今回は
皆様が敷金診断士に相談・依頼する際に良い診断士or悪い診断士の見分け方をお知らせしたいと思います。
弊所に相談される方の中には、他の専門家に相談していた方も多くいらっしゃいます。
先日、「同じ専門家でも全然違うので、失敗しない選び方を教えてくれませんか？」と聞かれました。
私は、こう返しました。
「病院やお医者さんと同じです。」
体調が悪くて病院に行った際に受付をします。
その受付の人の対応の良し悪し、診察となり医師が時間をかけて親身に話を聞いてくれなかったり、すぐに検査をしたがったり、看護師さんの対応が悪かったり。
そんな病院なら二度と行かないでしょう。
つまり、良い病院とは反対に受付の人も医師も看護師もすべての関係者の対応が良いのです。
私たち専門家も同じです。
しかし、病院は実際に行ってみなければ分からないことが多いと思います。
それでは、時間もお金もかかってしまいます。
弊所のように、メールで気軽に無料でと言うわけにはいきません。
最近では無料でメール相談を受け付けている事務所も増えてきましたが。
それでは良い敷金診断士とは・・・。
下記の7つのすべてをクリアしている診断士です。
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無料でメール相談を行っている
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遅くても２営業日以内に返信がくる。
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返信の内容が相談者の質問に対して詳細に回答している。
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正式依頼の前に見積りを提示した上で契約を行っている。
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私が代理人として貸主に安くするよう交渉するので任せて下さいとは言わない。
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立会査定時に写真や書面に記録している。
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進捗状況を定期的に報告してくる。
１、無料にすると１円も入ってこない上、返信をしなければならず時間も労力もかかる為、所謂、儲け主義の専門家はやらないからです。
２、相談者は、とりあえず気軽に聞いておこうという方もいれば時間的にも精神的にも切迫していて早く回答が欲しいという方もいます。
どちらにしても、困っているのは確かなので早く解決してあげたいと思うのが良い専門家です。
そのような理由から、弊所では原則当日、遅くても翌日には返信しています。
どんなに相談の多い事務所であっても日に10件の相談などあり得ないので翌日に返信可能なはずです。
弊所でも、繁忙期で日に6件の相談をいただいた日がありました。
さすがに、すべての方に返信が終わったのは朝の5時でした。
また、短い文章の返信をしてくる専門家も避けた方がいいでしょう。
「どうせ無料だから。」「面倒くさい。」と思っている可能性が高いです。
本当に、相談者のことを考えたら短文の返信はあり得ません。
確かに、相談者一人一人皆同じ内容ではありません。
すべては相談者のオーダーメイドの返信なのです。
当然、時間もかかりますし正直大変な作業です。
しかし、プロである以上は当然のことだと思います。
３、相談者が「○○なんですが可能でしょうか？」とメールしてきたとします。
それに対し、「可能だと思います。」これだけを返信してきたらいかがですか？
相談者は、根拠も知りたいのです。
どのような理由で可能なのか？ということです。
ですから、「○○○○なので可能だと思います。」と回答するべきなのです。
そうすると事実上、短文の回答になるわけがないのです。
自然と詳細な回答になるのです。
また、断言するような回答をしてくる診断士は避けましょう。
４、HPなどで報酬額を記載していないのは問題です。
これでは相談者が依頼を前提に考えている場合、目で見て分かりません。
直接メールや電話で確認するはめになってしまいますし、言い値で処理されてしまう可能性もあります。
また、何かと理由をつけて（オプションだの）追加料金を請求したり、基本料を安くしておいて、トータルで高くなるように設定している可能性もあります。
事前に見積りを相談者に提示（項目も詳細に）した上で受任する専門家なら安心と言えます。
それでも、相手のあることですから追加で報酬や実費などが必要になるケースもあるかも知れません。
その場合でも、きちんと根拠（○○に必要）を説明してくれる専門家なら信頼できます。
５、弁護士又は簡裁代理認定司法書士以外の者が依頼者の代理人となって相手側と交渉したり、示談に応じることはできません。
敷金診断士は、査定及び査定書の作成を行う専門家ですので依頼者の代理人ではないのです。
ただ、立会時にガイドライン等の説明を行うことは可能です。
