みなさん、こんばんは。
くすてつです。
今回は「住宅ローンの種類」について
ざっくりですが、語ってみたいと思います。
おおまかですが、住宅ローンの種類というか
数ですが、実は約５０００種類を超えると
言われています。
ええ！そんなにあるの？
と思った方もいると思いますが、
実際にある。みたいです。
ぼくも数を数えた訳ではないんですが、
某銀行の担当者が言っていましたね。
まあ、たぶんですが、
某銀行の変動金利で、３５年ローン均等払いって
だけで、１種類という数え方かも知れません（笑）
そうでないと、５０００種類なんてならないと
思います。
まあ、数はどうでもいいでしょう♪
（ここまで書いて、それはないでしょ！）
ちなみに住宅ローンといっても、
いろんな所がいろんなパターンで
貸してくれます。
□大まかな住宅ローンの貸出元
１，政府系金融機関
２，都市銀行
３，地方銀行
４，信用金庫
５，ノンバンク
６，ネット銀行
大きく分けて、この６つかなと思います。
（当然、他にもございますが、利用頻度が
少ないと思われますので、省きますね）
１，政府系金融機関について
お国から借りる感覚ですね。
よく聞く商品名で「フラット３５」「フラット３５S」
とかが、政府系です。
実際、利用したこと（紹介したこと）が何回かありますが、
固定金利３５年は、安定力・安心力が抜群です。
住宅ローン組まれる方にとっては、絶対に利用したい
商品ですし、お薦めです。
あと、政府系に入るのかどうか、判断しづらいのですが、
JA（農協）もありますね。
こちらは紹介したことないので、ほとんど分かりません。。
２，都市銀行について
こちらは、定番ですね。
実際に売買契約前の住宅ローン事前審査ってのを
よく行いますね。
とにかく審査が早いのと、事前審査と本審査の
ブレが非常に少ないので、不動産業者は頻繁に利用してます。
銀行名としては、
三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、
りそな銀行、埼玉りそな銀行
この５行が大手ですね。
よくお世話になってます。
３，地方銀行について
一般的に地方銀行は、地方銀行と第二地方銀行の２つに
分類されていますね。
まあ、借りる人からしてみれば、そんなの関係ないんですけどね。
ちなみに日本で一番最強の地方銀行というと、
横浜銀行ですね。
自営業者が住宅ローン組むときも
大変強い味方であります。
横浜銀行は、貸出対象物件のエリアが決まってますので、
ご利用の時は、要確認ですよ。
４，信用金庫について
こちらも最強は、城南信用金庫でしょうね。
審査基準は、他行と比べて、若干厳しいところは
ありますが、借りることが出来れば、これまた
よい条件ですね。
デメリットは、対象エリアがせまいってところでしょうか。
他の信金も金利条件は完璧だが、エリアせまいとか、
取引期間何年以上とか、どうにもならない条件ついて
たりしてましたね。
５，ノンバンクについて
基本、ノンバンクは紹介してませんね。
金利がかなり高いです。
はっきり言って、借りてマイホーム持ったところで、
数年後に払えなくなるのが、大体のオチです。
ノンバンクから、借りてまでマイホームを持つ意味は
ないですね。とぼくは思います。
６，ネット銀行について
ここ数年の間に出てきたんですが、結構評判がいいみたいですね。
若干、融資手数料が高かったりしますが、
頑張って貸してくれますね。
一通りザックリ書いてみましたが、あくまでぼくの感覚です。
まとめさせて頂くと・・・
・フラット３５はチャレンジしよう！
・会社員なら、フラット３５もしくは、都市銀行で借りよう！
・自営業者は、フラット３５もしくは、地方銀行で借りよう！
・信金に口座取引してる人は、信金チャレンジしよう！
・ノンバンクからは絶対に借りるな！
・ネット銀行も条件合えば有りかも。
こんな感じです（簡単ですみません。。）
もう一つ付け加えるなら、わざと大手仲介会社を通して、
審査しよう！かな。
その理由はまた次回にお話しますね。
PS. 今回は住宅ローンについてでしたが、簡単に考えてましたが、
いざ、語ろうとしても、奥がかなり深く、また、個々人それぞれ感が、
非常に強いお話だったので、簡単に語ること自体が難しかったです。
では、また。よろしくです。
みなさん、こんばんは。
くすてつでございます。
今回は、不動産の買い時について、語ってみたいと思います。
これはよく、お客さんに聞かれますね。
しかし、ぼくは、このように答えます。
「欲しいときが買い時です」
なんてまあ、オチのない回答でしょうか（笑）
