が大なり小なり変わりそうなので個別株の選定が難しそうなところ。下記の記事で書いたように、いくつか無難な個別は少量買ったのですが(アメリカは1株から買えるのでいいですね)、ETF(今1番突っ込んでいるのはVTIです)を軸に投資しようと考えています。【港区の不動産にみるフルローンの恐怖】https://ameblo.jp/kyushu2012/entry-12587015263.htmlちなみに、個別で警戒しているのは自動車、観光、飲食、エネルギーです。でも、エクソンモービルは1株だけ期待を込めて34ドルの時に買ってみました(笑)まぁ、エクソンモービルは、コロナ直前のファンダは悪くなかったからね。

  • 04Apr
    • 港区の不動産にみるフルローンの恐怖

      ご無沙汰していました。先々週はアメリカが無制限金融緩和をするということだったので、株を少々仕込んでしました。まぁ二番底、三番底を見越して、少量投資としましたが、無制限金融緩和は急進的なインフレによる現金(通貨)価値の毀損を将来的に招き得るわけですので、いくらか株に変えていました。それにかまけていて、こっちは放置していました…また、インフレに強い資産としては不動産が最有力なわけですが、私は既に実需用に不動産を持っているので、それはできませんでした。まぁできても高いから買いませんが…で、そんなことを思っていて思い出したのが、学生時代の先輩が数ヶ月前に都内でいわゆるワンルーム投資を始めたことでした。私は、1投資用は実需用のローンよりも金利が高いこと、2不動産価格が高いこと、3フルローンは経済的柔軟性が乏しい(危機に陥ったときに採れる選択肢が少ない)こと、4家賃保証も改悪をされ続けて計画が狂いやすいこと、5ローン控除が使えないこと等を挙げて反対しました。しかし先輩は、購入物件が東京の港区ということあり、いわゆる資産価値があると踏んで購入されました。しかし私は、この港区での投資こそ、最悪だと思っています。確かに、不動産は都心(東京や名古屋なら中村区)から価格が上がり、田舎や郊外から下がるのが統計的に見てとれます。だから、値上がり期待で買うなら、都心、特に東京のいわゆる都心三区だと思います。しかし、東京都港区の地価の変遷と今の新築マンションの坪単価を調べるとボラリティがもっとも高いことがわかります。具体的に言うと、東京都港区の現在の新築マンションの相場は、みたところ、坪500-600万で、物によっては坪1000万もありました。一方、東京都港区の底値は坪300-350万です。つまり、ボラが坪300万円程度あるわけです。10坪(35平米くらい)くらいの小規模な部屋でも、単に地価が下がっただけで、マイナス3000万円が生じる可能性があるわけです。2-3人くらいで住む20坪(67-68平米)の部屋ならマイナス6000万円です。てか、6000万円って、名古屋なら立派な一軒家が建てられる金額ですよ。都心三区だけは大丈夫という意見をネットで見受けましたが、すごく都合がいい考えだなぁと感心していました。人間は、自分だけは大丈夫という考えになりますからね。大丈夫です、都心三区もバブル崩壊、リーマンショックの時にしっかりも値下がりしていますから安心してくださいと言ってあげたいです。先輩もちゃんと調べて納得した上で購入されているならいいのですが、私はゾッとしました。あくまで可能性の話ですが、景気後退だけでマイナス何千万が生じうる物件をフルローンで買うなんて、怖くてできません。しかし、調べていくうちに見えてきたのですが、東京都港区は実需にしろ投資にしろ、不動産系の評論家には絶大に推薦されているのですね。おそらく、港区の底値は彼らもご存知だと思いますが、数字で納得したい私としては無批判的な賛成はできません。まぁ、まだまだ不動産価格は上がるぜ!というお考えならば、私も港区はいいと思うので全くもって賛成ですが。別の記事でも言ったように、私は別に田舎や郊外の不動産を推しているわけではないです。単に身の丈にあった、つまりいざというときに柔軟に動けるようにしておくことを推しているのです。ぶっちゃけ、資産、資産って言うのなら、株や投資信託の方がよいと思います。

