古家の解体（7月のおはなし）
ブログを書くのが1年も空いてしまいました。定期的にかける人がすごいの一言です。
2014年6月に43条の許可（市街化調整区域のため、建築する際には多くの条件が必要）が
無事に降りて、7月から解体を行いました。
解体屋さんも慣れたものですね。端からあっという間に壊していってしまいました。
この写真でどれだけ傾斜地で、林が迫っているのがわかりますね。
1週間程度で更地になりました。
道路との高低差は約2mあります。
ここに深基礎を設けて家を建てます。
奥に見える塀が昔の物で、不適合工作物となり、これが崩れても問題ないように家に
特別な基礎を作らないといけなくなりました。
これは基礎ができた時に公開します。
2014年6月に43条の許可（市街化調整区域のため、建築する際には多くの条件が必要）が
無事に降りて、7月から解体を行いました。
解体屋さんも慣れたものですね。端からあっという間に壊していってしまいました。
この写真でどれだけ傾斜地で、林が迫っているのがわかりますね。
1週間程度で更地になりました。
道路との高低差は約2mあります。
ここに深基礎を設けて家を建てます。
奥に見える塀が昔の物で、不適合工作物となり、これが崩れても問題ないように家に
特別な基礎を作らないといけなくなりました。
これは基礎ができた時に公開します。
木の家は標準では非耐火構造（火災保険対策）
木の家は防火地域や準防火地域で建築しない限り、
標準では非耐火構造（以下H構造）になってしまいます。
H構造になると火災保険は準耐火構造（以下T構造）に比べて倍近くになります。
セコムの火災保険オンライン見積もり によればT構造で40万円、H構造だと約72万円です。
（いずれも35年一括支払いで、水災あり、家財含まず、免責一律10万円）
30万円以上の差がでるのは正直悩ましい限りです。
今回の土地は特に防火地域の指定はありませんので、H構造の家を建てれば良いのです。
しかし、火災保険を考慮するとT構造とH構造の差額以下で、準耐火構造で建てることが
できるならば、火災にも強くなって、火災保険料も安くなるという一石二鳥を実現したいところです。
なぜ無印側がそのような提案をしないのかが理解できません。
（無印側の売り上げが上がることになる。保険会社に儲けてもらう必要ないし）
木の家は元々屋根も外壁も不燃か準不燃材料だし。SE工法の集成材は45分耐火試験も
クリアーしているし。
ただ防火地域に建てる場合は網入りガラスにしないといけないなどありますので、
そこでコストが上がったりしてしまいますので要注意。
では、どこの何を変更したらH構造からT構造になるのか、無印の担当者に調べてもらっています。
当然どの程度コストがアップするかもです。
住宅金融支援機構による省令準耐火構造基準 によれば、
天井の石膏ボードを9.5mmから12.5mmにしたり、
軒裏の構造を防火仕様にするなどの対策を施せば省令準耐火構造と認定できそうです。
（他にも細かい指示は書いてありますが。。。準耐火構造基準と省令準耐火構造基準は
厳密にいうと違うのですが、ここでは端折ります。省令の方が緩いっぽい。間違っていたらごめんなさい）
無印の契約書の中には、防火地域の場合、軒裏をケイカル板の2枚張りにするなどの対応をするそうです。
ということはそれほどのコストアップは無しにできるのではないかと期待しています。
あるサイトでは20万円アップ程度のはずと書いている人がいました。
以上は自分でインターネッツを使って調べただけなので、
全く間違った理解をしているかもしれません。
実際に建築確認までにいくらのコストアップで準耐火構造にすることができたら
報告いたしますね。
ところで、無印の家に限らずH構造からT構造に仕様を変更した方が
いらっしゃいましたら教えてください。
また無印の家でT構造で火災保険通し方も。
よろしくお願いいたします<(_ _)>
→結果ですが、準耐火仕様にするのに50万以上かかることが判明しました。どちらかというとその仕様にするのが面倒だから高めに見積もったという感が否めませんが。。まぁ仕様がないですね。
標準では非耐火構造（以下H構造）になってしまいます。
H構造になると火災保険は準耐火構造（以下T構造）に比べて倍近くになります。
セコムの火災保険オンライン見積もり によればT構造で40万円、H構造だと約72万円です。
（いずれも35年一括支払いで、水災あり、家財含まず、免責一律10万円）
30万円以上の差がでるのは正直悩ましい限りです。
今回の土地は特に防火地域の指定はありませんので、H構造の家を建てれば良いのです。
しかし、火災保険を考慮するとT構造とH構造の差額以下で、準耐火構造で建てることが
できるならば、火災にも強くなって、火災保険料も安くなるという一石二鳥を実現したいところです。
なぜ無印側がそのような提案をしないのかが理解できません。
（無印側の売り上げが上がることになる。保険会社に儲けてもらう必要ないし）
木の家は元々屋根も外壁も不燃か準不燃材料だし。SE工法の集成材は45分耐火試験も
クリアーしているし。
ただ防火地域に建てる場合は網入りガラスにしないといけないなどありますので、
そこでコストが上がったりしてしまいますので要注意。
では、どこの何を変更したらH構造からT構造になるのか、無印の担当者に調べてもらっています。
