アメリカではなぜ中古住宅がそんなに多いの？

 

100年近く古い建物と思うが、石造りのせいか、レンガもしっかりしていて手入れのよさをうかがわせる（イリノイ州シカゴ市。以下同）

 

築100年経つシカゴバンガローハウス。まだまだ長く使える様子がうかがわれる。持ち主はイングリッシュガーデン風に前庭を手入れして園芸を楽しんでいる

 

冬、氷で階段が凍りついてすべる事が多い。それを避けるために熱線を設置しているプロセス。これも今後売るときの有利な改造点となろう

 

80年前の建物をレストランに改造。チャーミングな古い装飾部分、塔も含めて残してある

 

これも100年前くらいの建物と思うが（レンガからそう推量する）、よく手入れがなされ、町の風物として品格を与えている

 

古いビルを壊さずに改築してマンション（コンドミニアム）として数年前に売り出したが、売れなかったため、現在は一部を賃貸としている。建物そのものは100年以前のものである

20数年前にアメリカに住み始めた頃、まず不思議に思った疑問。アメリカで流通している住宅の大半は中古住宅（マンションも含む）だが、なぜ中古？続いて素朴な質問がいくつか浮かんで…。どうしてこんなに中古住宅が沢山あるのか？購買者はなぜ新築より中古を選ぶのか？　“お古” の家に住む事にこだわりはないのか？新築に比べて不良箇所が多いのでは？中古を購入直後に故障が起きた時の責任は？

3つの時代の波がつくり上げた中古住宅市場
中古住宅が多い理由はいくつかある。シカゴを含む中西部に限って述べるが、第一の波は1910年代に重工業が盛んになり、多くの人々が海外からも流れ込み、当然ながら住宅が多く建てられた。
第二の波は、第一次世界大戦後の1919年からローリングトウェンティーズでおなじみの華やかな時代に突入。シカゴは経済の絶頂期に達し、都心を中心に質の高い住宅が沢山建てられた。
そして第三の波は、第二次世界大戦の後、兵隊達が戦場から戻ってきて住む家を必要とし、大規模な住宅開発が郊外へと伸びていった。
アメリカはヨーロッパなどと違い戦場にならなかったので、上記の3つの波により建てられた一戸建て住宅、タウンハウス、マンション（＝condominium)　が現在でも多く残っているわけである。

収入、生活の変化とともに住み替えるアメリカ人
アメリカ人達は一生に何度も住まいを変える傾向があるが、これも中古住宅循環の理由となろう。成人すると仕事を得て独立、結婚すれば仕事場に近く賑やかな場所に住みたがる傾向があり、仕事によって州から州への移動も多い。
子供が生まれると、よい学校区を求めて郊外の大きな家に移り、子供が巣立てば管理が楽な都心のマンションやタウンハウスに移る。5年から7年のサイクルで家を住み替えるからそれだけ物件が出回る。
もちろん、誰もが簡単に家を買えるわけではないが、賃貸で払う価格とそう差がなく家のローンが払える時期もあるし、また、手入れをよくしておけば家を売る時に結構な値段で売れる時期もあるのだ。その時期の見極めは難しいが、しかし、家を投資として考えて購入したり売ったりする友人が結構多いのは事実だ。

圧倒的に中古が中心の住宅市場
家を買う場合、新築か中古か、どちらを選ぶ？と、何人かの友人達に聞いてみた。家を選ぶ際に「よい学校のある地区」「環境の静かな地域」「都心で華やかな場所」「仕事場に自転車で行かれる地区」「森林や公園がある所」「固定資産税が安い地区」など、各人の目的と予算を考え合わせて、20も30も物件を見るが、新築物件は中古住宅物件（マンションも含む）に比べて数が少ないのだ。
特にここ数年の景気停滞で、住宅開発会社は新築住宅建設を手控えてきているし、もとは新築マンションや一戸建て住宅として売り出したにもかかわらず、景気の低迷期で売れ残り、賃貸に変えた事業者も少なくない。新築か中古かという質問はナンセンスであった。

