広い庭付きの一戸建て住宅で休みの日には
趣味の家庭菜園を楽しんでいます
● 東京都町田市・藤本邸
以前は会社の社宅に住んでいたという藤本さま。きっかけは、たまたま見ていた雑誌に掲載されていた定期借地の記事を見て興味をもったということです。また家庭菜園やガーデニングが趣味というご主人は、季節ごとにイタリアントマトや春菊といった旬の野菜を育てられ、もっと本格的に取り組んでみたいと思っていたところでした。実際に現地に足を運び、その自然に囲まれた住環境のよさと敷地の広さを見て、一目で気に入り、定期借地権付き住宅にしようと決断されたそうです。
住まいを建てるにあたっては、なるべく庭を広く取れるようプランニングし、以来庭を使ってピーマンやレタスなどさまざまな野菜づくりに取り組んでいるそうです。また藤本さまは大の動物好き一家。じつは広い住まいを一番喜んでいるのはペットの犬とウサギなんだとか。休みの日にはみんなでゆったりと過ごせる快適な住まいが実現しました。
子どもの遊び場やバーベキューパーティーが楽しめる
広い庭が実現しました
● 埼玉県入間郡・遠藤邸
お子さまが生まれ、以前に住んでいたマンションが手狭になってきたことから住まいづくりを考えたという遠藤さま。マンションにお住まいの頃から、ベランダでバーベキューをしたりラジオを聞いたりと、とにかく外で休日を楽しむことが好きだったそうです。そこで外でパーティーを開いたり、安心してお子さまを遊ばせることができるような広い庭のある住宅をと、定期借地を利用した住まいづくりに取り組まれました。その結果、敷地の南側にはお子さまがブランコで遊べる庭を、また一階玄関奥の和室の脇にはご両親が訪れた際に楽しめるよう日本庭園風の庭をしつらえることができました。庭の木には巣箱が設けられており、ムクドリやシジュウカラ、春にはウグイスなどもやってくるそうです。住む前に想像していた以上に庭づくりが楽しいという遠藤さん。今年の夏にはウッドデッキをつくる予定もあり、楽しみが尽きないお住まいでした。
土地の購入資金がかからなかったおかげで希望どおりの
住まいを建てることができました
● 埼玉県さいたま市・新井邸
昨年夏に定期借地を利用してお住まいを建てられた新井さま。スキーやゴルフ、ダイビングと多趣味なご主人さまの道具類や奥さまの衣類などで、以前から収納スペースに悩まされていたとのことです。そこで新しいお住まいには広い収納空間のあるものを考えられたのですが、土地付き住宅では資金的になかなか希望どおりのものが見当たらなかったそうです。今回定期借地を活用したことで、住みたい地域に住みたい広さ、住みたい価格で新しい住まいが実現できました。
土地の購入代金が必要なく資金的に余裕が生まれたおかげで、建物も思いどおりのものを建てることができたという新井さま。かねてから希望していた大収納空間を設けたり、広いルーフバルコニーを設置するなどいたるところにこだわりが見られます。お友達に来てもらうのがうれしくなったという心地よい住まいです。
将来、土地を買い取ることはできますか？
地主に売却の意志があれば、買い取ることができます。たとえば、地主に相続が発生した時など、納税のために土地を売ることがありますので、購入希望ならあらかじめ地主に申し出ておくとよいでしょう。
固定資産税はどうなるのでしょうか？
土地を所有するのではなく、地代を払って借りるわけですから、土地に関する固定資産税や都市計画税といった税金の直接の負担はありません。ただし、建物は自己所有ですので通常の納税が必要となります。
地主が土地を売却したらどうなりますか？
地主が土地を第三者に売却しても、借地契約の内容には変更はありません。地代は新しい地主に払い、保証金も新しい地主が返還することになります。また、地主が納税のために底地を国に現物納付する場合は保証金が返還され、国が新しい地主となります。
住宅は自由に建てられますか？
土地は地主から借りますが、住宅は借り主が自分で建てて自分で所有するわけですから、設計は自由です。ただし建物の法的規制や建築協定などがあればそのルールを守る必要があります。
建替えや増改築はしていいのですか？
通常の法的規制・団地協定の範囲内であれば建替えたり、増築したり離れを建てたりすることもできます。その際は地主への書面による通知は必要となりますが、承諾料等はかかりません。