しかし、これが本当のところなんですね。
みんな、高い買い物なんで、失敗したくない思いが
強すぎて、どうしても、自分の今の行動が間違ってないのかを
確認したいみたいです。。
実際にマイホーム購入って、いろんな要素をクリアしないと
決めることすら出来ませんからね。
しかし、一旦、決めて、契約してしまったら、
もう余程の事がない限り、後戻り出来ませんからね。
契約キャンセルしたら、払った手付金もパアですし。
しかしですね、
お客さんの個々の状況って、千差万別なんですね。
そこにマイホーム市場の状況や
金融状況がある中での、
ベストマッチングなんて、
正直、なかなかないですね。
必ず、何か欠けます。
思い描いていた理想というか、欲している結果に対し、
必ず、何か欠けます。
その何かは人によって、さまざまですけどね。
また、現在の社会状況を考えてみたいんですが、
今はアベノミクス真っ最中ですよね。
で、数年前から、聞こえていた
「金利が上がる要因しかない社会経済状況」
と言われていましたが、とうとう上がるみたいですね。
今、新聞等で、大手銀行の固定１０年の金利がUP！
なんて報道されていますが、
これからは数ヶ月毎に
そんな報道が行われ、年間に２回ずつくらい金利が改定され、
数年経過したら、すんげー金利上がってしまっている
状況が起きるんじゃないでしょうか。
さらには、来年の春には消費税UPしますしね。
だから、買うのは今しかないんですよ！みたいな、
広告がバンバン出てますね（笑）
しかしですね、
落ち着いて考えてみてください。
じゃあ、消費税はUPした。金利は上がった。
では、マイホームは売りません。
とは、ならないんですよ。
そんなことやったら、不動産会社倒産しまくりで、
不動産価値自体も暴落です。
どんな業界も同じで、その時々に合わせた有効と思われる
手段手法で、営業してますから、その時は新たな美味しい
サービス・特典等が出てきますよ。
というか、必ず出てきます。
そうしないと、業界が持ちませんから。。。
まあ、そんなことを繰り返して今がある訳ですからね。
もちろん、日本の全世帯数がすごいスピードで
減少しているので、１０年２０年３０年向こうの
話では、不動産価値は全体でみれば、今の半分くらいに
減少していると思いますがね。
いろいろと話はそれましたが、
あなたの本当の買い時は、今です！
付け加えるなら、３０代前半でご決断を。
３５年ローンは、はっきり言ってキツイです。
４０歳超えている方は、ローンで買わないで下さい。
子供が独立して、定年したときに、中古の２LDKくらいの
マンションをキャッシュで買って下さい。
その方が、人生のキャッシュフロー的にも
かなり楽です（笑）
で、その買ったマンションは、
リバースモーゲージに入れて、購入資金も
老後の生きてる間にに使っちゃう！みたいな感じですね（笑）
ちなみに我が家はそのパターンで考えています。
あれこれお話しましたので、訳が分からなくなって
しまった方、申し訳なかったです。
今回はこれで失礼させて頂きます。
ありがとうございました。
くすてつでございます。
今回は、不動産の買い時について、語ってみたいと思います。
これはよく、お客さんに聞かれますね。
しかし、ぼくは、このように答えます。
「欲しいときが買い時です」
なんてまあ、オチのない回答でしょうか（笑）
しかし、これが本当のところなんですね。
みんな、高い買い物なんで、失敗したくない思いが
強すぎて、どうしても、自分の今の行動が間違ってないのかを
確認したいみたいです。。
実際にマイホーム購入って、いろんな要素をクリアしないと
決めることすら出来ませんからね。
しかし、一旦、決めて、契約してしまったら、
もう余程の事がない限り、後戻り出来ませんからね。
契約キャンセルしたら、払った手付金もパアですし。
しかしですね、
お客さんの個々の状況って、千差万別なんですね。
そこにマイホーム市場の状況や
金融状況がある中での、
ベストマッチングなんて、
正直、なかなかないですね。
必ず、何か欠けます。
思い描いていた理想というか、欲している結果に対し、
必ず、何か欠けます。
その何かは人によって、さまざまですけどね。
また、現在の社会状況を考えてみたいんですが、
今はアベノミクス真っ最中ですよね。
で、数年前から、聞こえていた
「金利が上がる要因しかない社会経済状況」
と言われていましたが、とうとう上がるみたいですね。
今、新聞等で、大手銀行の固定１０年の金利がUP！
なんて報道されていますが、
これからは数ヶ月毎に
そんな報道が行われ、年間に２回ずつくらい金利が改定され、