インスペクション結果をもとに売買交渉
中古住宅セールスには不動産エージェント、ホームインスペクター、アプレィザー（価格の査定をする専門家）、金融関係者など多くの専門家達が関わるが、とりわけホームインスペクターによる中古住宅の検査は絶対に欠かせない。家を売る際にはその家についての詳細を正直に書き込んで役所に提出せねばならないが、家を買う側はさらにインスペクターを雇って検査する（銀行がインスペクターを送る時もある）。
例えば冬が長い中西部では暖房システムは必須で、あとで故障したり交換するとなると大変な金額がかかる。ボイラーとかヒーターとかいうファーネス（furnace） システムで暖かい空気や蒸気を家中に送り込むセントラルヒーティングが通常備え付けられているが、“ファーネスの手入れがよくしてある”とか、“新品に取りかえてあるからあと20年は大丈夫だろう”などと記述される。暖房同様に冷房設備、屋根、土台、上水、下水、電気系統なども検査され、その結果で中古住宅の概要がつかめるというわけだ。
そして売る側、買う側の不動産エージェントを通じてセールスの交渉が行なわれる。

良質な住宅あっての流通市場
9月19日に行なわれたNAR（National Association of Realtors) のプレスコンフェランスで、チーフエコノミストのローレンス・ユン氏は、8月のセールスの状況について、まず“8月の existing-home セールス は7月に比べて8％上昇し、家の価格は昨年に比較して9.5％上昇し…”と、既存住宅セールスの詳細を最初に述べている（http://speakingofrealestate.blogs.realtor.org ) 。
不動産セールスにおいては、日本で言う「中古住宅」はアメリカでは“used home”ではなく“existing-home”と使う。そしてユン氏は、マーケットを説明する際、中古物件セールスを第一にとりあげている。それだけアメリカでは中古物件が流通しているわけだが、しかし、そのためには、家の耐久年数が長いこと、良質な建材を使いしっかりした構造であること、そして住む人がよく手入れをする、というこの3つが揃ってはじめて循環が成り立っていると言えるのではなかろうか。
http://www.re-port.net/oversea.php?ReportNumber=30670

充実した共用施設で話題の「ソーシャルアパートメント」とは？

http://www.re-port.net/topics.php?ReportNumber=30101

100室超の最大規模物件が千葉市にオープン

 

「ソーシャルアパートメント新検見川」エントランス。外観はほぼもとの建物のままだが、エントランスには手を加え、スタイリッシュな雰囲気に

 

玄関ロビー。もとが社員寮だけあり、広々としている

 

ロビー横に設置されている靴箱。1つに7段の取り外し可能な仕切りが設置されており、ブーツの収納も可能だ

 

2階のメインラウンジ。この写真には写っていないが、このテーブルブースを取り囲むようにおしゃれなソファやテーブルセットなどが多数配置されている。食事時はもちろん、おしゃべりを楽しむ時にもゆったり過ごせそう

 

2階ラウンジ横に設置されているキッチン。IHクッキングヒーターやシンクが複数セット用意されているため、複数人・複数組による同時調理が可能（写真上）。主なクッキング器具やクッキング家電、食器などは、備品として用意されている（写真下左右とも）。右下の写真右側に見えるのは、エスプレッソマシーン

 

キッチンには、各自の持ち物を収納できるボックスを用意。自室から持参するのは面倒なだけに、便利だ

 

1階ラウンジ。中庭に隣接しており、キッチンも完備

 

1階ラウンジのちょうど目の前の屋外に設置してあるテラス。当日はバーベキューのイベントが企画されていたため、バーベキューコンロの用意が！（写真右下）

 

FITNESS ROOM。ストレッチやヨガ、エアロビクスなどをする人が多いという。同社では一定規模以上のソーシャルアパートメントに設置している

 

「持ち帰りの仕事や読書などで利用する人が多い」（同）というライブラリ。取材当日も利用者がひっきりなしだった

 

部屋番号はボックス仕立て。色もカラフルで見た目に鮮やか

 

エントランスのボックスの中には、その部屋に住む人が飾り付けなどを行なっている。どんな人が住んでいるのか、興味が惹かれるボックスも多数

 

居室は12.35平方メートルと少々狭いが、バス・トイレが共同で専有部分の面積に含まれていないため、暮らしていく分にはさほど狭さを感じなさそう。家賃の最多価格帯は4万5,000円