建物を第三者に貸すことはできますか？
地主に書面による通知をしたうえで、第三者に貸すことができます。定期借家権を活用すれば、２年なら２年という期間を定めて貸すことができ、立ち退き問題も発生しません。ただし、建物を賃貸できる期間は、定期借地権の契約期間を超えることはできません。
建物や借地権を譲渡することができますか？
できます。譲渡する前に地主に承諾をもらう必要がありますが、承諾料は不要です。ただし譲渡による借地契約期間の延長はなされませんので、たとえば契約期間が残り20年の場合、譲渡する相手に20年後には土地を更地にして返還しなければならないことを承知してもらわなければなりません。
相続はできますか？
地主、借地人とも相続は可能です。借地人側の相続に関しては借地権、保証金返還請求権、地代債権は同一人物にのみ残存期間を相続することができます。その際には借地契約の名義が相続人に変更され、残りの契約年数はその土地を利用することができます。また、地主側にも相続が起こり、契約当時の内容を把握する者がいなくなっても、通常、契約内容は公正証書にして公証役場に保管してありますので安心です。
中途解約や契約延長はできますか？
中途解約はできます。解約したい１年前までに建物の原状回復（更地化）計画を立て、解約の希望を地主に通知します。そして、原状回復後に保証金は返還されます。一方、契約延長は基本的にはできませんが、地主との交渉次第では契約を結び直すことはできます。その際は期間満了後に返還された保証金を、金額を再設定後、再び保証金として預け、新しく設定された地代を払うことになります。
地代の改定はどうなるでしょうか？
地代の改定は契約内容によりますが一般的には一定期間毎（3年毎が多いようです）に、物価の上昇率と固定資産税等（契約書等では都市計画税を含めて公租公課と呼んでいます）に連動する方式で改定されることが多いようです。将来、無用のトラブルを避けるためにも、借地契約時に地代の改定時期と改定方法を定めておくことが大切です。
定期借地向けのローンとは？
近年の定期借地の全国的な普及により、最近ではさまざまな民間ローンが用意されています。たとえば保証金のみを対象としたローンや、新築・購入資金と保証金の合計の8割を借り入れ上限としたローン、公庫などの公的融資と併用可能なローンなど。それぞれ融資条件の設定は異なりますので確認が必要です。また提携ローンを用意している住宅メーカーもありますので、相談してみるとよいでしょう。
保証金を必ず返還してもらえるか、心配です。
保証金を預けると、地主から保証金預り証書が交付されます。これにより、
地主は保証金返還義務を負うことになります。さらに保証金の確実な返還を保全するために、公正証書を作り、地主・借地人・公証役場が保管・管理しますので、仮に契約書を紛失してしまっても、また50年後でも契約内容は保全されます。
定期借地で公庫は使えますか？
利用できます。住宅金融公庫融資をはじめ公的融資に関しては、定期借地権付き土地以外に建築する場合の、通常の貸付け額上限と同一であり、年収基準等により異なりますが最大で建物価格の8割までの融資を受けることができます。また、保証金を借り入れする場合は民間ローンを利用するのが一般的です。
●土地付きの一戸建と比べて50～60％の予算で買える
定期借地権を利用すると、実際にどの程度の予算でマイホームが手に入るのか、見てみましょう。前ページでもご紹介した定借協議会の「全国定期借地権付き住宅の供給実績調査」（平成12年実施）による全国平均値では敷地面積は約63坪、保証金は約700万円、住宅価格は約2500万円、合計すると約3200万円です。一方、同じ面積の土地を買って同じ住宅を建てると仮定し、土地の価格を1坪当たり50万円とすると、土地だけで約3150万円、住宅を加えると約5650万円となります。この場合定期借地権付き住宅は、土地を買って家を建てる場合の約56％の予算で購入できるという計算になります。
このデータをもとに、月々の支払い額を比較すると定期借地権付き住宅のほうが、月々の地代の支払いを入れても毎月9万4000円以上負担が少なくてすむことになります。1年で110万円以上、25年間では約2840万円もの差になるのです。このゆとり、あなたならどうお使いになりますか。定期借地権付き住宅は、先行きが不透明な時代にあっても、長期にわたる住宅ローンの負担というリスクを抑えながら、マイホームという家族の夢をかしこく実現できる方法だといえるでしょう。