  • 21Mar
    • 止まる勇気

      来月はエンベデッドの試験があるのですが、状況が状況なので、ここ最近はずっと投資に関して情報収集していました。投資は401kはやっていますが、完全な自己資金での投資はこれからです。ただ、外為ではちょくちょく小遣い稼ぎのようなことはしていたので、精神コントロールが大事なんだろうなとは思っていたのですが、投資もそうだと思いました。そこで、以下のようにしてみようかと思っています。1この半年から一年は待ち。やるなら負けることを前提に少額でやって、お金ではなく経験と感覚を買う。中期~長期投資(短期は外為。でもFXはしませんし、レバレッジもかけません。)のつもりですが、まだ買い時ではないと考えています。理由としては、今回の落ち幅は調整期ではなく暴落期に分類されますが、そうだとすると、歴史的には底値になるまであと1-2年程度かかるからです。ちなみに、調整期の最速ですら、1-2か月はかかっています。実際、今回の騒動で倒産が噂されている某有名な外国企業もありますから、そのあたりの動向をみてからにします。2底値は狙わない機会損失になるかもしれませんが、利益が最大になる可能性があるのであれば、それだけリスクもあるからです。逆張りという手法もありますが、今回は順張りが初心者向きな気がしました。というよりも、初心者がやりがちな失敗の大半が逆張りらしいので。暴落期は、戻り幅も大きいので、上がりはじめてからでも遅すぎるとまでは言えないと思います。3レバレッジをかけない。ポジションを大きくしすぎない。自分はナンピン癖が外為であったので、株もレバレッジは利かせません。また、大勝=ハイリスクを伴う=投機になりやすいことを今一度認識して、気長にやります。4利益確定ラインと損切りラインを明確にする。外為でもそうですが、これは大事だなとつくづく思います。特に損切りを勉強代と思えるかですね。5マイルールを遵守し、かつ他人の意見を根拠にしては動かない。情報収集はしますが、自分で決めないと納得感がなかったり、経験値にならないので。これも外為で感じたこと。ホント、アナリストほど信用できない人はいません(笑)ひどい人とか、100円から110円が予想レンジとかありましたからね…これでいいのなら、私もアナリストですよ(笑)6大勝は目指さないウォーレンバフェットさんですら、年間プラス20%なのですから(まぁ彼は運用資金が巨額ですからね。)、初心者は況んやですね。だから、目指せ2倍とかそんなところは目指しません。

  • 18Mar
    • 株にみんな注目しているけど…

      ご存じの通り、市場が荒れていますね。。。狼狽されている方、何事もないように生活されている方、買場を虎視眈々と狙っている方、様々だと思います。世間では、株でもちきりですが、私は債権バブルの方が心配です。債権バブル崩壊は間違いなく悪い意味での金利上昇につながりますからね。。。ここ最近の債権は投機も増えていましたから、どうなることやら。

  • 16Mar
    • 変動金利vs固定金利

      これまたよくある質問。変動金利か固定金利か?状況によるとは思いますが、私は条件付で変動金利がよいと考えます。巷では、繰り上げ返済よりも投資に回した方がいいという意見が散見されますが、あえてこの意見に食ってかかろうと思います(笑)まず、この投資の方がいいという意見は正しいです。ただ、この状況を見た上で言っているとしたら、適切とは断言できないと思っています。なぜならば、ご存知の通り、日本は金利を上げると破綻してしまいます。それは株価的な意味もありますが、金利を上げると日本が返す利子も増えてしまうので国家財政に影響が出てしまうからです。つまり、本来ならば例外的なレベルの量的緩和をやっているにも関わらず物価上昇が未達成の今、金利を上げると単に自分の首を絞めるだけになってしまうからです。日本はそんなアホなことはやらないと思うので、理屈上は金利を上げるとは考えにくいです。あと、固定金利は分かりにくいようにトラップを仕込まれている点も要注意ですね。優遇率が11年目から変わっていたりします(もはや、固定金利じゃないよね(笑))。よーく読まないと気付きません。私は、固定金利にしては低すぎる気がしたので読み直して気が付いたのですが、これに気が付いた時は驚きました。固定金利推奨の方が試算に使っている固定金利の数値には、エセ固定金利の金利で試算されているものもある気がしてなりません。また、証券や銀行等の友人の話を聞くと、住宅ローンは長い期間払っていただき、余剰金は投資していただく方がカモ、じゃなくて上客らしいです。金利で稼ぐという雰囲気は薄いので、こういうやり方にシフトしているとか。なんかこれって、固定金利推奨の意見の方の理屈そのものの気がします。彼らはこうした銀行マンの口車に乗せられているようにしか見えません。まぁ、贅沢を言えば、「変動金利35年繰り上げ返済なし、余剰金は投資」というお客さんが、金利変動リスクもお客さんが取ってくれるので真の上客なんでしょうけど(笑)一方で、低金利が35年も続くという考えは、さすがに脳内お花畑状態かと思いますので、35年で返すつもりなのであれば、変動金利はリスクが高いと思います。そういうわけで、10年くらいで返せる借入れの方10年くらいで売却予定の方は変動金利の方が現状では良いのではないでしょうか?10年で売るなら、4-5年間金利が変わらなければ、変動の勝ちですからね。また、短プラは9年間不動なのに対し、長期金利はピクピク動いています。短プラが変化無しであることは、未来永劫変化しないことの保証ではありませんが、長期金利と違い、その金融商品としての性格上、そう簡単に動くものではないわけです。上述した日本の置かれた金融状況に鑑みると、なおさらです。もちろん、余剰金はつみたてNISAとかで複利を利用して稼ぐ方が良いと考えるのもアリなので、投資派の方は固定金利でもいいですが、投資は、たとえいわゆるドルコスト法でも日々の情報収集や経済動向のチェックは欠かせなくなるので疲れます。そういうのが好きならばいいですが、好きでないならば、繰り上げ返済は単に余剰金を返済に充てるだけなので、まだそっちの方がマシだと思います。たとえ投機ではなく投資であったとしても、よく調べもせずにやるのは、個人的にはどうかな?と思っていますので。

