「アパートにすれば、大手メーカーが３０年間一括借り上げしてくれると言っているんですよ。」
住宅地の活用についてのご相談をいただき、現地を確認させていただきました。
横浜市内の駅から徒歩１０分弱の住宅地。
いま建っている家を取り壊して、アパートにしても賃貸需要はありそうです。
ただ、メーカーさんの一括借り上げをあてにして建築するのは危険です。
３０年間一括借上げといっても、何かしら条件が入っているのが普通です。
例えば、「２年ごとの賃料見直し」
確かに、３０年間ずっと同じ賃料という方が不自然なので、当然といえば当然です。
逆に３０年間ずっと同じ家賃で借り上げするというような場合は、余程建築費で儲けているか、途中で会社を倒産させてしまえば良い、と考えているような場合です。
他にも「当社の提案するリフォームを行って頂くことが条件」なんて条項もよく見受けられます。
こちらも、オーナーさんが全くリフォームしてくれなければまともな賃貸はできないので、不自然な条件ではありません。
ただ、この条件が入っていると、無競争で３０年間リフォーム工事をとることができるので、メーカーさんとしては２度おいしい、ということになります。
上記どちらの条件にしても、条件を提示するのはメーカー側。
メーカーの作成する条件を呑まなければ途中で解約されてしまうことになります。
一概に大手メーカーさんで建築するのがダメ、とは言いませんが、「３０年間一括借上げ」をあてにして計画するのは危険なのです。
通常の家賃での賃貸又は、借上げの場合でも、建築メーカーとは別の業者による借上条件により計画するべきです。
今回の場合は、
・現在の建物がまだまだ使えるものだったこと
・相続税対策が必要なほど相続税が発生しないこと
・相続財産の分割には争いが発生する可能性が高いので、必要な時に自由に土地を処分できるようにしておくべきこと
から、現在の建物をリフォームしてそのまま賃貸することになりそうです。
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