賃貸と購入、どちらがトクか？＜その４＞

「購入」＋「購入」の最大のメリット。それは、費用を最小限にしてオプション
を獲得することです。

子供がたくさん生まれて子供部屋がたくさんほしい、とか子供が生まれなかったとか、

両親の介護をしなければいけないとか、転職して収入が減ってしまったとか・・・、

そんな環境の変化に対して柔軟に対応すること。

もちろん、それが大切なことは多くの人に異議がないところでしょう。

とはいえ、普通そうした「オプション」を獲得するためには、一定の「費用」
（つまり賃貸住宅に住むための家賃）が必要です。

例えば、東京都内で3DKくらいの賃貸物件を借りようと思ったら、12～18万円

くらいの家賃は相場かもしれません。

平均して15万円とすると、年間の家賃は15万円×12ヶ月＝180万円。

さらに、仲介手数料や更新料もかかる場合があります。

つまり、15年間で2700万円もの「費用」をかけて、変化に対する柔軟な対応を

とれるという「オプション」を獲得しているのです。

でも、「賃貸と購入、どちらがトクか？＜その３＞ 」で書いたとおり、中古住宅を

安く購入することができれば、15年間の「オプション」の「費用」は、1200万円。

賃貸住宅という「オプション」の半額以下の費用です。

もちろん、この「購入」＋「購入」という考え方も万能ではありません。

あらゆる環境変化に対応できるわけでもありません。

ただ、「賃貸と購入、どちらがトクか？」という単純な二者択一だけではなく、
社会の変化と個人個人のライフスタイルに合わせて、さまざまな組み合わせ、

あるいはアイデアが可能だと思うのですが、いかがでしょうか。

＜田中＞

賃貸と購入、どちらがトクか？＜その３＞

では、「購入＋購入」の組み合わせとは、具体的にどういうことなのでしょうか？

多くの人は、長期間（30年とか35年）の住宅ローンを組みますから、2回購入する

というのは、非現実的だと考えるでしょう。

しかし、考えてみれば、そのような長期の住宅ローンのほうが「非現実的」かも
しれません。

変化の激しい時代においては、30年先のことなんて分からないのですから。

（私には5年後も分かりません（笑））

そうすると、家族構成や両方の親の状況、自分の仕事の先行などが見えてきた

段階で、家を買い換えるというのは、実は非常に合理的な選択だと言えます。

まず、第1回目の購入は、30歳で結婚し、そのときに築25年の一戸建てを買うと
しましょう。

築25年の一戸建ては、建物はまだまだ使えるものの、物件としての価値は

非常に安く、場合によっては土地代程度で買える場合もあります。

頑張って土地代で買えれば、（将来不動産価格に変動がなければ）ほぼ同じ値段で
売れることになります。

例えば、3000万円で一戸建てを購入し、15年後、つまり45歳のときに3000万円で
売れるとしましょう。

もちろん、購入時にはリフォーム代（400万円としましょう）が必要でしょうし、

毎年固定資産税や修繕費（15年で300万円とします）も必要になるでしょう。

同じ値段で売れたとしても、15年間の支出としては、他に金利や仲介手数料等も
併せて、合計1200万円程度にはなるはずです。

果たして、それだけの支出があっても、メリットはあるのでしょうか？

（続く）

＜田中＞

賃貸と購入、どちらがトクか？＜その２＞

昔と違っているとすると、老後の人生が意外に長いことです。

たとえば、30歳で結婚して、60歳で定年とすると、その間は30年。

定年後の人生は、20年前後でしょうが、長生きする可能性や配偶者の

年齢などを考えると、定年前の住居と、定年後の住居はほぼ同じくらいの

年数になる可能性もあります。

とはいえ、多くの人は定年前の人生、特に子育てというメインイベントを中心に
居住スタイルを考えるでしょうから、定年後は後回しという方も多いでしょう。

今、多くの方が直面している課題は、定年後の住まいが非常に「貧しい」という
事実です。

体の自由が利かなくなっているのに、バリアフルで老朽化した戸建てに

住んでいたり、あるいは在宅での介護も難しくなって、ワンルームの介護施設
に入らざるを得なかったり・・・。

今までの日本の人生設計で見落とされてきたのが、この定年後のライフデザイン
なのです。

前回引用したような、ファイナンシャルプランナーの方のご意見（賃貸＋購入の
組み合わせ）も一つの選択肢でしょうが、購入＋購入の組み合わせも、また一つ
のアイデアです。