当然どの程度コストがアップするかもです。
住宅金融支援機構による省令準耐火構造基準 によれば、
天井の石膏ボードを9.5mmから12.5mmにしたり、
軒裏の構造を防火仕様にするなどの対策を施せば省令準耐火構造と認定できそうです。
（他にも細かい指示は書いてありますが。。。準耐火構造基準と省令準耐火構造基準は
厳密にいうと違うのですが、ここでは端折ります。省令の方が緩いっぽい。間違っていたらごめんなさい）
無印の契約書の中には、防火地域の場合、軒裏をケイカル板の2枚張りにするなどの対応をするそうです。
ということはそれほどのコストアップは無しにできるのではないかと期待しています。
あるサイトでは20万円アップ程度のはずと書いている人がいました。
以上は自分でインターネッツを使って調べただけなので、
全く間違った理解をしているかもしれません。
実際に建築確認までにいくらのコストアップで準耐火構造にすることができたら
報告いたしますね。
ところで、無印の家に限らずH構造からT構造に仕様を変更した方が
いらっしゃいましたら教えてください。
また無印の家でT構造で火災保険通し方も。
よろしくお願いいたします<(_ _)>
→結果ですが、準耐火仕様にするのに50万以上かかることが判明しました。どちらかというとその仕様にするのが面倒だから高めに見積もったという感が否めませんが。。まぁ仕様がないですね。
ついに契約！！
2013年9月末日、分け合って2度目となる無印良品の家と契約いたしました。
（分け合ってというのは土地が最終的に契約に至らなかったためです）
（じつは土地の買い付け失敗は3回！！）
今回は土地と家を同日契約しました。
本格的に土地を探し始めて1年3か月。
ここまではストレスがたまる思いでした。
ただし、、、、
課題は山積なんです。
一つ一つ乗り越えるハードルがあるので
まだまだストレスはたまり続けます。
※課題一覧
・土地は市街化調整区域
（一般的に再建築不可だが、線引き前の既存宅地）
・がけ条例適用
（崩れた場合の対策が必要）
・開発行為（29条適用の可能性あり）か43条適用
（できれば43条で通したい。じゃないと着工が1か月以上伸びます）
29条だ43条だ、なんじゃそりゃと思う方↓
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1283300999103/
・最悪の最悪は建築不可も！！
なので、建築不可となった場合は白紙撤回の条項が加えられています。
こんな難しい条例がたくさん適用されるおかげで、だいぶ勉強いたしました。
この際だから”宅建”取りたくなってきております（マジで）
白紙撤回の条件を加えることができたのは理解ある売り主の方と
一所懸命交渉してリスクを回避することを提案していただいた
不動産会社の担当のKさんのおかげです。
また無印良品の家のTさんには今まで数えきれないほどのプランを描いていただきました。
本当にありがたい限りです。
（もしかしたら契約者の中ではNo.1のプラン数かも）
このブログは同じように悩む方（あまりいないと思いますが）の解決の糸口となるような
人柱ブログにしたいと思います。
→定期的な更新はまったく期待できませんが(ー_ー)!!
せっかくなので、トコトンこだわった
”無印良品の木の家”
を目指したいと思います。
（ちなみに着工は2014年の2月くらい）
ご指導ご鞭撻の程、よろしくお願い致します<(_ _)>
（分け合ってというのは土地が最終的に契約に至らなかったためです）
（じつは土地の買い付け失敗は3回！！）
今回は土地と家を同日契約しました。
本格的に土地を探し始めて1年3か月。
ここまではストレスがたまる思いでした。
ただし、、、、
課題は山積なんです。
一つ一つ乗り越えるハードルがあるので
まだまだストレスはたまり続けます。
※課題一覧
・土地は市街化調整区域
（一般的に再建築不可だが、線引き前の既存宅地）
・がけ条例適用
（崩れた場合の対策が必要）
・開発行為（29条適用の可能性あり）か43条適用
（できれば43条で通したい。じゃないと着工が1か月以上伸びます）
29条だ43条だ、なんじゃそりゃと思う方↓
http://www.city.saitama.jp/www/contents/1283300999103/
・最悪の最悪は建築不可も！！
なので、建築不可となった場合は白紙撤回の条項が加えられています。
こんな難しい条例がたくさん適用されるおかげで、だいぶ勉強いたしました。
この際だから”宅建”取りたくなってきております（マジで）
白紙撤回の条件を加えることができたのは理解ある売り主の方と
一所懸命交渉してリスクを回避することを提案していただいた
不動産会社の担当のKさんのおかげです。
また無印良品の家のTさんには今まで数えきれないほどのプランを描いていただきました。
本当にありがたい限りです。
（もしかしたら契約者の中ではNo.1のプラン数かも）
このブログは同じように悩む方（あまりいないと思いますが）の解決の糸口となるような
人柱ブログにしたいと思います。
→定期的な更新はまったく期待できませんが(ー_ー)!!
せっかくなので、トコトンこだわった
”無印良品の木の家”
を目指したいと思います。
（ちなみに着工は2014年の2月くらい）
ご指導ご鞭撻の程、よろしくお願い致します<(_ _)>