　当社発行の「月刊不動産流通」2012年7月号 特集「注目される“新たなコミュニティ”づくり～多様化するニーズ、多様化する住まい」にも登場した（株）グローバルエージェンツ（東京都渋谷区、代表取締役社長：山﨑 剛氏）。共用部分を充実させたマンションを、「ソーシャルアパートメント」と定義し、事業を展開している企業だ。
　このほど同社15物件目となる「ソーシャルアパートメント新検見川」（千葉市花見川区）が完成、入居がスタートした。この物件は専用居室が100室を超える、同社としては最大規模の物件だ。
　グランドオープン間もない同物件を見学してきた。

広いラウンジは食事の場、そして交流の場

　「ソーシャルアパートメント新検見川」はJR総武線「新検見川」駅徒歩8分、検見川総合運動場（通称：東大グラウンド）の道路を挟んだ向かいに所在する。1989年築の某上場企業社員寮をリノベーションしたもので、外観は“築20年超”を感じさせなくもないが、エントランスには都会的なデザインの看板が掲出されており、スタイリッシュだ。

　玄関を入ると、もともと寮だったこともあって広々としたロビーが。まず初めに案内されたのは、2階のラウンジ。ソファやテーブルセットが多数備えられたラウンジには、60型の大型テレビが置かれ、食事などをするラウンジスペースとしての機能のほか、入居者が集い、くつろげる場所となっている。

　併設のキッチンには、IH型のシステムキッチンが6つ備えつけられており、オーブンや電子レンジ、鍋やフライパンなどの調理器具も一通り揃えられている。食器も、箸以外は備品として用意されている。

　「個人で食事を作って食べる人もいますが、メールやSNSなどで連絡を取り合い、何人かで一緒に食べる方が多いように見受けます」（同社広報）。従前は社員食堂のあった場所だったそうで、複数人が同時に調理してもまったく困らないだけの広いスペースだ。

　他に、1階の中庭に面した場所にも小さなラウンジが設置されており、そこにも1つIHのキッチンが。「中庭で開催されるであろう入居者イベントを想定して、リノベーションの際に新たに水回りを引いて設置しました。2階に上がって、道具などを持って1階に降り、また2階へ、という動線では、中庭の活用が阻害されると思ったからです」（同）。

　ちなみに取材に訪れた日は夕刻からバーベキューパーティが予定されており、このキッチン周りで準備が着々と進められていた。

FITNESS ROOM、ライブラリなどさまざまな共用施設

　続いて案内されたのは、FITNESS ROOM。スタジオとして利用できるよう、前面はガラス張りとなっており、その他テレビ、DVDプレイヤー、バランスボールが備え付けられている。ここでトレーニングやヨガ、ストレッチなどのフィットネスを行なうことができる。

　なお「新検見川」には元フィットネスインストラクターがたまたま入居しており、時折レッスンが行なわれることもあるそうだ。

　その他、読書や持ち帰りの仕事などを静かな環境で行なうことができる「ライブラリ」、マッサージチェアや美顔器が用意された、女性専用の「beauty room」、気兼ねなく音楽鑑賞・楽器練習ができる「スタジオ」（工事中）なども用意されている。

　専用居室は全室12.35平方メートルで、この数字だけみると正直狭いと感じるかもしれない。もっともキッチン、入浴、トイレなどはすべて共用設備となっているため、居室は一人で過ごす場所、そして眠る場所と割り切れば、十分な広さともいえる。なお、テレビや冷蔵庫は個人で用意すれば持ち込んで置くことが可能だ。

　家賃は3万9,000～5万1,000円。（その他要管理費・定額の水道光熱費）。充実の共用設備を考えると、かなり安価といえるのではないだろうか。　「6月にオープンしましたが、8月の段階ですでに半分以上が埋まっています」（同氏）と、出だしも好調だという。

高所得者層も入居！

　ところで、シェアハウスの入居者というと、学生やフリーターが中心といったイメージだが、同社のソーシャルアパートメントの入居者はどのような層が多いのだろうか？

　「当社で運営する全16物件の主要な入居者は、20～30歳代の社会人。学生比率は10％ほどです。一方、数千万円の収入を持つ経営者や医師等といった方も入居されています」（同）。

　年収数千万円の人が、あえて共同生活を希望するのはどういう理由からなのだろうか？

　「所得に関係なく、人と人とのつながりなどを求めて入居され、コミュニティの中で仲間を作り、楽しい毎日を送ることを目的とされている方、また異業種交流の場として捉え、人脈を広げ、啓発しあう関係を求めて入居される方などさまざまです。実際、経営者の方が複数入居されていた物件では、そこでさまざまな交流が図られ、触発された入居者がその後実際に起業。順調に事業を展開している方もいらっしゃいます」（同）。