ともかく、現代のように、生き方が多様になり、それぞれの人生も長期化して

いるのですから、一つの住まいで死ぬまで問題がないという、オールマイティの

住まいはないと思うべきです。

（続く）

＜田中＞

賃貸と購入、どちらがトクか？＜その１＞

12月7日（火）日本経済新聞の夕刊に、「住宅、買うか借りるか」という、

いわば古くて新しいテーマについての特集がありました。

結局、それぞれ一長一短があるという、これまた変わり映えのしない結論？で、
人生の一番高い買い物は、その人のポリシーと直感で決めるしかない・・・。

ただ、最後にファイナンシャルプランナーの方の、「若い時は賃貸でお金をため、
退職時に中古住宅を現金で購入して老後の住まいを確保するのも一案」という

コメントを紹介していました。

例えば、都内でファミリー向けの賃貸マンションを借りると、大体家賃は

平均1ヶ月15万円くらいだとします。

年収800万円の人が、年収の30％（年240万円、1ヶ月あたり20万円）を

居住費とすると、1ヶ月で5万円の貯金ができることになります。

そうすると単純計算で、30年間で1800万円の貯蓄ができることになり、

その1800万円で退職時に中古住宅を購入するというイメージです。

確かに、よさそうなアイデアですが、30年間にわたって毎月5万円を貯めるのは、
なかなか大変です。

しかも、住居の購入資金とは別に、退職時に3000万円の老後資金を

貯めようとすると、さらに毎月8万円、合わせて13万円以上（毎月15万円の家賃を

払いながら）を貯蓄しなければならず、これまたなかなかハードな長期戦です。

（以下、続く）

＜田中＞

「空き家」の取材依頼がありました

今年の流行語大賞にも選ばれた「無縁社会」ですが、

ＮＨＫが無縁社会の番組の一環として、放置されている「空き家」に

焦点を当てて取材をしたいそうです。

実際、都内の空き家は現在10万戸（戸建て全体の6％）もあり、

この10年で1.5倍にも増加、世田谷区や杉並区でも空き家の苦情が

年間200件も寄せられているそうです。

住む人もなく荒れ果てた「空き家」を追跡することによって、

希薄になった人間関係や地域社会を浮かび上がらせるという企画で、

若手の記者が一生懸命取り組んでいるので、ご協力いただけると嬉しいです。

＜対象物件＞
　①　東京23区内
　②　戸建て
　③　家主の消息が不明の空き家

なお、空き家はいろいろとあるのですが、その所有者を追跡しようとすると、

登記簿謄本の記載だけでは、本当の所有者が分からないことが多いようです。

（弁護士や司法書士の職権でも、住民票や戸籍の調査は難しいそうです。）

そこで、具体的なトラブルが発生している空き家をご存知ではないでしょうか。

つまり、近隣などとのトラブルが発生し、法的措置を検討している場合は、

職権で調査ができる場合があるようです。

なかなか取材が難航しているようですので、条件にぴったりでなくても、

あるいはヒントになるような情報でもけっこうです。どうぞ宜しくお願いいたします

＜田中＞

有料老人ホーム「ザ・サンシャイン成城」を見学してきました

本日は、自宅近くの有料老人ホーム「ザ･サンシャイン成城 」の

見学に行ってきました。

成城といっても、最寄は千歳烏山です。周囲は閑静な住宅街ですが、

ちょっと場所が分かりにくいです。

前半は、司法書士による「暮らしの法律」のトークライブでしたが、

配布資料もなく、ちょっと散漫な内容でした。相続や遺言等の内容を、

参加されていた高齢者の方が理解されたのかどうか・・・。

お昼はホームの昼食の試食。「真空低温調理法」によって、味付けや調理が

自由にできるとのこと。

スタッフの方が、玉ねぎに1分ほどで赤い水を浸透させる実験を見せてくれました。

さて、いざ昼食が運ばれてきました。私は、中華ランチをお願いしました。

味は、普通食ということでしたが、まぁ確かに普通の味。悪くもないし、

感激するほどではない、というところでしょうか。

