北国でリノベにチャレンジ♫ブログ -9ページ目

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01Dec
- これからの手続関係について
  さて、今週末の金消契約と引き渡しで諸々の手続が押し寄せてきます。これは、マンションを購入した時にほぼ同じ経験をしているのでわかります(笑)。金消契約は、諸々判子を押し続けるだけの作業です。印鑑証明書と実印と住民票を持って、粛々と押し続けます(笑)。そして、引き渡し。今までずっと仲介業者を介してのやり取りだったので、初めて買主さんにお会いすることになります。きれいに住んでてくださってありがとうございます引き渡しの日の方が手続が大変ですね。金消契約の融資実行住宅ローン相当金額について、一度口座を経由して代金として買主さんの口座に移し、登記費用として司法書士さんの口座に移し、仲介手数料として不動産会社の口座に移し…残りが、リフォームに使ってもいい費用ということになります。（三井不動産リアルティの担当者さんからいただいた明細を見ていて、残るのがリフォームローンとして通した金額よりも多いなぁ、予想外に得した？？と思ったら、頭金の分でした。全然得はしてなかった(笑)。）司法書士さんの必要な書類作成マンションの時にもやっていただいた妻の友人の司法書士さんにやってもらいます。司法書士ってすごいな～といつも感心…。←偉そう鍵等の引き渡しこれからは自分たちでリフォーム開始です！ネット銀行でバタバタしたも相まって、勝手知ったる地銀の安定感よ～コロナ禍の中、無事に進められそうで本当にほっとしています…。
- インターネット銀行での住宅ローンの罠⑥（最終話）
  先日、インターネット銀行での住宅ローン審査に時間がかかって困った…というお話を書きました。ようやく地銀から連絡があり、審査が通ったということでした。審査申込から２週間！！この間、某ネット銀行はぴくりとも動かなかったのに、地銀はこの速さ。控除のことで込み合っているのではないかという予測を書きましたが、それにしてもずいぶん違うなぁと思うのでありました。とりあえず、３５年ローンの契約ができそうでほっとしております…！今週末の金消契約、来週引き渡しですちなみに、「金消契約」ってどういうい意味かご存じですか？金銭消費貸借契約貸借⇒ものを借りる契約消費貸借⇒借りたものは使ってしまうけれども同じ価値のものを返す契約ということで、例えば、お隣さんからお醤油借りて、そのお醤油は使っちゃうけど同じ量のお醤油を返す…っていうようなのがよく言われるものです。金銭、つまりお金は、そのお金そのものを借りたうえで、同じ価値の別のお金（紙幣・貨幣）を返すということで、金銭消費貸借契約ということになります。同じお金でも、古銭などで、「そのもの」を貸し借りした、という場合には単純な貸借契約、ということになります。ではでは
27Nov
- 理由のお話⑤
  戸建を買う、ということでどんな費用がかかるのか。前回の記事でも触れましたが、わかりにくい書き方をしてしまったので整理します。私たちがこの結論をきちんと知るまでの流れはまた追って記事にしたいと思っていますが、結論からいうとこんな感じです。新築戸建の場合①土地代金②建物建築代金③設備費用④手続費用SUUMOなどで、新築戸建の建売で売ってるものであれば、①と②は一緒になっていて、「売買代金」です。しかし、土地を買って注文住宅を建てるのであれば、①は売買契約、②は請負契約で、①の購入でつなぎ融資を受けて建物を建て終わったら住宅ローンに切り替える…ということになるようです。建築条件付きの土地の場合、売主がハウスメーカー等なので、土地の購入自体は時期をずらしてくれるようですが…。注文住宅を建てるというのは本当に大変そうです。中古戸建の場合➊土地建物代金❷手続費用❸リフォーム代金建物が建っているからこその中古戸建なので（なんだかわけがわからない説明だな…）当然、土地と建物の代金は一括ですね。そして、請負が入るのはリフォームのみ。そのまま住むなら売買のみを行うことになります。設備費用が掛かる掛からないかリフォームの要否がふたつの差を生むことになります。私たちの場合、美装などもされていない物件を買うことになりましたし、築２０年を超えている物件のため、あちこち使いこまれた感満載でしたから、そこそこのお金を掛けてリフォームすることになっています。査定結果によれば、土地の代金＋３００万円くらいで買えたことになります。これに基礎含めてリフォーム代金を仮に８００万円かけたとしても、建物代金が１１００万円ということになります。良い建物が見つかったからこそ言えることではありますが、私たちのニーズには中古建物リフォーム一択だったな、と思います。
26Nov
- 理由のお話④