    • タワーマンション

      今日はタワーマンションについて。私はタワーマンション懐疑派なのですが、親がタワーマンションに住んでいることもあり、どんなものか何となく知っています。ネットで言われるほど悪くない部分もあるので、タワーマンションへの誤解を解く意味でも記事にしようかと思います。1大規模修繕うちの親は中古でタワーマンションを購入したのですが、つい最近、大規模修繕が始まりました。ネットでは、タワーマンションの修繕は大変とありますが、思ったよりは大変じゃなさそうです。ゴンドラじゃないと工事ができないとか、そういうことはありませんでした。この点は意外でした。2近所付き合いタワーマンションと聞くと、なんか近所付き合いが無さそうに感じますが、うちの親はマンション友達ができたそうです。曰く、共用施設が充実していて、似たような属性の人が多いので、意気投合しやすいそう。これも少し意外でした。3眺望これはよかったです。住んでいる本人は、慣れて飽きるよとのことでしたが、私は素直に良いと思いました。まぁ、窓が開けられないとか弱点もありますが、そんなに窓開けます?って思うので、我慢できるレベルではないかと思います。4資産価値タワーマンションの一番の売りはこれかと思いますが、私は懐疑的です。と言いますのは、明らかに割高だからです。まぁ、駅直結(駅近ではなく)とか、設備がハイグレードとか納得できる要素があればいいですが、単に駅近タワーマンションだからというだけで割高になっている物件もあるように感じます。タワーマンション人気とか、(比較的タワーマンションに多い)駅近人気とかは、あくまでも今の価値観ですから、それが未来永劫同じとは限りません。少なくとも、今と同じ価値観が維持されることは保証されていません。40年前に文化住宅と持て囃された郊外の団地に今や誰も見向きもしないのと同じです。5管理先ほど、思ったよりも大規模修繕はやり易そうと言いましたが、マンション管理はやはり大変とのこと。住人が変わることは珍しくないそう。幸い、うちの親のマンションは大きめの部屋しかないので、1kとか一人用はなく、価値観や属性が似た世帯が多いそうなのですが、最近は混在したマンションも多いので、意思形成が大変なところもあるかと思います。6ローンで買うものではない(ハイリスクハイリターンの金融商品に近いことを認識する)うちの親は節税対策で数年前にキャッシュでタワーマンションを買いました。曰く、ローンで買うようなものではないとのことてす。というのも、「タワーマンション需要はどうなるかわからない。今はタワーマンション自体の稀少性もないし、人気に限りが出たら戸数が多いから値引き合戦になるだろう。そうしたら、価格競争となり残債がある人ほど不利となるだろう。」とのこと。今の感覚だと俄には信じがたいですが、団地だって当時は不人気になるなんて、信じられていなかったでしょうからね。よく、たとえ実需でも、マンションも投資の1類型と言われますが、そう考えるとタワーマンションは気が引けます。そもそも、不動産ほど投資に不向きな金融商品はないですし、その中でも割高なタワーマンションは、まさに万馬券狙いの物件です。当たれば大きいですが、かつての団地のようになったら涙目です。ちなみに、郊外の団地が流行った当時は、モータリゼーションのムーブメントが来ていたようなので、駅から遠くても車で通勤も買い物もするのだから住環境重視で選ぶのが正解という雰囲気だったのかな?と推察します。しかし実際は、電車通勤は相変わらず(名古屋も電車混んでいます)、駅からどんだけ近いかが最重要になっていますからね。テレワークも広がりつつある今、もしかすると30年後の人から、「30年前は騒々しく住環境が悪い駅近に高いお金を出して住み、電車で通勤していたらしいよ」なんて言われていないとは言いきれません。

  • 05Mar
    • 私がマンションにおいてリセールバリューを重視しない本当の理由

      今日は、私がマンションでリセールバリューを重視しない最大の理由を書こうと思います。実需であれ投資であれ、不動産の最大の強みはインフレに強いことです。特に都心部はインフレの影響を受けにくいので、インフレになったときに有利と言われています。ご存知の通り、政府はインフレ、少なくともデフレスパイラルにならないようにしようとしています。リセールバリューは、とどのつまり、セールというように売ることを念頭に置いています。つまり、インフレに最も弱い現金にするわけです。そうだとすると、現金をインフレに強い不動産に変える行為をするのに現金のことばかり気にしているのが不思議でならないのです。例えぱ、賃貸したときの不動産としての価値(レンタルバリュー?)がとれくらいになるのかを考えるとか、買ったときと借りたときのキャッシュフローの変化を考えて不動産を購入するのであれば、納得です。しかし、色々な購入検討者のお話をうかがっていると、こうした観点が著しく欠如している気がしました。例えば、マンション価格がいつ下がるか、よく聞かれますが、その点で言えば、まずはインフレすると思うかどうかというのが正しい考えだと思います。つまり、不動産はインフレに強い資産であるという前提がないのです。出口戦略が売却にしろ、賃貸にしろ、確かに安く買う(仕入れる)というのは大事ですが、単なる値上がり期待ならば、不動産よりもドルコスト法で株や債権を買った方がよっぽど利口です。不動産が高騰している今だからこそ、改めて不動産の資産上の強みが何なのかを考えてみると良いのではないでしょうか?