◆支払い額の比較
坪50万円の土地63坪、建物価格を2,500万円とした場合の比較例です。自己資金は600万円、残りを借り入れ、金利3.5％25年返済とし、別途工事、諸費用は算入していません。
●資金的な余裕を生かしてゆとりある暮らしを
土地を所有しないことで生まれる経済的な余裕は、暮らしにさまざまなゆとりをもたらしてくれます。たとえば、家そのものに予算をかければよりゆとりある家に住めますし、家具などのインテリアにこだわったり、毎日の生活をより快適にしてくれる便利な設備を装備したり、ガーデニングを満喫したりすることもできます。
もちろん、毎日の暮らしも豊かになります。もう一台車を買ったり、趣味や海外旅行を存分に楽しむのもいいでしょう。また、子どもの教育資金にまわしたり、公的な年金だけでは不安な老後の資金として蓄えることができるというメリットもあります。
さらに我が家の顔となる門や住まいの周りの庭などのしつらえを美しく整備し、快適な住環境をつくることも可能でしょう。街並みに調和する住まいの実現は、住宅の付加価値を高めることにもつながるのです。
●定期借地の街だからこその美しい街並みと優れた住環境
定期借地権を生かした街づくりは、景観や共有部分が整備され、統一感のある美しい街並みになっているところが多いことが知られています。一般的に、土地所有権の分譲は地主にとっては自分の土地を手放してしまうことであり、景観や住環境よりもむしろ利益確保を重視する場合が多くなりがちです。しかし、定期借地権付き住宅の分譲の場合、土地はあくまでも自分のものとして残りますから、環境のよい街をつくり、資産価値を保ちながら長い間土地を活用していこうと考えるでしょう。それが結果的に社会貢献にもつながっていると言えるでしょう。また、環境や街としての魅力を重視する住まい手にとっても、美しい街並みを持つ定期借地権の街は高い満足度を得られるのでしょう。
不動産 熊谷
趣味の家庭菜園を楽しんでいます
● 東京都町田市・藤本邸
以前は会社の社宅に住んでいたという藤本さま。きっかけは、たまたま見ていた雑誌に掲載されていた定期借地の記事を見て興味をもったということです。また家庭菜園やガーデニングが趣味というご主人は、季節ごとにイタリアントマトや春菊といった旬の野菜を育てられ、もっと本格的に取り組んでみたいと思っていたところでした。実際に現地に足を運び、その自然に囲まれた住環境のよさと敷地の広さを見て、一目で気に入り、定期借地権付き住宅にしようと決断されたそうです。
住まいを建てるにあたっては、なるべく庭を広く取れるようプランニングし、以来庭を使ってピーマンやレタスなどさまざまな野菜づくりに取り組んでいるそうです。また藤本さまは大の動物好き一家。じつは広い住まいを一番喜んでいるのはペットの犬とウサギなんだとか。休みの日にはみんなでゆったりと過ごせる快適な住まいが実現しました。
子どもの遊び場やバーベキューパーティーが楽しめる
広い庭が実現しました
● 埼玉県入間郡・遠藤邸
お子さまが生まれ、以前に住んでいたマンションが手狭になってきたことから住まいづくりを考えたという遠藤さま。マンションにお住まいの頃から、ベランダでバーベキューをしたりラジオを聞いたりと、とにかく外で休日を楽しむことが好きだったそうです。そこで外でパーティーを開いたり、安心してお子さまを遊ばせることができるような広い庭のある住宅をと、定期借地を利用した住まいづくりに取り組まれました。その結果、敷地の南側にはお子さまがブランコで遊べる庭を、また一階玄関奥の和室の脇にはご両親が訪れた際に楽しめるよう日本庭園風の庭をしつらえることができました。庭の木には巣箱が設けられており、ムクドリやシジュウカラ、春にはウグイスなどもやってくるそうです。住む前に想像していた以上に庭づくりが楽しいという遠藤さん。今年の夏にはウッドデッキをつくる予定もあり、楽しみが尽きないお住まいでした。
土地の購入資金がかからなかったおかげで希望どおりの
住まいを建てることができました
● 埼玉県さいたま市・新井邸