　仲間を作り、コミュニティを広げ、さらに人生も変えた人もいたとは！驚きである。

通常の賃貸物件とは異なる管理ノウハウ

　大勢の人が顔を合わせて生活する物件では、日常のトラブルも多く発生しているのでは…。その点について聞いてみると、「実はそんなに大きな問題は発生しないですよ」（同）との答えが。入居者は、集団生活であることを前提に入居しているため、生活ルールについてはきちんと認識している人が多いことがその理由だという。


　「仮に小さな問題が発生しても、入居者間で解決してくださることがほとんどです。それでもうまく解決されない場合は、スタッフの出番となります」（同）。

　一般の賃貸住宅では、何か生活上のトラブルが発生すると、張り紙をする、全戸に注意を喚起するお知らせを投函するといった対応が一般的だが、こちらの物件ではそういう手法は、基本的にはとっていない。

　「一方的な注意はしません。どうしてそういうことをしてしまったのかを聞き、なぜそれをされては困るのかという理由を伝え、納得していただくまで対話をします。コミュニケーションを求めて当社の物件に入居していただいているのだから、それを排除した“注意”という形での指導はしたくないと考えているからです」（同）。

　結果、トラブルを穏やかに解決でき、良好な運営に繋がっているという。

地域コミュニティへの浸透を模索

　同社では、2013年度中に、新たに5～6物件、300戸程度のソーシャルアパートメントの供給を計画している。
　また、今後の課題として、同社では「地域コミュニティの中でのソーシャルアパートメントのあり方」を挙げている。

　「物件内でだけコミュニティができあがればいい、というのではなく、その地域ともコミュニティを育んでいくことが重要だと考えています」（同氏）。

　そのための手段として、敷地内でお祭りなどを開催し、それを地域にも開放するといった計画を進めている。

　賃貸住宅市場は厳しさを増している。この点について異論を唱える人はいないだろう。この状況が「賃貸住宅とは何か」「賃貸住宅に何を求めるか」の答えを変化させ、そして「賃貸住宅経営成功の秘訣」をも変えてきている。
　同社の物件が、ユーザーから支持を得ているのは、その新たな回答を示しているから、ともいえるのではないか。

中古住宅にも「スマート化」の波

http://www.re-port.net/topics.php?ReportNumber=30535

三井不動産リフォーム、リノベーションを積極提案

 

フルスケルトンリフォームとスマートハウス化により生まれ変わったモデルルーム

 

新たな間取りは、通風と採光を最大限考慮。風が抜けるように寝室の間仕切り戸は格子に。壁も穴あき煉瓦を使っている

 

水回りは、三井不動産レジデンシャルの最新マンションと同等のものを採用。水回りを移動させるため、床レベルを上げ天井高が下がったため、圧迫感を減らす目的で梁に鏡を貼っている

 

モデルルームに設置されたサンルーム。中古マンションのリフォームは専用使用部分であるサッシュや玄関ドアなどがリフォームできない場合も多い。そのため、サッシュをそのままに断熱性を高める工夫として提案。樹脂サッシュで囲った内部に蓄熱タイルを敷くことで、冬場のサンルーム、あるいは物干しスペースとして提案する

 

モデルルームでは、壁や床の一部を切り取り、断熱材の違いやさや管の工夫などをユーザーに紹介している

 

スマートハウスの絶対条件であるHEMSも、もちろん設置

 

床レベルを上げたことで、ユニットバスの段差もほぼ気にならないレベルにまで解消した

 

玄関ドアは基本的に変えることができないため、遮熱対策が最も難しい。そこで、玄関と廊下との間にセカンドドアを設置し、冬場のヒートショックを防ぐ

　いまや、住宅・不動産業界の一大トレンドとなった感のある「スマートハウス」。マンションディベロッパーやハウスメーカーから続々と新商品が発表され、ユーザーの注目を集めている。これまでスマートハウスといえば、ほぼ100％「新築」の話。中古住宅を志向するユーザーには「無縁」ともいえるものだった。だが、ここにきて中古住宅もスマートハウスにできる、とアピールする企業も出てきている。三井不動産リフォーム（株）の提案する「スマートリノベーション」も、そうした提案の1つ。マンションのスケルトンリフォームに、スマートハウスの要素を盛り込み、新築同様の住み心地と設備機器を持った「スマートハウス」として提案。他社と差別化していくという。