たまたま同席していらっしゃった方と話をしたところ、「実は

私は料理を教えているのよ」とのこと。

他にも、いくつかの老人ホームを見学したそうですが、ある有名な

老人ホームのカレーライスは、カレーもご飯もひどくて、食べられなかった、

なんてお話もお聞きしました。

確かに、百聞は一見にしかず、自分の五感で確認するのは大切ですね。

館内やお部屋も見ましたが、こちらも可もなく、不可もなく・・・。

他にも、もう３０ヶ所以上の老人ホームをご覧になった方もいらっしゃいましたが、

やはりある程度絞った上で見に行かないと、終の棲家を探すのも

なかなか大変です。

＜田中＞

ご隠居長屋「和楽久」

本日は、介護業界の専門家の方、他2名の方と、足利市のご隠居長屋「和楽久」 の

見学に行ってきました。

高齢者専用賃貸住宅 （高専賃）は、契約の上では一般の賃貸アパート・マンションに近く、

現在非常に注目されている「介護施設」です。

カッコつき、で書きましたが、制度自体はまだまだ未成熟である一方、いろんな業界からの

参入が相次いでいるホットな「介護施設」です。

若干玉石混交のきらいもないわけではありませんが、入居者の選択肢の幅が

広がることは悪いことではないはずです。

和楽久は、1ヶ月98,000円～（食費込み）で、24時間の見守りサービスがあります。

入居者の方は、日中は隣のデイサービスで過ごすことが多いようです。

まだまだこうした施設は不足しているようで、オープンと同時に満室になってしまう

ことも多いとか。

高齢者専用賃貸住宅へのご入居をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

また、遊休地をお持ちで、アパートや商業施設の建設を検討されている方も、

高齢者専用賃貸住宅での有効活用も選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。

＜田中＞

高齢者ホームをどう選ぶか？

最近、周囲でも高齢者介護施設の話題が急に増えてきたように感じます。

高齢者の方の数が増えてきた、というのもあると思いますが、

やはり施設の数が増えてきたのでしょう。

いいことですね。

介護施設が増えれば、いい施設も増えるでしょうし、

何より選択ができますから。

でも、まだまだ選択のための情報が足りませんね。(･Θ･;)

というわけで、情報が増えることも、きっといいことです。

先月発売されたこの本↑も、最新の高齢者ホームの情報が満載です。

「安心・安全」の高齢者ホーム―有料老人ホーム・高齢者専用賃貸住宅の選び方

(游学社ガイドブックシリーズ) [単行本]
ASFON (監修), 游学社 (編集)

最近のホームの傾向を知るのに、重宝しています。

＜田中＞

住宅ローンが返済できないときは・・・

不況で収入が激減して、住宅ローンの返済ができなくなってしまう・・・。

そういう人が今非常に増えています。

また、そういうご相談も増えています。

もちろん、それは困ったことですが、同時にそういうときの対処法もまた増えています。

少し前ですが、こんな記事が新聞に掲載されていました。

「横浜銀行など地方銀行９行と西武信用金庫は、長期優良住宅を対象にした

住宅ローンに「家賃返済特約」を導入する方針だ」

「住宅ローンの債務者が返済困難になった場合、所有権を持ったままで

一時的に第三者に賃貸し、その家賃を返済に充当する仕組み」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（ニッキン　2010年10月22日　1面）

つまり、毎月10万円の住宅ローンが支払えなくなったときに、

例えば実家などに転居し、自宅を家賃12万円で貸す、という具合です。

もちろん、これから始まる試みですから、うまくいくケース、いかないケースがあるでしょう。

でも、こうやって選択肢が増えているのですから、けっしてあきらめずに

ご相談ください。

＜田中＞