  • 02Mar
    • おすすめ米国株はこれだ!(定番ばかりですが・・・)

      さて、虎視眈々と状況を伺っていた米国株への投資ですが、もう一落ちしたら始めようと思います。前々から色々な会社の財務状況を調べていたのですが、以下の会社が良いなと思いました。【なぜ米国株?】米国株は以下の特徴があるので日本株よりもおすすめです。・1株から買える・増配するという文化・減配はやると総スカンを食らうので安易にやらない文化(日本は高配当で有名だった日産が0配当にする暴挙がありましたが、アメリカはこういうことはしないですね)・ここ30年は、巨視的に見れば常に株価は上昇している(健全にインフレしている)・2100年まで人口が増える見込み(移民を受けれているものあるでしょう。アメリカの出生率は1.84なので。個人的には日本も移民を受け入れるべきだと思いますよ。人口は経済にとって馬鹿にできない要素です。)【投資信託】ETFは、VIG一択でしょう。【インカムゲイン狙いの会社】・フィリップ・モリス・インターナショナル(高配当で人気のたばこ業界。数か月前に暴落したこともあり、安くなっている一方で、高配当は相変わらず。)・アルトリア (PMIの親ということもあり、高配当)・VISA(販管費が抑えられていてよい。高配当率とは言えないが、納得いく率であり、配当性も無理のない数値で好感。)・ペプシコ(経営状態よし。しかも炭酸税など逆風の中でも他の清涼飲料ブランドも多数持っているなど、リスクヘッジがされている。)・マクドナルド(やはりフランチャイズ収入が優秀。経営状態は安定している)・エクソン・モービル(経営状態よし。特筆する点はないが、無難な一手)・AT&T(高配当。インフラなので、潰れることはないだろうが、経営状態は良くないのが気になるところ)・ベライゾン(AT&Tと同じ。経営状態が気になるが高配当。)・ユニリーバ(経営状態よし。高配当ではないが、無難。今後も増配が期待できる。)・ジョンソンエンドジョンソン(高配当。ただし、ちょっと無理して配当している感は否めない)【キャピタルゲイン狙いの会社】・インテューイティブ・サージカル(今からだと今更感のある会社だが、AI手術はホットな技術であり、伸びに期待。ただし、現状では無配当なので、完全なキャピタルゲイン狙い)・ビヨンドミート(これも今更感がありますが、人口肉と言えばここ!という感じでしょう。それとも、メンフィス・ミーツとかの方が良いか?)

  • 29Feb
    • FRBが利下げを示唆

      アメリカFRBが利下げを示唆しましたね。まだ下げ幅があるアメリカはいいですね。日本はもう下げられないですからね~さて、アメリカの株価が下がってきていますが、SARSの時と同じ軌跡を辿るならば、ほぼ元に戻るものと思われます。しかも、利下げを示唆していますからね。ただ悲しいのは、示唆した瞬間、実はアメリカ株価は上がったのですが、市場はそれも折り込み済みだったようで、最終は下がってしまったようですが(笑)とはいえ、実際に利下げをやればアメリカ株価が元気になりうるのは間違いないでしょう。まぁ、アメリカ全体で見ると、アメリカの株価は下がったことがない(もちろん、瞬間的には下がったことはありますが)ので、黙っていても上がるとは思っていますが。やっぱりユニコーン企業が多い国は違いますね。大手とユニコーンをミックスさせたアメリカ株は鉄板という通説はあながち間違っていないと思わされます。ちなみに、リーマンショックのときのアメリカ株価の下がりは約5000ドルです。また、SARSのときはリーマンショックのときと比べると全然下がっていません。私はキャピタルゲイン狙いは否定的で、積立(ドルコスト法)や配当金狙い推奨派ですが、できるならば安い時に買いたいという気持ちはあります。あと1000ドル以上下がるのならば、アメリカ株に増資しようかと考えています。