示談交渉を平気で行う専門家はトラブルの元です。
代理人として貸主側との交渉や示談、訴訟までお考えの方は簡裁代理認定司法書士に最初から相談すべきです。
ただし、料金は最低でも10万円はかかります。
弁護士は、経験上ですが敷金回収の代理人になりたがりません。
理由は、140万円までの訴訟であれば簡裁代理認定司法書士が行えること。
敷金返還請求金額が100万円を超えることが、ほぼ皆無なので着手金と成功報酬で最低でも40万円はかかりますので依頼者からみたら、ケースによっては赤字になることもあるのです。
最大の理由は（と言っても親友の弁護士の話ですが）自尊心です。
弁護士になるには日本では最高に難しい司法試験に合格しなければなりませんし、長い研修を経て弁護士になれるので自尊心が高くなってしまいます。
司法試験という試験は、皆様が想像している何倍も難しい試験です。
私から言わせてもらうと、努力でなんとでもならない恐ろしい試験ということです。
努力は報われない、選ばれた人間しか受からないというのが実情でしょうか。
勿論、それらを突破し弁護士となったのですから自尊心がないわけがありません。
法律国家資格の頂点に君臨しているのですから、その下の司法書士が可能な案件に関わるのは足が引けるのです。
下手に介入しても、司法書士に笑わてしまいますし裁判で負けてしまったら最悪です。
私の親友の弁護士も、「俺は司法書士ができる事件は受けない。」とウザいくらい言ってますし、何よりお金にならない仕事はしません。
前に、私が作成した査定書を管理会社に送ったところ、担当者が理解できず顧問弁護士に査定書を見せたら
「これで精算すればいい。たかだか30万のゴタゴタで相談しないで社内レベルで処理して。」と一蹴されたようです。
あと、弁護士あるあるなのですが弁護士は簡裁案件は嫌います。
理由は、140万円以下の他に重要な問題があるからです。
多くは言えませんが、ヒントは「簡裁と地裁の判事」です。
これは大半の弁護士は知っていることです。
ですから、民事の場合は地裁に訴訟を起こしたがります。
地裁案件の140万以上の場合は受任してもらえる可能性があります。
その分、報酬も高額になりますので敷金返還請求訴訟なら司法書士がいいと思います。
それでも、安くても10万円はかかります。
お勧めは、本人訴訟です。
つまり、自分で裁判を起こすのです。
敷金返還請求ですと自分でやればお金（1万円もかかりません。）もかかりませんし、
手続きも簡単です。
最悪、訴訟を起こしてまで返還して欲しいが、お金がかかるのは嫌だと言って下されば、私がサポートさせていただきます。
勿論、私は弁護士でも司法書士でもありませんので代理人にはなれませんが、
訴訟の方法や説明、書類の書き方（私が代行して作成及び提出することは法律上できませんので、ご自身で作成・提出していただきます。）
６、立会査定時に写真や記録をしないということは、査定書の根拠となる客観的証明ができなくなる可能性があるので大問題です。まずいないとは思いますが。
７、定期的に報告をしてこないような敷金診断士は信用に値しません。
確かに依頼や相談が多く、時間的に余裕がないケースは多々あります。
しかし、そんなことは敷金診断士側の都合であって依頼人には関係ありません。
残念なことですが、私に相談・依頼される方でも他の敷金診断士に依頼したが、2カ月間何の連絡もなかったので依頼人から連絡したら、忘れられていたそうです。
これは無責任にも程があります。
そして最後に重要なことをお伝えします。
それは、法律国家資格者自らが業務を行っている事務所に依頼することです。
弁護士(ほとんどいませんが)、簡裁代理司法書士、行政書士が該当します。
ちなみに宅建士は該当しません。
これらの国家資格者は、民間人と違って法に反する行為や依頼者様に損害を与えた場合など監督官庁から処分されますし、法律によって守秘義務が課せられています。
例えば、賃貸借契約書等には借主さんだけでなく、ご家族や連帯保証人様の個人情報が記載されています。
これらの情報を守る義務があります。
勿論、処罰の対象にもなりますので弊所をはじめとする士業事務所は慎重に扱っています。
反面、民間企業には義務は課されていませんので皆様の個人情報を教えることに抵抗がなければ報酬の安い民間企業に依頼してもいいでしょう。
稀に、安ければ安いほどいいと考える依頼者さんがいるのです。
本当に稀です。
100人中1人位でしょうか。
賢い方は、お分かりかと思いますが。
つまり、私たち士業は自らの首をかけ責任を持って業務を行っているのです。
また、賃貸住宅に係る法律は数多くありますし、敷金返還や高額請求を受けた場合は最終的に裁判に至るケースも少なくありません。
その場合に、法律知識のある法律国家資格者と一民間企業の担当者ではどちらが皆様に有利になるか考えてみて下さい。
報酬額の差が出るのは当然ですが、どちらに依頼するのが安心ですか？
長くなりましたが、これらをクリアできる敷金診断士ならば信頼して依頼しましょう。
きっと、困っているあなたの力になってくれます。
お気軽にこちらからご相談下さい。