リフォームでだってスマート化できる！

　そもそも、「スマートハウス（賢い家）」の定義とはなんだろう？実のところ、さまざまな解釈があるのだが、一般的には「HEMS (home energy management system)で家庭のエネルギー消費を最適にコントロールする家」というイメージではないか？また、最近では、そこから一歩踏み込んで、「自然の力（太陽や風）と、さまざまなハードソフトを使いながら、省エネ・省CO2を図り、快適に住まうことができる家」という広義の意味でも捉えられている。

　こうした定義を実現する、つまりよりハイレベルな省エネ・省CO2を実現するためには、当然住まいそのものの躯体が十分な省エネ・省CO2性能を持っていなければならないし、太陽光発電や蓄電池、HEMSや各種設備機器など、最新鋭のハードが必要となる。という条件から、スマートハウスは躯体やその他の構成要素が時代のトップレベルにある「新築」が、もっともその性能を発揮できるのは論を待たない。

　では、「中古住宅は、スマートハウスとなりえないか？」といえば、答えは「NO」だ。確かに躯体性能は最新新築物件と比較すれば劣るが、それはリフォームで断熱や斜光などの性能を強化すればある程度補えるし、設備機器の入れ替えだって問題なくできる。間取りなどの工夫を施せば、いま流行のパッシブデザイン（自然の力を活かした暮らし）も取り入れられよう。三井不動産リフォームの「スマートリフォーム」は、まさにこうした考えがベースになっている。
　「“スマート”というキーワードは、新築というイメージがある。しかし、リフォームによっても既存の性能を上げることは可能であるということをアピールしていきたい」――同社同社営業推進部長の宮崎晃一氏も、こう意気込む。

住まいの基本性能を上げ、自然の力で快適性高める

　同社の提案するスマートリフォームは、従来からの商品である定額制リフォームパッケージに、スマートハウスを構成する商品群を追加。通風・採光・断熱の見直しで住まいの快適さを高める「パッシブデザイン」、省エネ・創エネ・築エネ設備の導入「アクティブデザイン」、エネルギーの見える化「スマートマネジメント」の3つを基本としたリフォームを提案する。

　同社は、この考え方の基本となる「パッシブデザインによるサステナブルリフォーム計画」で、国土交通省の「平成24年度（第1回）住宅・建築物省CO2先導事業」の採択を受けており、同計画を採用した個人のマンション専有部・木造戸建住宅のリフォーム工事は、最大300万円の補助金交付対象となる。これを追い風に、「既存住宅のスマートハウス化」の提案を加速すべく、スマートリフォームのコンセプトをよりわかりやすくユーザーに説明するためのモデルルームを、都内のマンションの1室を使って作り上げた。

　モデルルームは、JR山手線「代々木」駅にほど近い、築29年のマンションの1室で、専有面積は74平方メートル。もとの間取りは2LDKだったが、一度フルスケルトン化したうえで、水回りと収納類を拡充。DINKSやシニア層を意識した1LDKへと改装している。水勾配を取ることで、水回りの位置も移動しているのが特徴だ。内部で使用している設備機器は、三井不動産レジデンシャルの新築マンションと同等のもので、グレード感は申し分ない。

　一方、「スマートハウス」を構成する要素については、モデルルームとして「これでもか」というほど盛り込まれている。
　まず、特徴的なのが「間取り」。住戸の中央部に再配置されたベッドルームをはじめ、キッチンとパウダールームを仕切る扉は引き戸になっており、これらを開け放ち、バルコニー側と玄関側や側面の窓を開け放つことで、住戸内を風が通り抜けるようにしている。それ以外にも、至る所に風を抜くための小窓類や、光を採るためのスリットガラスなどが設けられている。間取りの工夫は、それ自体コストがかからず、効率もいい。