  • 23Feb
    • 晴海フラッグとコロナ

      最近、コロナを理由とするイベントの中止が相次いでいますね。わたしの守備範囲ですと、弁理士会の集合研修や海事代理士会の研修の中止の連絡がありました。このように、各所でイベントが中止になっているためか、ネットでは東京五輪の中止ももしかすると、もしかするかもという意見が出ています。そして、もし東京五輪が中止になった場合に個人的に気になるのは、晴海フラッグです。東京に住んでるわけではないので、それほど明るいわけではないのですが、晴海は海事代理士関連で何度か訪れたことがあるので、どんなところか知っています。率直な感想ですが、駅からすこし離れていて、今はすこしもの寂しいところという印象です。そのため、晴海フラッグは、五輪のイメージがなくなってしまうと、なかなか売れないのではないでしょうか?聞くところによると、現段階では売れ行きは芳しくないようです。これに幻の五輪選手村跡地のマンションという悪い意味で印象もついてしまうと4000戸は捌けないのではないでしょうか?どうなることやら…

  • 19Feb
    • 大学受験回想録(現代文の対策) 理系人間が現代文に得意になる方法

      大学受験制度が変わろうとしていることもあり、ちょっと大学受験を思い出したので、記事にしてみようと思います。まずは現代文。この科目は塾講師でも担当していたので思い出深いので、1発目にしました。自分は予備校に行っていなかったので、テクニックとかは知らず我流なのですが、受験はもちろん進学後の論文の読み込みなどにも使えたので、的は得ているかと思うので紹介いたします。まずはじめにですが、私は数学が最も得意で好きと言う意味では理科系の科目が好きでした。(中学の時に物体認識論に興味を持ったので文系に進みましたが。。。)そのため、もともと、現代文は大の苦手でした。しかし、あるときに気が付いたのです。「現代文って物理と解き方同じじゃない?」と。これが大当たりでした。どういうことかと言うと、問題文(文章)を読んで絵が描けたら勝ちということです。よく筆者の言いたいことを把握すると言いますが、これはとどのつまり絵が描けたかどうかだと思います。例えば、和洋二元論の論説文なら、和と洋をどう仕分けているのかの基準をワンフレーズで余白に書き、次々に出てくる具体例を和と洋の箱に入れていくイメージです。要は、あるなしクイズのイメージですね。自分の仕分けと筆者の仕分けが合っていれば自分の理解と筆者の考えは合っているわけです。また、よく傍線が引かれる比喩的表現について問う問題は、正に絵が描けるかどうかです。傍線部分の絵を描きます。あとはそれを言葉にすればいいのです。このとき、よく傍線の近くにある言葉を弄くり回したような回答が散見されますが、これはダメです。文中の言葉を使うのは大事ですが(特許のクレームを明細書に基づいて解釈するのと同じてすね)、大事なのは表現が合っているかどうかではなく、筆者の思想が表現出来ているかです。言葉にできていたら、それはもはや解答なので、先ずは絵を描くのです。絵が描けたら大きく外すことはなくなり、合格点は最低でも取れます。実はこれ、仕事でも役立っています。特許は、クレーム(抽象的でわかりにくい傍線部分的存在)、図面、明細書(本文に相当)の三点セットから成るので、現代文の問題を解く感覚に似ているなぁと思います。このように、現代文の問題の解き方は仕事でも役立つと思います。

  • 18Feb
    • 資産形成の基本は計画性と継続性

      今日は資産形成について書きます。私は、資産形成の基本は計画性と継続性(および堅実性)だと思っています。例えば、私個人で言いますと以下のような方針で資産形成を図ってきました。①計画性a 前払い貯金あの本多静六(日比谷公園や大濠公園をつくった人)も行っていたやつです。収入のいくらかを前払い的に貯金するやつです。b 40歳までに老後と死後のセーフティネットを形成する。具体的には、終身保険や住宅ローンの返済などは40歳までに終わらせられる内容にする。これは、子供のことなどを考えると、「まさか」が少ないのは30代までだと思っているからです。また、老後と死後の最低限を死守すれば、そのあとの余剰金は投資などに気兼ねなく回せるというメリットもあります。②継続性および堅実性a キャピタルゲインではなくインカムゲインの観点で判断する。このブログでも何度も言っていますが、個人的にはキャピタルゲインよりもインカムゲインを大事にすべきだと考えています。これは、資産形成に大事なのは、恒常的にお金が入ってくる仕組み作りだと思っているからです。仕組み作りの大切さは色々な本(シンボリックアナリスト、バビロンの大富豪、金持ち父さんなど)でも言われている通りです。b 不動産はリセールバリューよりもレンタルバリュー。いわゆるリセールバリューを軽視するとは言いません。しかし、リセールバリューは所詮キャピタルゲインです。真の資産は継続的に収入をもたらすもの(インカムゲイン)だと思っていますので、不動産でいえば、賃貸ができるかどうかを重視します。また、いい条件で売るということは、同時に悪い条件で買うことも伴っているので朝三暮四状態であることは前の記事で述べた通りです。c 保険をうまく使う。元本保証があり、かつ約定利率で確実にお金が増える保険は、資産の土台作りに使いやすいです。例えばですが、母はバブル期に不動産ではなく保険への投資に熱心でした。当時は30年後に何倍かになる保険よりも明日には倍になる不動産だという雰囲気があり、保険よりも不動産に人気が集まっていたそうです。そんな中で不動産よりも保険を選んでいたので、「分かってないね~」と言われたそうですが、満期となった今、返戻金はとんでもないことになっています。まぁ今は金利が残念なので、バブルの頃の保険商品みたいなものはありませんが、完全に貯めてるだけになっているお金なら、現金貯金よりかは保険にしちゃった方がいいですからね。かくいう私も終身保険だけでなく、インカムゲインとしていくら配当金的に入ってくる保険(まぁ、これも形態は終身保険ですが。)もつかい、土台作りをしています。現金貯金は年に数十円の利子ですが、保険なら年に数万円の収入ですからね。しかも元本保証もありますし。絶対に手をつけないお金なら、どっちにすべきは明らかでしょう。d 株は値上がり期待よりも配当金株というとキャピタルゲインのイメージが強いですが、配当金で稼ぐという側面もあります。前者はプロでも手こずるほど難しいですが、配当金はそれよりかはイージーです。個人がやっている投資系ブログでも高配当株は紹介されているほどですからね。つまり、配当金狙いの方が堅実性と継続性があるので、資産形成としては好ましいのです。なお、配当金に関しては、別の記事で紹介しておりますので、そちらをご参照ください。