数年経過したら、すんげー金利上がってしまっている
状況が起きるんじゃないでしょうか。
さらには、来年の春には消費税UPしますしね。
だから、買うのは今しかないんですよ！みたいな、
広告がバンバン出てますね（笑）
しかしですね、
落ち着いて考えてみてください。
じゃあ、消費税はUPした。金利は上がった。
では、マイホームは売りません。
とは、ならないんですよ。
そんなことやったら、不動産会社倒産しまくりで、
不動産価値自体も暴落です。
どんな業界も同じで、その時々に合わせた有効と思われる
手段手法で、営業してますから、その時は新たな美味しい
サービス・特典等が出てきますよ。
というか、必ず出てきます。
そうしないと、業界が持ちませんから。。。
まあ、そんなことを繰り返して今がある訳ですからね。
もちろん、日本の全世帯数がすごいスピードで
減少しているので、１０年２０年３０年向こうの
話では、不動産価値は全体でみれば、今の半分くらいに
減少していると思いますがね。
いろいろと話はそれましたが、
あなたの本当の買い時は、今です！
付け加えるなら、３０代前半でご決断を。
３５年ローンは、はっきり言ってキツイです。
４０歳超えている方は、ローンで買わないで下さい。
子供が独立して、定年したときに、中古の２LDKくらいの
マンションをキャッシュで買って下さい。
その方が、人生のキャッシュフロー的にも
かなり楽です（笑）
で、その買ったマンションは、
リバースモーゲージに入れて、購入資金も
老後の生きてる間にに使っちゃう！みたいな感じですね（笑）
ちなみに我が家はそのパターンで考えています。
あれこれお話しましたので、訳が分からなくなって
しまった方、申し訳なかったです。
今回はこれで失礼させて頂きます。
ありがとうございました。
みなさん、こんばんは。
くすてつです。
今回は、仲介手数料について、
お話したいと思います。
賃貸物件借りるにも、売買物件を買うにも、
その物件が、仲介物件だったら、
不動産会社に「仲介手数料」って言う手数料を
支払わなければなりません。
賃貸の仲介ですと、
「最大で、賃料の１ヶ月分＋消費税以下」ということになっており、
売買の仲介ですと、
「最大で、購入物件価格（税抜）×３％＋消費税以下」と
いうことになっております。
もう、気がついた人もおられるかと思いますが、
賃貸も売買も、「最大で」「以下」という言葉を
使っております。
そうなんです。
交渉可能なんです。
別の表現をしますと、「値切ること」が出来るんです。
みなさん、がんばって値切りましょう。
もちろん、不動産会社も手数料収入で食ってるところですから、
なかなか応じてくれないでしょう。
しかも、契約時に「安くして下さい」と突然言っても、
なんだかんだ言って、断られますね。
では、どうするのか？
ちなみに契約時に言うのは、もはや、手遅れです。
契約時には、あなたはすでに、まな板の上にのっているので、
営業マンに、いい様にあしらわれて、終わりです。
実は、あるポイントがあります。
これは、賃貸でも売買でも使えます。
結構、営業マンには堪えます。効き目十分です。
もちろん、成功率１００％とは言いませんが・・・
それは、物件案内された時、
「自分が気にいった物件が見つかった時」が
ポイントです。
冷静を装い（気にいった事を悟られない事）
気にいった物件（もしくはその資料）を指差し、
ポイント台詞「ねえ、営業さん。この物件って、他社でも紹介されたんだけど」
と、さりげなく言ってみましょう。
その時の営業マンのリアクション台詞で、
次のコメントが返ってきたら、
その物件の仲介手数料の値切れる％が
一気に９０％あたりまで、吹き上がります。
「ええ、たぶん、ご覧になってるかなと思ったんですが、
いい物件なんで、ご紹介しました。」
熱い台詞です。
この台詞により、お客さんと営業マンの間には、
この物件は他社も扱ってるよ。という共通認識が生まれます。
「他社も扱ってるよ」
これが、仲介手数料を値切る為に、必須の条件になります
ここを引き出さず、値切る交渉と、
ここを引き出してからの、値切る交渉の
違いは、みなさん、もう、お分かりですよね。
そして、決め台詞は、
「え、１円も安くしてくれないの？
じゃあ、他社に行くわ。」
ですね。
上記の条件を満たせれば、手数料半額も夢ではないです。
逆に、絶対に安くしてくれないのが、
自社物件＆自社管理物件です。
上記の「ポイント台詞」のリアクション台詞ですが、
「え？他社に（物件情報）流してないんですが、どちらの業者ですか？」