　断熱性能を高めるため、6面断熱を可能な限り強化。モデルルームの一部の壁はくり抜かれ、さまざまな断熱方法がユーザーの目に見えるようにしている。もっとも熱を逃がすサッシュについては、原則LOW-E複層ガラスに交換している。「マンションのサッシュは管理組合の許可がないと交換できませんが、ここは許可がいただけたため、交換しています。ただ、交換が難しい場合は、カバーサッシュなどで対応することになります」（同氏）。サッシュについては、あえて元のものを残したり、LOW-Eではないペアガラスを設置するなどして、その効果を比較検討できるようにしている。

　画期的なのは、バルコニーに面した「サンルーム」だ。サッシュが交換できない場合を想定したもので、サッシュの内側約1.8畳をインナーサッシュで囲み、そこに蓄熱タイルを敷き詰めたもの。遮熱は、内側のサッシュで行ない、植栽や部屋干しスペースとして提案した。また、玄関と廊下の間にも、「セカンドドア」を設置し、気密性の低い玄関からの冷気をシャットアウトしている。
　もちろん、住戸内のエネルギー使用をモニターするためのHEMSを設置しているが「省エネ率がどれだけ向上したかも重要ですが、それ以上に通風や採光、生活動線が変わったことで、どれだけ快適になったかを感じてほしい」（同氏）としている。

スマート化のコストは300万円。補助金の対象にも

　では、このリフォームがいったいどのくらいでできるのか？

　ベースになっている定額制リフォームの施工価格は、1平方メートルあたり10万5,000円。これに三井不動産レジデンシャル新築マンションと同等の設備機器の採用コスト、そしてスマートハウス化のための設備機器類のコスト約300万円が上乗せされ、約1,200万円とのことだった。

　既存住宅にここまでのコストをかけて「スマート化」することの是非は問わない。だが、「モデルルームほどのコストをかけなくても、補助金対象となるスマートハウスリフォームはできる」（同氏）とのことだから、同社の提案は、十分実用的であろう。

　少なくとも、「立地はいいが、建物と快適性が」と中古住宅をあきらめていたユーザーにとって、新築マンション並みの設備機器と快適性が手に入るスケルトンリフォームは朗報だ。同社は、このモデルルームでユーザーニーズを得ながら、より効率的なスマートリフォームの提案を探っていく方針で、それによりさらなるコストダウンも望める。

　「中古住宅のリフォームも、断熱、ペアガラス、省エネ診断は当たり前にしたい」（同氏）。単なる化粧直しから一歩進んだスケルトンリフォームから、さらに進んだ「スマートリフォーム」の時代が、到来したようだ。（J）

「かぜ」「ひかり」を取り入れたモデルハウス、20日オープン／旭化成ホームズ

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=30893

 

「街かどヘーベルハウスアトラス上大岡ガーデン」外観

 

階段下のスペースを利用した「ジョイントフロア」。自然の変化に合わせて住まい手が移動できる「移ろ居」の場の一つ

 

「窓辺の仕掛けが、『家族を自然につなぐ』場所になると嬉しい」と話す、同研究所主幹研究員の村松 浩氏

旭化成ホームズ（株）くらしノベーション研究所は、注文住宅「しぜんごこちの家」のモデルハウスを20日にオープン。それに先立ち、18日にマスコミに公開した。

　モデルハウスは、旭化成不動産レジデンス（株）が開発しているマンションと戸建ての一体開発プロジェクト「アトラス上大岡」（横浜市港南区）の戸建街区に建設。「街かどヘーベルハウスアトラス上大岡ガーデン」として、旭化成ホームズがヘーベルハウスの新築請負受注活動に使用した後、建売住宅として販売される予定。

　「しぜんごこちの家」は、「都市にある自然を上手に取り入れることで、心地よい暮らしを生み出していく」ことをコンセプトに、同研究所が提案した住宅。
　家の奥まった部分に居室を設け、窓を設置することで「かぜ」の出口を確保、入口からの風が通り抜けるよう工夫している。窓辺周辺にはベンチや段差などを設け、陽の移動に対応して住まい手が移動できる「移ろ居（うつろい）」スペースを用意。また、リビングダイニングからは死角となる部分に、1人で過ごせる居場所も確保。家族が集まって過ごせる「見える場」だけでなく、家族の気配を感じながらいい距離感で過ごせる「隠れる場」などの空間づくりを試みている。

