さて、少し時間は戻ります。
サナダ不動産の今回土地を問い合わせる前に、いくつか土地をあたり、その中のめぼしい土地で建築会社チャレンジを行っていました。
土地から新築は、建設会社、土地、銀行の３つともうまくハマって利回りを出す必要があり、全部ＯＫをとるための順番付けが非常にハードル高いと考えていました。
土地から新築の本を何冊か読んだりWEBで調べたりしている中で、『アテ物件の重要性』が語られています。
いい土地が出てきたときにスピード勝負で勝つために、あらかじめアテ物件を使って建設会社と銀行の準備を済ましておくのが
いいとのことです。
※ ちなみに、すごく参考にさせていただいたブログは
『ひーやんさん』
『５３さん』
のブログです。超リスペクトしています！
めちゃくちゃ参考になりますし、何よりおもしろい！！
アテ物件といっても今回は、収支が回れば本気で購入するつもりの物件でした。
中河内地区の地元から近くの物件です。
ちなみに土地の形状はこんな感じ。
物件スペックはこんな感じでした。
交通： 大和王国鉄道 駅徒歩 9分
広さ： 約５８坪
接道： 北側西側道路に２方接道
価格： 3400万円 （坪単価約 58万円）
この土地は近隣相場に比べたらすごく割安なのですが、安いのには安い理由がありました。
この物件をアテ物件として、ココナラでボリュームチェックをやって頂ける、建築士のわんさん（ @SyqkvoIWnrTVNeK ）にボリュームを依頼します。
今回は３階建て、９部屋案と６部屋案でボリュームチェックをお願いしました。
頂いた９部屋案のボリュームはこんな感じです。
３階建て９部屋案 ↓
無事、３階建て２５㎡ ９部屋が建つことがわかりました！
ちなみにざっくり建築延床に対して建築費坪単価６５万円で試算した場合の収支は以下の感じでした。
３階建て９部屋案
土地＋建物 3400万円＋5300万円 ＝ 8700万円
お家賃収入 5.5万円×９部屋×12 ＝ 624万円
建築利回り 7.2%
9部屋案でも、さすがに利回りはそんなに良くない。。
しかし、これで建築会社様に回る準備は整いました！
この資料を持って建築会社アタックを開始します。
… 次回に続きます。