「いやー自社物件なんで、それはないんで、違う物件と勘違いされてると
思いますよ。」
という方向性の台詞です。
これらの台詞が出た時は、
残念ですが、手数料を値切る事を少しあきらめましょう。
少しだけですよ。まだ諦めてはいけません。
しかし、この流れになってしまうと、
あとは、「決めたいんだけど、手数料安くしてくれない？」と
かわいく言うしかないですね。
かわいく言うのが、出来ない場合は、
直球で「手数料、いくらか安くしてくれませんか？」と
言ってみるしかないですね。
みなさん、ご理解頂けましたでしょうか？
機会があれば、一度使ってみて下さい。
ハマれば、本当に値切れます。
もちろん、ぼくは営業マンの立場で、
お客さんにやられたことが、何回かありますので。。。
やられた方は、かなり、つらいんですけどね。
最後になりますが、
ここまで読んで頂いて、誠にありがとうございました。
では、また、よろしくです。
くすてつです。
今回は、仲介手数料について、
お話したいと思います。
賃貸物件借りるにも、売買物件を買うにも、
その物件が、仲介物件だったら、
不動産会社に「仲介手数料」って言う手数料を
支払わなければなりません。
賃貸の仲介ですと、
「最大で、賃料の１ヶ月分＋消費税以下」ということになっており、
売買の仲介ですと、
「最大で、購入物件価格（税抜）×３％＋消費税以下」と
いうことになっております。
もう、気がついた人もおられるかと思いますが、
賃貸も売買も、「最大で」「以下」という言葉を
使っております。
そうなんです。
交渉可能なんです。
別の表現をしますと、「値切ること」が出来るんです。
みなさん、がんばって値切りましょう。
もちろん、不動産会社も手数料収入で食ってるところですから、
なかなか応じてくれないでしょう。
しかも、契約時に「安くして下さい」と突然言っても、
なんだかんだ言って、断られますね。
では、どうするのか？
ちなみに契約時に言うのは、もはや、手遅れです。
契約時には、あなたはすでに、まな板の上にのっているので、
営業マンに、いい様にあしらわれて、終わりです。
実は、あるポイントがあります。
これは、賃貸でも売買でも使えます。
結構、営業マンには堪えます。効き目十分です。
もちろん、成功率１００％とは言いませんが・・・
それは、物件案内された時、
「自分が気にいった物件が見つかった時」が
ポイントです。
冷静を装い（気にいった事を悟られない事）
気にいった物件（もしくはその資料）を指差し、
ポイント台詞「ねえ、営業さん。この物件って、他社でも紹介されたんだけど」
と、さりげなく言ってみましょう。
その時の営業マンのリアクション台詞で、
次のコメントが返ってきたら、
その物件の仲介手数料の値切れる％が
一気に９０％あたりまで、吹き上がります。
「ええ、たぶん、ご覧になってるかなと思ったんですが、
いい物件なんで、ご紹介しました。」
熱い台詞です。
この台詞により、お客さんと営業マンの間には、
この物件は他社も扱ってるよ。という共通認識が生まれます。
「他社も扱ってるよ」
これが、仲介手数料を値切る為に、必須の条件になります
ここを引き出さず、値切る交渉と、
ここを引き出してからの、値切る交渉の
違いは、みなさん、もう、お分かりですよね。
そして、決め台詞は、
「え、１円も安くしてくれないの？
じゃあ、他社に行くわ。」
ですね。
上記の条件を満たせれば、手数料半額も夢ではないです。
逆に、絶対に安くしてくれないのが、
自社物件＆自社管理物件です。
上記の「ポイント台詞」のリアクション台詞ですが、
「え？他社に（物件情報）流してないんですが、どちらの業者ですか？」
「いやー自社物件なんで、それはないんで、違う物件と勘違いされてると
思いますよ。」
という方向性の台詞です。
これらの台詞が出た時は、
残念ですが、手数料を値切る事を少しあきらめましょう。
少しだけですよ。まだ諦めてはいけません。
しかし、この流れになってしまうと、
あとは、「決めたいんだけど、手数料安くしてくれない？」と
かわいく言うしかないですね。
かわいく言うのが、出来ない場合は、
直球で「手数料、いくらか安くしてくれませんか？」と
言ってみるしかないですね。
みなさん、ご理解頂けましたでしょうか？
機会があれば、一度使ってみて下さい。
ハマれば、本当に値切れます。
もちろん、ぼくは営業マンの立場で、
お客さんにやられたことが、何回かありますので。。。
やられた方は、かなり、つらいんですけどね。
最後になりますが、
ここまで読んで頂いて、誠にありがとうございました。
では、また、よろしくです。