　説明会の中で、同研究所主幹研究員の村松 浩氏は「『しぜんごこちの家』は、『かぜ』と『ひかり』などの自然を取り入れたパッシブ設計が特長。住まい手がその自然の変化に合わせてアクティブに移動できる空間づくりを意識した。窓辺の仕掛けが、『家族を自然につなぐ』居場所になると嬉しい」などと話した。

　同モデルハウスは、1階床面積77.24平方メートル、2階床面積52.79平方メートル。公開終了時期、販売時期は未定だが、公開後は7,000万円半ばで販売する予定。

問い合わせ後の不動産会社訪問率、8割に迫る／RSC調査

　不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）は18日、「不動産情報サイト利用者意識アンケート」調査結果を発表した。調査は2012年3～5月にかけ、同協議会サイトおよび会員サイト上で一般消費者向けに実施したもの。物件検索を経験した1,811人から有効回答を得た。

　物件検索後、実際に不動産会社に問い合わせたユーザーは72.5％（前年比増減なし）で、売買物件検索者は79.2％と8割に迫った。平均問い合わせ会社数は3.1社（同▲0.3社）。賃貸検索者は2.7社と3社を割り込んだ。

　問い合わせ後、不動産会社を訪問した人は79.7％（同4.9ポイント増）と8割に迫った。特に、賃貸の訪問率が80.7％(同11.7ポイント増）と大幅に伸びた。訪問社数は、平均2.5社(同▲0.3社）。「1社」と回答した人が31.3％でトップ、「2社」の28.1％と合わせ、2社以下が5割を超えた。

　また、訪問後、契約した人は67.9％（同8.5ポイント増）。賃貸契約者は75.8％(同11.0ポイント増）と大幅に伸びた。契約までにかかった期間は「1週間～1ヵ月未満」が44.3％でトップ。1ヵ月未満の割合が58.5％(同11.7ポイント増）まで拡大。賃貸では、76.4％に達した。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=30877

「フラット35Sエコ」、10月末で終了／住宅金融支援機構

　（独）住宅金融支援機構は、平成23年度第3次補正予算により2011年12月から実施していた「フラット35Sエコ」の融資受付を、10月31日申し込み分で終了すると発表した。

　「フラット35Sエコ」は、被災地の復興、住宅の省CO2対策推進を目的に、特に省エネルギー性の優れた住宅を取得する場合の金利引き下げ幅（当初5年間）を、通常の0.3％から被災地で1％、それ以外の地域で0.7％に拡大。さらに、省エネ性と併せて耐震性などに優れた住宅について、0.3％の金利引き下げ期間を10年から20年に延長したもの。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=30725

【埼玉・川口でエネルギー見えるマンション販売！？】

オール電化だとか、発電してしかも発電した数値をみれるお家もある世の中です。

もうびっくりしませんからね！！

・・といった数秒後にはもうぎゃふん。

これも日本の技術力の賜物ですね。

よりよい未来への関心、こういったものが不動産にも出ている。素敵なことだと思います。

地球にエコ、財布にエコ、そんな物件　あったらいいな。

　（株）日本エスコンは28日より、埼玉県川口市の分譲マンション「ネバーランド川口元町メルディア」（総戸数22戸）の販売を開始する。

　鉄筋コンクリート造地上12階地下1階建て。JR京浜東北線「川口」駅徒歩7分に位置。全住戸が南向きで角住戸のため、採光と通風に優れているのが特長。

　また、エネルギーの見える化サービスやLEDライトの採用など、「エコロジー要素」を数多く採用した。
　
　専有面積は58.74～67.79平方メートルで、間取りは2LDK～3LDK

【埼玉・川口でエネルギー見える化導入の分譲マンション販売／日本エスコン】

引用：http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=29924

坪160万円未満のファミリーマンション、供給シェア2割弱まで低下／トータルブレイン調査

　分譲マンション事業の総合コンサルティングを手掛ける（株）トータルブレイン（東京都港区、代表取締役社長：久光龍彦氏）はこのほど、首都圏一次取得向けファミリーマンション市場の推移を分析したレポートを発表した。一般ファミリー層が無理なく購入できる坪単価160万円未満・3,000万円台マンションの販売戸数や平均価格、売れ行きなどを時系列で比較したもの。

