おはようございます。ブライトです。
中河内のお新築アパート、絶賛建築中なのですが、いろいろありますね。お新築。
今度は水道管問題が発生しました。
水道管の本管に接続する必要があるのですが、それが私設管で持ち主様のご承認捺印が必要とのこと。持ち主様はタダでは承認しなさそうな勢いです。
持ち出し発生やむなしか。。
さて、そんなお新築ものがたり、第８話です。
--------
さて、地元の土地は利回りが合わず悩んでいるところで、ネットからサナダ不動産の土地を発見して問い合わせを入れました。
問い合わせを入れたのはこんな土地でした（再掲）
交通：大和王国鉄道 駅徒歩 １１分
広さ：約８１坪
接道：位置指定道路に３．０８ｍ接道
価格：坪約 ４０万円 （約 ３２００万円）
※ どんつきの土地で接道が４ｍ以下の３．０８ｍしか無く、大阪府条例では共同住宅が建築不可の土地でした。
早速、この土地に対して建築士のわんさんにココナラでボリュームを依頼します。
自分でも少し検討してみた結果、４０㎡×８部屋が入るのではないかと考え、わんさんにもそのように依頼をしました。
『４０㎡』には少しこだわりました。不動産取得税減免を狙ったのと、賃貸募集時の検索条件に引っ掛かりやすくするためです。
途中、わんさんには様々な質問をさせていただき、貴重なご意見をいただきました。
３ｍ接道であれば長屋は建築可能であること、敷地内通路を３ｍ確保する必要があることなどを確認しました。（このあたりは市区町村によって異なります）
また、容積率、建蔽率、道路斜線等だけではなく、採光の検討も必要になることが分かりました。
容積率、建蔽率、道路斜線等をクリアしていても、採光がクリアするプランでないと建築確認はおりません。
このあたりはシロウトには検討が難しいなとも思いました。
わんさんには、採光をクリアするすばらしい案をご検討頂きました。
採光。サイコー！
… スミマセン。筆がすべりました。ｍ（_ _）ｍ
そして、作っていただいたボリュームプランがこちら！
黄色い部分はトップライトです。
トップライトを使って、採光をクリアする案を考えて頂きました！
建築士様が見ても４０㎡×８部屋が入るとわかり、大変嬉しい！
このプランで利回りをざっと計算すると次のようになります。
延床面積 ３２０㎡ （約９７坪）
事業費 ９０２０万円（３２００万円＋５８２０万円）
※ 建物代は坪６０万円で暫定試算
家賃 ７００．８万円（７．３万円×１２×８部屋）
利回り ７．７６%
イケる！これはイケるかも！
もう少し建築費下げる、家賃上げるなどが期待できれば、利回り８％が狙える物件とわかり、がぜんやる気が出ます。
あとは建築会社様のお見積り。このラフプラン図を持って前述の淀川工務店（仮）に訪問します。
… 次回に続きます。