  • 11Feb
    • 不動産購入術(リセールバリューに騙されるな)

      不動産に関する相談が依然として多いので、今日も不動産ネタを。なお、私は弁理士なので、不動産はプロではありません。学生時代の不動産のアルバイト(正しくは、不動産屋もやっている議員の人のアルバイトをしていた)での経験に基づく持論です。①家を買う最大のメリットは賃貸よりも安く住むこと要は誰が何のリスクを取るかということです。購入であっても、ローンを組むのであれば賃貸と基本構造は変わりません。つまり、他人から家を借りるか、自分の家を自分に貸しているかの違いにすぎません。賃貸は自分が空室リスクを取る変わりに、経済変動リスク(不動産価格が下がるリスク)を他人に取らせるもので、購入はその逆です。だから、購入は一般的に、月々の払いは賃貸よりも安くなる傾向にあります。もちろん、いわゆる高値掴みだったらそうならないですが。。。この月々の支払いが安くなることが購入の最大のメリットなのです。つまり、リセールバリュー(キャピタルゲイン)は本来、主眼とされるものではないのです。第一、家に住まないという選択肢は基本的にないですから、高く売れたのであれば、それと同時に高く買わなければいけません。高く売って一時的に賃貸専用物件(分譲の賃貸ではなく)に切り替えるという合理的な選択ができれば、この限りではないですが、いわゆる住み替えだとすると、まるで朝三暮四。ラットレース状態なのです。②資産性のある物件とは賃貸に出せる物件不動産も基本的には安く買って高く売るという出口戦略が最高です。しかし、ホームレスになるという荒業をなしとすれば、どこかの家には常時住んでいないといけません。そのため、リセールバリュー一辺倒で資産性を考えると、ラットレース状態になってしまいます。では、どうすればいいのかと言うと、賃貸に出せる物件を選ぶのです。賃貸に出すことで売却時期をコントロールできるからです。しかし、この賃貸に出せるという条件はなかなか厳しい。例えば郊外ですと、一般的に賃貸で住もうという人が少ないです。そのため、いわゆる郊外物件の出口戦略は売却しかなく、賃貸だと空室になる虞があります。郊外物件は利回りが高いことからも空室リスクが高いことは読み取れます。それじゃあ一等地にすればいいのかというと、それもうーんです。郊外よりかは借り手が見つかりますが、賃貸に月給の半分以上の額を払いますか?となりがちです。弁理士研修などで東京に行った際に見た不動産屋の広告を見ると、品川は月70万(3ldk)もするマンションがあるようです。借りる人もいるかもしれませんが、見込み客は限られていますので、空室リスクはついて回ります。そういうわけで、個人的におすすめなのは、人気エリアや沿線の安めの都市部。一般にリセールバリューは微妙ですが、私はリセールバリューよりも借り手が付きやすいものに価値を置くので。アルバイトしていたときも、お客様は結局希望エリア近くの安めのエリア(希望エリアは得てしてやや高い)に落ち着く傾向にある印象を持っていました。例えば、天神や薬院を希望していても高宮に落ち着いたり(福岡の人しかわかりませんね(笑))。無理矢理ですが、不動産を株に例えれば、賃貸は配当金的思考でリセールバリューはキャピタルゲイン的発想です。株の記事でも書いたように、私はどちらかというと、配当金狙いの方がいいと考えていますので、不動産においても、リセールバリュー重視の考えには懐疑的です。また、リセールバリューは景気の影響が大きいので、価格下落率が一等地より大きくても、その下落差は取り戻せる傾向にあります。したがって、売る時期をコントロールできる物件(単に人気エリアにあるというわけではなく、賃料など総合的に見て実質的に借り手が見つかりやすい物件)ならば、安い時に住み替え、売り手市場の時期に売れるわけです。要約すると…①賃貸ができそうな物件を選ぶa郊外はやめておくb一等地は郊外よりかはいいが、見込み客が少ないことを念頭に。cオススメは人気エリアで安い目のところ、またはその周辺。②リセールバリューは必要以上に気にしない外貨預金や外貨建て保険で金利よりも為替を優先するのと同じ。売却時期をコントロールできることの方が重要。

