クロス変更でイメージ一新！

賃貸アパートの改装工事が本日も一つ完成！

空室対策として、クロスやＣＦ（床材）を一新。間取りは２LDKで変更なし。ローコストでのリノベーション（リノベとは言わないかw）。










黄色とオレンジを基調にしたクロスをワンポイントで使うことにより、明るいイメージのお部屋ができました。

野洲駅から徒歩10分、平和堂（ショッピングセンター）徒歩３分、郵便局徒歩４分、野洲病院徒歩２分と好立地。新婚さんにぴったり、人気の物件になりそうな予感です。

宅建業一般従事者研修会

今日は午後から宅建業の研修会にきています。

第一部では『地域密着とネット営業』というテーマで不動産に特化したFP本鳥有良さんのお話。

今のお客様がどういうHPを好むか、反響が良くなるかを、自社の例を参考にわかりやすくお話頂きました。

世の中には疑問や不安を煽るだけの問いかけをしているHPは多い。HP上でその解決策まで情報を出してるところはほとんどない。そういうHPがお客様にとって魅力的に見える。今は情報を出したほうが良い。

このお話を聞いて、久々にこのブログを更新して見ました^^;

iPhoneからの投稿

空室対策「ネット無料使い放題」

ある業者の提案で、既存のアパートにネット無料使い放題の設備を導入するか検討しています。


ネット無料とは、入居者がそのアパートに入ってすぐに光ファイバーによる高速通信回線を無料でいくら使ってもいいというもの。

通常自分でする場合、プランにもよるますが月々4000～5000円かかるもの。これが無料というとパソコンでネットをする入居者にとっては非常に嬉しい。実質家賃がそのくらい下がっているのと同じ効果だからです。

今回は空室対策の一つとして家主様にご提案するのですが、実はそのアパートは今は満室。満室なのにどうして？と思われるかもしれませんが、一つは当然ながら将来の空室対策のため。今後空室が発生した時に他のアパートからの差別化をすること。実際今は駅近にもかかわらず周辺にネット無料アパートはないので、おおきな差別化の設備になります。

もう一つは、テナントリテンション、要するに今いる入居者へのサービスで、出て行ってもらわないようにすること。これからは満室時にこういう考えで家主さんに様々な提案をして行く必要があります。今回はその考えに基づくもの。

それと、満室時って家主さんは気分的にも話を聞いてもらいやすい。実際、空室時の対策としては条件を下げることがメインで、お金の掛かる対策を打つのは必要最小限のものに限られてきます。だって話をそもそも聞いてくれませんからね（笑）。だから満室時にこそ、少しお金をかける提案をするのがいいのです。


実際今回のネット無料設備を導入することで家主様にかかる費用は、

　・工事費：　約７０万円（１戸あたりに換算すると約４万円、6年保証）
　・毎月のランニングコスト：通信費約17,500円（１戸あたりに換算すると1000円を切ります）

例えば、工事費は別として、共益費を1000円アップすれば毎月の費用は回収できます。入居者からしても４～５千円かかるネットが1000円ですむならば嬉しいはず。


あとは家主様の理解が得られるかだけですね～

管理会社の生き残り術

本日東京でセミナー受けてきました。

「管理会社の生き残り術公開～我々の今後はどう変わっていくのか～」
主催はオーナーズエージェント株式会社、講師は藤澤雅義氏（同社代表取締役社長）

このセミナーは我々のような賃貸管理会社向けのもので、この１２月１日から始まる「賃貸住宅管理業者登録制度」を見据えて開催されたもので、前から非常に気になっていたので受けにいってきました。

内容を簡単にまとめておきます。
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◎家賃を下げることと稼働率の関係
　・家賃を下げても稼働率をあげることが大事。数字を用いてわかりやすく説明され、オーナー様も納得いく。

◎客付けだけの「仲介業」は半減する
　・スマホやWEBの発達により、仲介の役割がなくなってくる。現地集合で管理会社が鍵を開けにいくだけで良い時代になる。鍵を開けるだけの仕事に仲介料を払うか？

◎管理会社は仲介の発想とは違う組織作りを
　・未だに物件担当制にしている業者が多いが、業務別に組織は分けるべき。オーナーへのアドバイス、コンサルティングを行える組織作り、情報管理（計数管理）の部署も大事

◎ソーシャルメディアの可能性
　・今の２０代～３０代はfacebookやmixi、twitterなど普通に使っている。ネット上の仮想でなく、信頼の置けるメディアとなっている。それを当たり前に使う人たちが賃貸住宅を借りる主役だということ。

◎物件そのものの力が問われる
　・入居者はWEBで物件を絞ってくる。いい物件の競争になる。

◎今後の賃貸住宅
　・リノベーション物件
　・企画（ハード）物件
　・企画（ソフト）物件
　・ソーシャルアパートメント
　・コンセプトアパートメント
　・シェアハウス、コレクティブハウス

◎管理会社としての空室対策
　・機能再生の再投資プログラムを提案する。資産運用アドバイザーとしての役目が重要。

◎管理会社として今後の生きる道
　・管理取得に重点を置く
　・空室対策提案のプロとなる

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ざっとこんな感じの内容でした。

管理会社としてのこれからを私も頭の中でぼんやり考えていたことをはっきりと教えてくださったことですっきりしました。
特に最後の「管理業者として今後の生きる道」の２つは私のやってきたこと、やっていこうとする方針と同じなので、自信を持ってこの方向で取り組んでいこうと改めて思いました！

藤澤さん、ありがとうございました！

定期借家契約の導入を検討しています①

定期借家権が平成１２年に制定されてから、１０年以上が経過しました。

文字通り、契約期間が終了したら建物の賃貸借契約は必ず終了するというもの。

契約期間が満了しても借地借家法で保護され契約は終了せず法定更新となる建物賃貸借普通借家権は外国人の目から見ても異常であるというのに、現在の日本では借主を特別に保護する普通借家権が今だ主流をなしています。

普通に考えれば、契約期間が満了すれば出ていってもらうことが正しい訳ですが、この法律は「正当事由」という非常に高いハードル（ほぼ不可能）な要件を揃えないと契約を終了させることができません。近年でも、裁判になって今までもらっていた賃料をはるかに上回る額の立ち退き料を請求されたりということが起こっています。

他にも具体的な問題として、老朽化した建物の建替や旧の耐震基準で建てられた建物の大規模修繕などが思うようにいかなかったり、住民等周辺に迷惑を掛ける入居者に立ち退いて貰えないということが起こっています。

そういった事情にも関わらず、定期借家権が普及しないのは

①賃貸市場が供給過多で借り手市場。借り手が不利？になる定期借家は採用しにくい。採用しても賃料が下がる。

②仲介業者からすると入居後の入居者と家主の関係はあまり考えていない

③管理会社からすると定期借家契約の終了と手続き上の管理が大変

④入居者にとっては、「期間満了で契約は終了」という文言で、居住の安定性に不安を抱く

（上記は『＜使える＞定期借家契約の実務応用プラン』から引用）

といった理由が考えられています。


当社でも、こうした理由を少しでも解消し、定期借家での賃貸借契約を導入していきたいと考えているところでありましたが、先日、大阪で行われた賃貸住宅フェアでその実務に関するセミナーを聞かせていただいたのをきっかけに検討することにしました。


＞＞続きは次回