おはようございます。
今朝は昨日に引き続きFP2級の科目別問題集CHAPTER5、不動産に取り組みました。
不動産は自宅の購入や賃貸、そして私自身は不動産投資もガチで取り組んでいるので比較的とっつきやすい分野です。
ここは得点源にしたい。
とはいえ、あまりなじみのない用途地域やら土地活用やら借地権などについては知らないことが多かったです。
また、知ってはいる分野でも細かい数字を覚えていなかったりと、まだまだ課題はあるなという感じでした。
例に倣って以下学んだ点を羅列していこうと思います。
＜土地の価格＞
基準値標準価格のみ7/1基準。固定資産税は3年ごと、70％、相続税路線価は80％
＜登記＞
仮登記で順位を保全できるが、対抗力はない。（対抗力や公信力などはまだ理解ができていない）
二重譲渡の場合、売買契約ではなく登記を先にした方が所有権を取得する。
＜媒介契約＞
専任は2週間7日3か月、専属専任は1週間5日3か月。重要事項説明書は売買契約が成立するまでに交付
＜借地権＞
普通借地権、建物譲渡特約付き借地権は30年、土地の利用目的制限なし、契約方法制限なし。
一般定期借地権は50年以上。特約は書面、原則更地返し。
事業用定期借地権は10-30年、あるいは30－50年。居住用建物×、契約は公正証書に限る。原則更地返し。
＜借地借家法＞
普通借家権は1年以上、1年未満だと期間の定めのない契約とみなされる。貸主は正当な事由がなければ更新の拒絶ができない。契約方法は制限なし。契約終了は6か月前に通知。
定期借家権は期間任意。契約は書面で。
解約は期間終了の1年～6か月前に通知が必要。中途解約は原則不可だが、床面積200㎡未満の居住用で転勤などの場合は借主からの中途解約が可能。
いずれも造作買取請求権は排除できる。
＜管理組合＞
所有者は全員組合員。
一般的事項は過半数。規約の変更、共用部の重大な変更は4分の3、建て替えは5分の4。
集会は年1回以上。通知は1週間前
＜市街化区域＞
一部の大都市圏を除いて区域区分の定めは任意。
市街化区域はおおむね10年以内に市街化を予定している。
市街化区域は1000㎡以上、市街化調整区域は面積に関わらず開発許可が必要。
農林漁業関係、図書館など公共施設、〇〇事業等の施行として行う場合は開発許可不要
＜建築基準法＞
日影規制は商業、工業、工業専用地域には適用なし。
前面道路が12m未満の場合、指定容積率と幅員に一定の数値を乗じた数値の低い方で容積率の上限が決まる。
建蔽率80％の地域外で防火地域に耐火建築物⇒＋10％
準防火地域内で準耐火あるいは耐火建築物⇒＋10％
角地⇒＋10％
建蔽率の制限がない：建蔽率80％の防火地域で耐火建築物、派出所、公衆便所、公園や道路にある建築物で支障がないもの。
道路斜線制限はすべての用途地域に適用される。
北側斜線は住居っぽい用途地域。隣地斜線は低層と田園は適用なし。
敷地が異なる用途地域にまたがる場合、建築物は過半の属する用途地域に従う。建蔽率は加重平均（それぞれ計算）。
＜不動産の税金＞
不動産取得税・・・都道府県、相続や法人合併では課されない。新築住宅は1200万円控除、宅地は1/2
登録免許税・・・建物を新築した時の表題登記、滅失登記の際には課されない。固定資産税評価額を元に額決まる。
固都税・・・（固）200㎡以下の部分で1/6、200㎡以上は1/3、住宅は120㎡以下の部分が数年1/2
（都）0.3%上限、市街化調整区域では課されない
居住用財産の譲渡・・・保有期間によらず3000万円控除、居住しなくなってから3年経過後の12/31までに譲渡。
10年以上保有していると、6000万円まで14.21%の軽減税率。
3000万円特別控除と「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡職の課税の特例」は併用×
「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡職の課税の特例」は課税を繰り延べられる。
内部収益率（IRR）が期待収益率を上回っていればいい投資。
DCF法（期待される収益を現在価値に割り引く）⇒NPV法とIRR法
登記簿での面積はマンションは内法。
固定資産税は市町村が課税。