いつもご覧いただきありがとうございます。
今回は緊急でお伝えしたいことがあります。
またまた、弊所の依頼者さんが裁判で勝ちました！
特に参考にしてほしいのは、築年数の経過した物件にお住まいの方、築年数の経過した物件の貸主さん、新築から複数の入退去者を出している物件も同様です。
弊所にご依頼いただいた方が退去後に高額請求を受けました。
弊所には、適正な査定及び査定書のご依頼をいただきましたが、その方が貸主(管理会社が窓口となっていました。)を相手に本人訴訟にて敷金返還訴訟を起こしました。
裁判時の証拠として弊所作成の査定書を提出しました。
私が査定書に記載したのは、
「本物件は新築より〇〇年経過していること、また、〇〇氏の入居以前に〇名が、入退去していることから〇〇氏の過失による補修箇所を断定することは難しい。」
と、以前までの借主さんが付けたキズや汚れと、今回の借主さんが付けたキズや汚れと明確に区別できなければ、今回の借主さんが以前の借主さんが付けたキズや汚れの補修を押し付けられてしまう可能性が高くなります。
これに関しては、管理会社曰く、
「退去の度に写真を撮っているので。」
と主張してきますが、お部屋の隅から隅まで撮るのは不可能ですので、このような主張は単なる言い訳にしか過ぎませんので、この辺も裁判所の判断では特定することは困難との考え方です。
つまり、築年数の経過した古い物件や、それほど古くないのに入退去が多い物件にお住まいの方は理不尽な請求を受ける可能性が高いことを自覚しておくと、高額請求された時に即座に対応可能となりますので、是非、覚えておいてほしいと思います。
また、管理会社の頭の悪い担当者はペット不可物件なので借主さんは飼育などしていないにも拘らず、お部屋の原状回復査定をした内装業者の主観的判断を根拠に契約書に沿って高額な請求をしてきていました。
併せて、契約違反による違約金100万円も請求してきましたが、さすがに裁判所も認める訳がないことくらい常識で分からないのでしょうか？
今までの判例上、せいぜい賃料の1ヶ月分程度なら認められるとは思いますが。
そもそも、借主さんが飼育していないのに完全な言いがかりですね。
請求の根拠は、内装業者さんの判断とのことですが、これは内装業者の経験に基づく主観的見解となり、客観的且つ物理的な証明にはなりません。
この内装業者の判断を鵜呑みにして、主観と客観との違い、心理的と物理的の違いを知らない管理会社の担当者はきちんと勉強する必要があります。
また、立会時に内装業者や管理会社の担当者が契約書を根拠に無制限に請求してくることがあります。
その場合は、特約が認められる基準
(裁判所が明らかにしています。)を説明するのですが、無知な内装業者や管理会社の担当者に限って
「それは、裁判になった場合ですよね？」
とドヤ顔で言い返してくるのですが、私の説明を聞いてました？
日本語が全く通じないのです。
判例とは？
判例は法律？
こんな簡単なことも理解できていないのです。
私が呆れるのもご理解いただけると思います。
本当は、判例を掲載したいのですが無知な管理会社の担当者や弁護士のヒントになりますし、自分で勉強しないと正しい知識を得ないので敢えて控えています。
なので、高額請求を受けた方や敷金を返してもらえない方は積極的に裁判をして下さい。
高い確率で勝てますから。
勝ったら思いっきり笑ってやりましょう！
話を戻します。
裁判所は確実に借主さんがペット飼育をしていたとする客観的証拠を提出するよう求めていたそうですが、なぜか、原状回復工事費用の請求書のみでしたので、裁判所が求める確実且つ客観的な証拠ではありませんので認められることはありません。
法律上、ペット飼育＝借主さんの故意過失は、借主さんが証明するのではなく、貸主さん(管理会社)が借主さんがペット飼育をしていたと証明しなければなりません。
これ、ほぼ不可能なのです。
明らかに、誰が見てもペット飼育をしていたと判断できるような大きな傷やシミなどの汚れ、臭いがなければ物理的に証明することなどできると思いますか？
あくまで一例ですが、完全な証拠とするには専門機関による科学的データも必要となる場合もあります。
貸主さんは、訴訟費用、時間に加え、これら証拠の取得、請求を正当化するだけの証明を論理的主張をしなければなりませんので一般人である貸主さんでは無理です。
では、弁護士又は簡裁代理司法書士ではどうでしょうか？
経験のある弁護士さん、司法書士であればいかに難しいか判断できます。
マトモな弁護士さん、司法書士さんであれば状況を踏まえた上で減額請求することで借主さんに合意してもらうよう管理会社に指南するばすです。
実際、弊所も複数の管理会社さんの顧問をしていますが、資料及び情報をいただき精査した結果、減額を含む提案をし、借主さんと交渉するようアドバイスしています。
下手に強気に出て、裁判を起こしても誰も得しません。
貸主さんには迷惑をかけてしまいますし、(信用を失います。)勝てない裁判を請け負う顧問弁護士さんにも恥をかかせることになりかねません。
なぜか、管理会社の担当者って現実を知らないのか墓穴掘ってくるのです。
毎回、呆れていますが。
このような雑魚を相手に私が対応する訳にもいきませんので、スタッフSに任せています。
弊所では、1番の下っ端ですが彼らが何年も死ぬほど勉強して5門免除という下駄を履いて漸く受かるような宅建士の資格も下駄を履くことなく、完全独学で僅か2ヶ月で合格するレベルですし、ガイドラインは勿論のこと、判例の知識の充分です。
なので、それ以下の人間の対応はSで充分なのです。
それ以外は正直、スタートラインにも立っていない素人レベルの管理会社相手に懇切丁寧に対応する気も全くありません。
その程度の人間しかいませんから。
きちんとした知識、経験があれば合理的な考え方ができます。
これが、できないということは…。
こんなことも知らない人間を採用する会社はマザーズ上場企業です。
常に従業員を募集してますので、能力のある人間は集まらないのでしょう。
採用基準を見れば、その会社のレベルも分かります。
そもそも、賃貸管理などスキルアップも望めませんし、達成感も充実感もありません。
仲介と違って感謝されるどころか恨まれるようなセクションなので誰もやりたがりません。
ここまで言えば、勘のいい方は分かると思います。
頭が悪い(無知)人間ほど非合理的な思考、非効率的な行動をします。
このような人間が管理会社の担当者として皆さんの大事な敷金を何かと理由を付けて返金しなかったり、敷金を返金しないばかりか追加で請求してきたりとやりたい放題なのです。
誤解のないように言えば、全ての管理会社さんが当てはまる訳ではありません。
ごく一部の管理会社です。
ほとんどの管理会社さんはマトモなので、このような悪質な管理会社だけが目立ってしまっているだけです。
今回の完全勝訴で、この管理会社名、担当者名(顧問弁護士名)を公表したいところですが、諸問題が生じることから差し控えますが、弊所のブラックリストには登録します。
そうすることで、ご相談いただいた方の利益となると考えています。
高額請求を受けた方、
ペット飼育、
タバコを吸っていた方、
管理会社(貸主)に不信感のある方は
こちらからお気軽にご相談下さい。
24時間365日無料で受け付けています。