  • 21Oct
    • 不動産の相場チェック方法その2

      この前は、原価計算からお買い得かどうか見ていきましたが、今回は類似物件と比較する方法と家賃と比較する方法について見ていきます。類似物件と比較する方法は、検討中の物件と同じエリアにある駅からの距離住所大きさ(ファミリー向け、単身向けなどの用途)面している道路などが可能な限り似ている物件の中古での成約(なければ売り出し)事例をいくつか探し、そこから新築価格の相場感を得る方法です。類似物件は、例えば隣の家(マンション)や対面の家です。例えば、築10年で坪単価200万、築20年で坪単価150万位であることがわかると、これにより描かれる直接のy切片は250となりますので、このエリアの新築相場は坪単価250万くらいかな?となります。ただし、実際の不動産の価格の下落は、(いわゆる新築プレミアや建物だけ減価償却される等により)曲線になるので厳密には違いますが、ざっくり考えるとこんな感じになります。そして、ここで算出された坪単価と検討中の物件の坪単価を比較します。家賃と比較する方法ですが、これも同様に、類似物件の賃料と検討中の物件をフルローンで買った場合の月々の支払いを比較する方法です。これは結構面倒で、なぜかと言いますと、購入については、諸経費、固定資産税、ローン減税など厳密には考慮しないといけないからです。ここまで計算すると面倒なので、ざっくり賃料+管理費ローン返済額+管理費+修繕積立金+固定資産税を比較するでもいいかもしれません。ただ、基本的には、空室リスクがない分、買った方が有利な場合が多いです。家をローンで買うとは、いわば自分で自分に家を貸している状態なんですね。試しに、次回、どこかの物件で実験してみます。

  • 20Oct
    • 不動産の原価の速算法

      不動産の資産性について、私は詳しくないですし、そもそも予見するのは無理だと思っています。ネットニュースを見ていると、東京では武蔵小杉のタワマンが話題のようですね。東日本大震災のときの新浦安や幕張もそうでしたが、新興の人気エリアは災害等で手のひら返しを受ける可能性があるものだなぁと思わされます。そういうわけで、資産性について同僚から聞かれても言わないようにしていますが、ぼってるかどうかを簡単に調べる方法は伝えています。原価の計算、近場の物件の賃貸相場との比較、近場の物件の再販価格との比較など、いくつかあるのですが、まずは原価の計算について説明します。すごく単純ですが、販売価格は、土地代+建物代+経費+利益なわけです。そして、土地代(実際の買収価格は分かりませんが、相場は計算できます)と建物代は、以下のように計算できます。土地代:路線価×平米数×1.25なお、路線価は建物が接している道のうち高い方で計算します。また、路線価は市場価格の80%ほどといわれているので、1.25倍します。建物代:構造別工事予定費×平米数構造別工事予定費は、国土交通省や国税庁のページで確認できます。ちなみに、名古屋は約24万、東京は約32万でした。以上のように計算した土地代や建築費から販売価格が引いた額が経費(広告費や人件費)や販売会社の利益となります。基本的に、利益が0ということはないので正の数になるはずですが、計算してみるとマイナスになることがあります。これは、土地の買収が安く済んだとか、低層階で値段が安いとかで生じる現象です。これでマイナスまたは略0であれば、お買い得ということになります。ただ、一点気を付けることがあります。それは、建築コストを下げている、例えば内装で手を抜くことで安くしている場合です。これは間取りや実際の内見で確認しましょう。それなりであれば、お買い得ということになります。

  • 14Oct
    • 不動産の資産性って?

