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最新の判例がありました。
判旨につきましては、借主(退去者)さんに不当請求する悪質な貸主や管理会社にヒントを与えることになり、借主(退去者)さんに不利益が生じかねませんので差し控えさせていただきます。
判決の感想ですが、やはり民法が改正されたことにより以前よりも裁判所の考え方がより具体的になってきたなという印象です。
弊所でも、査定や再査定をする際に判例や裁判所の考え方を基に作成していましたが、今回の判決により弊所の考え方が間違っていなかった事が明らになりました。
高額且つ不当請求をしてくる悪質な貸主や管理会社は、国交省のガイドラインを根拠として正当な請求であると主張してきますが、これは大きな間違いです。
ガイドラインや東京ルールは、あくまで基準を定めたものであり、より具体的且つ個別での基準を定めてはいません。
それは皆、ケースが違うからです。
契約当事者(賃貸人と賃借人)、物件所在地、間取り、建物の構造や設備、建物の築年数、賃料、敷金や礼金の金額、特約の有無など、日本全国これだけの賃貸住宅があるにも拘らず同じ契約内容や条件にはならないのです。
相続と同じですね。
ガイドラインや東京ルールは、ここまで踏み込んでいません。
当然と言えば当然ですが。
併せて、日本の法律上、契約自由の原則がありますので具体的且つ詳細な基準を定めることは不可能です。
高額請求や不当請求をしてくる貸主や管理会社の言い分は、契約自由の原則を根拠にしています。
「契約では、こうなっている。」
「契約書に書いてあるから履行してもらう。」と言った主張を平然としてきます。
以前より何度も言っていますが、このような主張をする貸主や管理会社は基本的な法律を理解していない人間です。
原則があれば例外があります。
これは、法律でも当てはまることです。
契約自由の原則は認められていますが、無条件に認められているわけではありません。
日本は法治国家ですから、法律の範囲内でというのが原則です。
その範囲を超えた部分、又は全体を無効とする法律が当然に存在しています。
消費者契約法や特定商取引法などが該当します。
これらの法律は、特別法と呼ばれます。
特に原状回復に係る問題として特約が消費者契約法に該当するか否かのは判例が多いのです。
有効とする判決、無効とする判決、それぞれありますが個別具体的事案によって違ってきます。
では、なぜ悪質な貸主や管理会社は上のような契約内容や契約書を根拠として高額、不当請求をしてくるのでしょうか？
単純に知識がないからです。
貸主が無知なのは仕方のないことですが、管理会社の人間が無知なのは嘆かわしいことだと思っています。
そのしわ寄せは借主(退去者)さんにくるのです。
稀に貸主に雇われた弁護士さんもガイドラインを根拠に貸主の請求を正当化してきますが、弊所からしたら「だから？何。もっと詳しい勉強してきてね。」という感情しかありません。
勿論、専門外だと思いますので一夜漬けでガイドラインを勉強されたのでしょうが、実務上、弁護士さんが賃貸住宅に係る判例や裁判所の考え方など知らないのが現実です。
弁護士さんは不動産関連では、強制退去などの明け渡しなどの業務が多く、原状回復費用の裁判などやりませんし、マトモな頭を持った貸主さんや管理会社さんなら弁護士さんに依頼しません。
理由は、過去に説明していますので興味があれば見て下さい。
高額、不当請求された方や貸主さんや管理会社さんの請求に納得できない方は、積極的に裁判に挑んでいただきたいと思います。
裁判と言っても難しいことではありませんし、費用も数千円〜可能です。
わざわざ、弁護士さんや司法書士さんを依頼するほどではなくご自身で書面に記入して証拠書類を用意するだけです。
反対に貸主さんが訴訟を起こす場合に必要となる証拠はハードルが跳ね上がります。
多くの貸主さんは、契約書に加えて原状回復工事業者さんの見積書や写真、工事業者さんや管理会社の担当者の主観的見解を示した書面を証拠として提出しますが、これらは単に原状回復費用がどのくらいかかるかを客観的に判断するにすぎませんので全く役に立ちませんし、無駄な作業です。
(またまた、ヒントを与えてしまいましたが。)
加えて、貸主さんには、借主(退去者)さんの過失を証明する責任が課せられています。
これが、事前に対策をしていないと不可能に近いのです。(事前に弊所にご相談いただけると助かるのですが。)
もうお分かりだと思いますが、いかに貸主さんが不利かご理解いただけたと思います。
弊所でも、モンスター借主(退去者)に頭を悩ませている貸主さんからの依頼を受け、お部屋を見せてもらい原状回復査定を行いますが、有効な(裁判で勝つ)借主の過失を証明することは大変難しいですし、実際にお力になれずに裁判でも負けています。
こちらです。
だって、貸主さんからしたら借主さんと同居でもしない限り、借主さんが付けたキズや汚れなんて知る由もないからです。
(それでも専門家が見れば過失かそうでないかは分かりますが。)
弊所でも、証拠書類となるガイドラインや判例を基に作成し退去者さん本人で裁判をお任せしていますので難しく考える必要はありません。(弊所では裁判所に提出する書面の作成はできませんが、ご自身で簡単に作成可能です。)
最近は、納得できない方から査定書や意見書、内容証明書の作成をして下さいとのご依頼も多くなってきました。
最初からご本人が裁判を想定しているので、その提出する証拠として、弊所のような客観的第三者である専門家の作成した適正な負担割合や金額を記載した書面が必要なのです。
退去時に高額請求されないか不安がある、
貸主又は管理会社に不信感がある、
管理会社の口コミが悪い、
退去後に高額請求書が届いたが到底納得できない、
高額すぎて払えない、
貸主(管理会社)から訴訟を起こされたが証拠を持っていないなどにお困りの方はお気軽にこちらからご相談下さい！
24時間365日無料で受け付けています。
独りで悩まず、先ずは相談して下さい！