昨年夏に定期借地を利用してお住まいを建てられた新井さま。スキーやゴルフ、ダイビングと多趣味なご主人さまの道具類や奥さまの衣類などで、以前から収納スペースに悩まされていたとのことです。そこで新しいお住まいには広い収納空間のあるものを考えられたのですが、土地付き住宅では資金的になかなか希望どおりのものが見当たらなかったそうです。今回定期借地を活用したことで、住みたい地域に住みたい広さ、住みたい価格で新しい住まいが実現できました。
土地の購入代金が必要なく資金的に余裕が生まれたおかげで、建物も思いどおりのものを建てることができたという新井さま。かねてから希望していた大収納空間を設けたり、広いルーフバルコニーを設置するなどいたるところにこだわりが見られます。お友達に来てもらうのがうれしくなったという心地よい住まいです。
将来、土地を買い取ることはできますか？
地主に売却の意志があれば、買い取ることができます。たとえば、地主に相続が発生した時など、納税のために土地を売ることがありますので、購入希望ならあらかじめ地主に申し出ておくとよいでしょう。
固定資産税はどうなるのでしょうか？
土地を所有するのではなく、地代を払って借りるわけですから、土地に関する固定資産税や都市計画税といった税金の直接の負担はありません。ただし、建物は自己所有ですので通常の納税が必要となります。
地主が土地を売却したらどうなりますか？
地主が土地を第三者に売却しても、借地契約の内容には変更はありません。地代は新しい地主に払い、保証金も新しい地主が返還することになります。また、地主が納税のために底地を国に現物納付する場合は保証金が返還され、国が新しい地主となります。
住宅は自由に建てられますか？
土地は地主から借りますが、住宅は借り主が自分で建てて自分で所有するわけですから、設計は自由です。ただし建物の法的規制や建築協定などがあればそのルールを守る必要があります。
建替えや増改築はしていいのですか？
通常の法的規制・団地協定の範囲内であれば建替えたり、増築したり離れを建てたりすることもできます。その際は地主への書面による通知は必要となりますが、承諾料等はかかりません。
建物を第三者に貸すことはできますか？
地主に書面による通知をしたうえで、第三者に貸すことができます。定期借家権を活用すれば、２年なら２年という期間を定めて貸すことができ、立ち退き問題も発生しません。ただし、建物を賃貸できる期間は、定期借地権の契約期間を超えることはできません。
建物や借地権を譲渡することができますか？
できます。譲渡する前に地主に承諾をもらう必要がありますが、承諾料は不要です。ただし譲渡による借地契約期間の延長はなされませんので、たとえば契約期間が残り20年の場合、譲渡する相手に20年後には土地を更地にして返還しなければならないことを承知してもらわなければなりません。
相続はできますか？
地主、借地人とも相続は可能です。借地人側の相続に関しては借地権、保証金返還請求権、地代債権は同一人物にのみ残存期間を相続することができます。その際には借地契約の名義が相続人に変更され、残りの契約年数はその土地を利用することができます。また、地主側にも相続が起こり、契約当時の内容を把握する者がいなくなっても、通常、契約内容は公正証書にして公証役場に保管してありますので安心です。
中途解約や契約延長はできますか？
中途解約はできます。解約したい１年前までに建物の原状回復（更地化）計画を立て、解約の希望を地主に通知します。そして、原状回復後に保証金は返還されます。一方、契約延長は基本的にはできませんが、地主との交渉次第では契約を結び直すことはできます。その際は期間満了後に返還された保証金を、金額を再設定後、再び保証金として預け、新しく設定された地代を払うことになります。
地代の改定はどうなるでしょうか？
地代の改定は契約内容によりますが一般的には一定期間毎（3年毎が多いようです）に、物価の上昇率と固定資産税等（契約書等では都市計画税を含めて公租公課と呼んでいます）に連動する方式で改定されることが多いようです。将来、無用のトラブルを避けるためにも、借地契約時に地代の改定時期と改定方法を定めておくことが大切です。
定期借地向けのローンとは？
