屋外遊びスペース

幼い子供のいる家族のほとんどは、理想的には伝統的に一戸建て住宅と結びついたタイプの居住施設、すなわち家族専用の屋外遊びスペースが使え、家族の活動に十分対応できる屋内スペースのある接地型住宅を求めている。

しかし、理想と現実は一致せず、既存の住宅・土地、新築のコストは平均的な家族の支払い能力を超えてきている。

集合住宅ではこの問題を解決できるかもしれません。

公園のような形の公共スペースを作ることで、屋外遊びのスペースを分譲する人で分割して負担できるのです。

これは非常に画期的なことでした。

今の住宅業界は

住宅評論家の中には「ミニバブルが崩壊した今が買い時」ということをおっしやっている方もいます。

しかし、注意深くその方の言動を観察してください。

何年たってもほぼ同じことを言っているはずですから、業界を応援する立場であれば、エンドユーザー さんに住宅を買ってもらわなければいけなくなるので、どんな時でも「今が買い時」になってしまうのです。

一方、住宅産業の供給力はちっとも衰える気配を見せません。

また、自ら抑制しようという意思も感じられません。

むしろ「売れるものならいくらでも造る」というのが、彼ら一般の基本的な事業スタンスでしょう。

「この先、人口が減っていくから事業規模を縮小しよう」と考えている住宅産業の会社は、もしあったとしてもかなりの少数派です。

現に、首都圏のマンションデベロッパーで、今後開発分譲事業を縮小しようと計画している会社など、一社も見当たりません。

ハウスメーカーの多くも同様だと思います。

ただ、そういった往宅産業に属する多くの企業も「人口が減ることで中長期的には総需要は減るだろうな」といった漠然とした危機感は持っているでしょう。

しかし「建て替え需要を掘り起こせばいい」とか「他社のシェアを奪えばいい」、あるいは「リノベーション分野に進出しよう」といった方針で、少なくとも現状の企業規模を維持しようとしているように思えます。

それに、他の産業でも同じですが、ほとんどの住宅産業大手企業のサラリーマン社長たちの年齢は60代か、若くても50代。

「私が社長をやっているここ数年の間、市場が持てばいい」といったやや無責任な思いで、目の前の事業や自社の業績だけに目を配っている可能性はないでしょうか？

彼らは、マクロ市場の長期変化をとらえる視点を持たないだけではありません。

実際の住まい造りでも、「その場しのぎ」的な視点に驚かされることが多々あります。

いつが買い時？

「今後、住宅の価格はいつごろ上昇しますか？」、あるいは「買い時はいつですか？」的な質問をよく聞きます。

残念ながら、この先日本の不動産価格が上昇する材料は何もありません。

強いて探すのなら、不動産ミニバブルのように、外国から投機資金が入ってきて国内不動産を「買いまくる」事態が再来することでしょうか。

しかし、東日本大震災による「天災への恐れ」と、原発事故によるややナーバスな「放射能への恐れ」が、一気に海外から日本への不動産投資意欲をそぎ落としてしまった観があります。

もちろん、海外の投資家も日本国内の不動産に対する需要が先細っていることを、日本人よりも冷静に眺めているはずです。

住宅市場に限っても、団塊ジュニア(1971～1979年生まれ)の本格的な需要期が重なっていましたから。

今、彼らの最後尾が住宅需要期にありますが、間もなくそれも終わります。

あとはひたすら細っていくだけ。

人ロピラミッドをご覧いただければ気づくと思いますが、1946年から49年までに生まれた「元祖団塊世代」は、大人になって「団塊ジュニア世代」を生み出しました。

しかし彼らは成長しても親の世代ほど結婚も出産もしないようで、「団塊ジュニアのそのまたジュニア世代」を生み出しませんでした。

このままいけば、もう二度と人ロピラミッドに「山」は生まれないことになります。

つまり、住まいを必要とする需要はこの先ずっと先減るわけです。

反対に、住宅はどんどんストックされていきます。

建築技術は格段の進歩を遂げ、今の住まいは木造一戸建ても鉄筋コンクリートのマンションも20年や30年くらいなら、建て替えが必要なほど老朽化しません。

特にマンションは、不良建築でもない限り優に50年以上の耐久力があります。

したがって、空き家率が20年後には25%に達するのです。

これでは、不動産価格が上がりたくても上がりようがないのです。