      私は以前、書いたように、学生時代のバイト(不動産屋兼市議会議員の人のお手伝い)を通じて不動産tipsを教えてもらったことがあり、間取りとかはそれなりに見るべきポイントを知っています。しかし、資産性とかは全く詳しくありません。ただ、巷で流布されている情報は、金融的視点において気になる点があります。①販売価格が高いから絶対に勝手はならないという意見例えば、今は不動産価格が高いから、買うべきではないという意見です。一見正しいですが、片手落ちだと思っています。ただし、間違ってもいません。そもそも検討する点として、販売価格、金利、インフレ率は最低限考慮しないといけないと思います。平成バブルの時に不動産で失敗したというのは、これら3つが全て不利だったからなんですね。つまり、単に販売価格が高かったからという訳ではありません。金利が安く、円の価値が下がる可能性を考えると、金利とインフレ率については、むしろ好機である瞬間もあり、利回りの数値によっては買いとも判断しうる状況です。②賃貸か購入か?これも悩ましいです。というのも、賃貸の坪単価はあまり変わっていないものの、販売価格は上がってきたからです。ざっくりですが、計算すると、表面利回り4-5%あれば、購入の方が有利そうでした。ただし、維持管理費が高くなる共用施設が多い物件やタワーマンションは注意が必要です。なぜなら、実質利回りがガクンと落ちるからです。なお、低金利、ローン減税などを加味すると、急激なインフレ率の変化がない限り、購入の方が有利になるケースはいくらかありそうです。ただし、割高な物件や維持管理費が高い物件はきちんと利回りを計算した方がいいです。とくに維持管理費は販売価格よりも分かりにくい(当初低く設定されていたりする)ので。タワーマンションは今は人気で転売価格を維持しやすいですが、そのメリットがなくなった瞬間、高い販売価格と高い維持管理費というダブルパンチにより単に実質利回りが悪いマンションと化してしまうので注意です。個人的には、ハイリスクハイリターンなのがタワーマンションだと思っています。③資産価値の定義って?これが個々人によって違っていると個人的には思っています。大きく分けるとA価格維持がどれだけか?(キャピタルゲイン的、投機的発想)Bどれだけ安く住めるか?(賃貸的発想)私は、不動産でキャピタルゲインを狙うくらいなら他の金融商品を検討する派です。そもそも、今の状況下において、キャピタルゲインを狙うこと自体に懐疑的です。また、価格維持率が高い物件の多くはいわゆる一等地にある物件が多いですが、当然坪単価は高く、ファミリーサイズ(70平米以上)となると首都圏ではグロスがえらいことになってしまいます。そうすると、たとえ価格維持率が高くても、グロスでの下落額は他の安いけど価格維持率が低い物件と変わらないことになってしまいます。たとえば、C販売価格が一億円で10年後に9000万円で売れるマンションD販売価格が5000万円で10年後に4000万円で売れるマンション価格維持率は倍違いますが、下落額はともに1000万です。もちろん、Cの方がリッチまたは便利な生活のはずだから、トータルすると得と言うかもしれませんが、それを言ったら、Dの方が月々のキャッシュアウトが少ないのでリスクが少なく家以外のことにお金が使えるので充実した生活が送れるとも言えますので、どっちがいいかは個人の問題です。しかし、下落額が同額というのは重要です。上記の例では、CのマンションはDのマンションの倍の価格維持率を実現しなければいけないのです。キャピタルゲイン的発想なら、価格維持率を考えればいいので、一等地の物件を選ぶべきですが、もはや一等地のマンション相場が大きく伸びることは期待できないと思います。そうすると、高い物件はより高い価格維持率を求められます。価格維持率80%の物件は頑張って探せば庶民でも手の届くレベルのものがありそうですし、値引きの余地もありますが、価格維持率が90%の物件は無理をしないといけない物件が多く、強気で値引きがしにくいこともあり得ると思います。

  • 13Oct
    • 年金問題

      関東では台風がすごいみたいですが、大丈夫だったでしょうか?心配ですね。さて、今日は例の2000万円不足問題について。結論からいうと、世の中で言われている2000万円不足問題の論点はピンぼけしているのでは?と思っていました。というのは、金曜のランチでこの話題になったとき、同僚は公的年金制度への不安を言っていたようなのですが、いまいちウチは違うのでは?と思っていました。私の個人的見解ですが、いわゆる公的年金は今や昔と意味合いが変わってきているように感じています。つまり個人的には、定年退職したら、現役時代に投資(投機ではない)や保険等で資産形成しておき、そのお金を使って生活することで70歳まで公的年金の需給開始時期を繰り下げ、需給金額が増えきった70歳から公的年金をもらい出すというのを国は理想プランにしたいんでしょ?それに、国としては金利政策のことも考えると投資を増やしたいだろうし…と理解していました。年金制度、年金の運用と積立金、税制度(イデコやつみたてNISA)等を考慮すると、そう考えるのが自然だと思っていました。やんわりと個人的な見解をそれとなく言ったら、目から鱗だと言われたので、逆にウチが驚いてしまい、彼に逆質問してしまいました(笑)しかしこれでようやく、東京(確か、日比谷公園?)での年金デモも合点がいきました。なるほど、そう捉えていたのね…と。何が正解かは分かりませんし、もしかすると彼の理屈の方が正しいかもしれません。

  • 25Sep
  • 24Sep
    • 海事代理士 筆記試験対策その17 造船法

      量は少ないのですが、紛らわしい部分が少しあります。基本的には過去問で、時間があれば全文読みしたいところです。量が少ないので。面倒だったのは、数値と各種報告書のところですかね。とはいえ、他の面倒な科目よりかは、取っつきやすいかと思います。目標は6-8点くらいでしょうか。