近年の定期借地の全国的な普及により、最近ではさまざまな民間ローンが用意されています。たとえば保証金のみを対象としたローンや、新築・購入資金と保証金の合計の8割を借り入れ上限としたローン、公庫などの公的融資と併用可能なローンなど。それぞれ融資条件の設定は異なりますので確認が必要です。また提携ローンを用意している住宅メーカーもありますので、相談してみるとよいでしょう。
保証金を必ず返還してもらえるか、心配です。
保証金を預けると、地主から保証金預り証書が交付されます。これにより、
地主は保証金返還義務を負うことになります。さらに保証金の確実な返還を保全するために、公正証書を作り、地主・借地人・公証役場が保管・管理しますので、仮に契約書を紛失してしまっても、また50年後でも契約内容は保全されます。
定期借地で公庫は使えますか？
利用できます。住宅金融公庫融資をはじめ公的融資に関しては、定期借地権付き土地以外に建築する場合の、通常の貸付け額上限と同一であり、年収基準等により異なりますが最大で建物価格の8割までの融資を受けることができます。また、保証金を借り入れする場合は民間ローンを利用するのが一般的です。
●土地付きの一戸建と比べて50～60％の予算で買える
定期借地権を利用すると、実際にどの程度の予算でマイホームが手に入るのか、見てみましょう。前ページでもご紹介した定借協議会の「全国定期借地権付き住宅の供給実績調査」（平成12年実施）による全国平均値では敷地面積は約63坪、保証金は約700万円、住宅価格は約2500万円、合計すると約3200万円です。一方、同じ面積の土地を買って同じ住宅を建てると仮定し、土地の価格を1坪当たり50万円とすると、土地だけで約3150万円、住宅を加えると約5650万円となります。この場合定期借地権付き住宅は、土地を買って家を建てる場合の約56％の予算で購入できるという計算になります。
このデータをもとに、月々の支払い額を比較すると定期借地権付き住宅のほうが、月々の地代の支払いを入れても毎月9万4000円以上負担が少なくてすむことになります。1年で110万円以上、25年間では約2840万円もの差になるのです。このゆとり、あなたならどうお使いになりますか。定期借地権付き住宅は、先行きが不透明な時代にあっても、長期にわたる住宅ローンの負担というリスクを抑えながら、マイホームという家族の夢をかしこく実現できる方法だといえるでしょう。
◆支払い額の比較
坪50万円の土地63坪、建物価格を2,500万円とした場合の比較例です。自己資金は600万円、残りを借り入れ、金利3.5％25年返済とし、別途工事、諸費用は算入していません。
●資金的な余裕を生かしてゆとりある暮らしを
土地を所有しないことで生まれる経済的な余裕は、暮らしにさまざまなゆとりをもたらしてくれます。たとえば、家そのものに予算をかければよりゆとりある家に住めますし、家具などのインテリアにこだわったり、毎日の生活をより快適にしてくれる便利な設備を装備したり、ガーデニングを満喫したりすることもできます。
もちろん、毎日の暮らしも豊かになります。もう一台車を買ったり、趣味や海外旅行を存分に楽しむのもいいでしょう。また、子どもの教育資金にまわしたり、公的な年金だけでは不安な老後の資金として蓄えることができるというメリットもあります。
さらに我が家の顔となる門や住まいの周りの庭などのしつらえを美しく整備し、快適な住環境をつくることも可能でしょう。街並みに調和する住まいの実現は、住宅の付加価値を高めることにもつながるのです。
●定期借地の街だからこその美しい街並みと優れた住環境
定期借地権を生かした街づくりは、景観や共有部分が整備され、統一感のある美しい街並みになっているところが多いことが知られています。一般的に、土地所有権の分譲は地主にとっては自分の土地を手放してしまうことであり、景観や住環境よりもむしろ利益確保を重視する場合が多くなりがちです。しかし、定期借地権付き住宅の分譲の場合、土地はあくまでも自分のものとして残りますから、環境のよい街をつくり、資産価値を保ちながら長い間土地を活用していこうと考えるでしょう。それが結果的に社会貢献にもつながっていると言えるでしょう。また、環境や街としての魅力を重視する住まい手にとっても、美しい街並みを持つ定期借地権の街は高い満足度を得られるのでしょう。
不動産 熊谷