　坪160万円未満のファミリーマンションは、2000～05年ごろまでは年間3万～4万戸供給され、市場シェアは45％前後だったが、新価格、リーマンショックを経て供給量が激減。11年は8,066戸・供給シェア18％にまで減少した。この要因について同社は、（1）06～07年にかけてのディベロッパーの郊外シフト失敗の反動で、都心回帰が急激に進んだこと、（2）用地価格と建築費の上昇によって超郊外部でなければ160万円未満の価格設定での供給が難しくなっていること、などを挙げている。

　10～12年のエリアごとの供給ボリュームも、東京23区が14物件・1,224戸で（01～02年比▲89.9％）、都下が32物件・2,732戸（同▲81.4％）、横浜市20物件・798戸（同▲93.3％）、川崎市9物件・356戸（同▲91.3％）、埼玉県75物件・4,607戸（同▲71.5％）、千葉県44物件・4,061戸（同▲71.5％）と軒並み減少。駅圏でも、郊外やマイナー路線の不人気駅が中心となっている。

　また、供給商品の中身を見ると、10年以降は専有面積70平方メートル台、販売価格2,500万～3,000万円、3LDK、駅徒歩15分圏内が平均的イメージだが、01年当時は、専有面積80～90平方メートルの商品も40％弱あり、間取りも4LDKが30％弱、駅距離は10分以下が半数を占めるなど、商品力がやや劣る現在の商品と比べ、割安な単価を生かして広くて居住性の高い商品だったことが分かる。

　今回の調査について同社は「この10年間で30歳代の給与所得は80万円以上低下するなど購入体力はどんどん低下しており、割安な一次取得者向け商品が必要になってきている」としながらも、「現在の高止まりしたマンション用地や建築費の上昇を加味すると、坪単価160万円未満の商品は作りづらい。せめて160万～170万円、グロス価格で3,000万円台までの一次取得者が買える魅力的な商品を供給のメインで計画していくことが必要」とコメントしている。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=30809

賃貸業者・建物オーナー向けセミナー開催／経営コンサル

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=30808

　（株）経営コンサルは23日、賃貸の媒介・代理・管理業者や建物オーナーを対象としたセミナー「実務に役立つ宅建業法のポイントを付いた 借家の成約から更新・管理・清算に至るトラブル予防と対処法」を開催する。

　講師はアパマンショップネットワーク、大京リアルド、セキスイハイム不動産（株）等の顧問を務める三好弘悦氏。「賃貸」を、入り口、中間、出口と三分し、借家トラブルへの予防と対処法を解説する。

　開催時間は13時30分～16時30分。会場は東京産業貿易会館 6階会議室（東京都港区海岸1丁目7-8）。参加費は2万3,100円（資料代含む）。申込等詳細はホームページ 参照

首都圏オール電化マンション、3年連続のシェアダウン／不経研調査

　（株）不動産経済研究所は11日、首都圏新築分譲マンションのオール電化物件に関する調査結果を発表した。調査期間は、2011年の1年間および12年上半期（1～6月）。

　11年のオール電化マンションの供給戸数は4,469戸（前年比▲15.3％）で、全供給戸数（4万4,499戸）に対するシェアは10.0％（同▲1.8ポイント）となった。オール電化シェアは3年連続のダウン。

　ディベロッパー各社が建築コストの上昇などによって上がり始めたグロス価格を抑えようと、住戸専有部の設備面のコストダウンを図ったのが要因。加えて、07年7月に発生した新潟県中越沖地震で生じた柏崎原発の稼働停止や、11年の福島第一原発事故による計画停電によって、安定的な電力供給への不安と節電機運が高まり、09年以降の普及拡大の足かせとなっている。初月契約率は75.2％（前年比▲8.2ポイント）と3年ぶりにダウン、全体の契約率（77.8％）も下回った。

　一方、11年上半期は2,252戸（前年同期比17.5％増）、全供給戸数（2万746戸）に占めるシェアは10.9％（同0.4ポイント）となった。初月契約率も80.2％（同0.5ポイントアップ）と上昇した。

　同社は、今後のオール電化マンション供給について「福島第一原発事故の影響による電気料金の上昇と、その終結地点が見えないことで、中堅デベロッパーを中心に採用を見合わせる動きが出てくることが予想される」としているが、一方で「太陽光発電などによる次世代『省エネ・創エネマンション』への採用増加や高齢化社会における安全性・利便性への信頼感への高まりが大きいことなどから、オール電化マンションの供給の落ち込みは限定的」とコメントしている。

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=30799