  マンション…戸建…マンション…戸建…どうするのがいいのか皆目見当もつかない私たち。何から始めたらいいのか全くわかりません。そんな時、妻の友人のパートナーが建築関係の仕事をしていたことを思い出し、友人に相談をしてみたところ、パートナーさんにつないでいただくことができました。パートナーさんは、こだわり派？の建築業者さん。今の不動産の動向などもざっくばらんに教えてくださいました。私たちの希望なども聞いてくださったうえで、結論としては、中古戸建をリフォームして住むのがよし！とのこと。そして、三井不動産リアルティの方を紹介していただくことになりました。その後、何度かの内覧を経て、現在の物件を見つけるに至ったのでした。この物件を見つけるに至るまでのことは別途記事したいと思います。私たちの希望も相まって、中古戸建リフォーム！と言われた理由は、主に以下の通りです。①　新築戸建が建てられる土地の狭さ②　建築条件が付かない土地の少なさ③　将来の資産価値④　建物自体にかけられる費用でした。その時私たちが伝えたのはこんな感じ↓↓将来は事務所兼自宅にすることも考えつつ、当面は家族のための家。ちいさな畑をやったり、自動車を置いたりするスペースも欲しい。リビングは１階。平屋は贅沢かもしれないけど、年を取ってからも生活したい。予算としては、今のローン金額と同じくらいの支払を続けられたらいいな…そして、それを踏まえて現状を見ると…。①と②について狭い日本ですが、最近はもともと大きな邸宅が建っていた跡地を、いくつかに分筆し、ハウスメーカーが買って、建築条件を付けている…というものがすごく多いです。もちろん、建築条件がつかない土地というのもあるのですが、数が少ないです。６０坪の土地があったらだいたい２筆に分筆して、３０坪の２筆になるイメージですね。私たちがイメージしていたような家が建ちません。１階がガレージ、２階がリビングで、３階に寝室…というような間取りになってしまいます。それは私たちの希望とは全然違います。③について単純に将来戸建に住めなくなることはあり得ます。体が不調になってサ高住なんかに住み替えることもあり得るし、地上げに遭うかもしれない。そういった時に、新築の費用内訳は土地よりも建物基礎などの設備費用が多くなります。売却時には「新築」という価値を失っていて、建物の純粋な価値のみになると、当然建てた時の費用の元を取るなどと言うことにはなりません。土地はいつまでたっても土地ですから、内訳も何もありません。土地の広さに比例した価値は劣化しないんですね。④について新築戸建を建てた方は十二分にご存じのことと思いますが、建物は、建物そのものの他に、設備費用がかかります。水道を引いてくるとか、土地の基礎をつくるとか、ですね。これらは、中古戸建だからと言って同じだけかかるわけではありません。もちろん、シロアリに食われているとか、腐敗しているとか、そういう状態なら別ですがそうでなければ、そのまま、あるいは若干の補強で大丈夫ということになります。つまり、同じ予算でも、外壁や断熱材のクオリティだったり、水回りのより使いやすいものだったりに予算を振り分けることができるということです。また、部屋数・間取りについても、お金を掛ければ一定程度は変更可能でもあります。そんなわけで、勧められた・納得した、中古戸建リフォームの方向で考え始めました。がしかし、いろいろ惑うわたしたち。惑う流れについてはまた追って…つづく
25Nov
- 理由のお話③
  住宅ローンのお話が、あまりに突然入ってきたので、どうして中古物件のリフォームという選択肢に至ったのかについての記事が尻切れでした。新築マンションという選択肢がなくなったところで、ほかの選択肢は中古マンション新築戸建中古戸建リフォームとなりました。マンションの良さは、管理が楽なことです。ここは北国、雪かきやすがもり、あるいは水道凍結などの問題これらは、管理会社がついて管理されているマンションであればほとんど気にしなくていいポイントになります。マンションの良さについて、ほかにもいろいろな点を挙げる人がいると思いますが北国に住んでいて思うのはそのあたりです(笑)。駐車場代金や、管理費・修繕積立金などの支払が一生続くのはちょっとデメリットでしょうか。戸建であれば、管理費や修繕積立金については個人問題ですが、駐車場代金が別途発生するということは考えられないです。固定資産税は、どっちが高いのかな…。どうせかかるもの、ということで面積あたりの税金については考えませんでした。平屋生活というのもマンションの魅力です。一軒家に住んでいる妻の祖母がいるのですが、階段の上り下りがしんどいということでほぼ１階でのみ生活しているのを見ると、マンションであれば全部の部屋を活用できるのではないか、ということも思いました。となると、あとは生涯の支払金額の問題と資産性の問題となってきます。管理費・修繕積立金は一生涯ですし、金額が上がっていくことが多いです。特に、今マンション管理での基準になっている修繕積立金の坪当たり単価は、大規模修繕の際には絶対に足りないような金額です。特に大規模マンションについては修繕のノウハウも業者側に少ないので、寡占状態となっていて、将来どこまで変わるか分からないのだそう。それを聞くと、ローンを払い終わってもなお高額の支払が残るというのは悩ましい事態です。そして、資産性です。マンションは、立地がよければ売れるでしょうが、やはり区分所有権（マンションによっては借地権というところもありますね…）です。戸建であれば、きっちり所有権ですから、上物がダメになっても土地の財産価値は残ります。そんなことから、戸建の方に気持ちが揺らいでいくのでありました。つづく
24Nov
- インターネット銀行での住宅ローンの罠⑤
  かくいう本日現在、地銀の本審査は終わっていません(笑)。担当の方から、所得や物件そのものについての問題はないと言われていますが、リフォーム分についての書類が若干足りなかったので、その書類の追完をしなければならず。それはいずれ届くのが見えているので、特に問題はないと思います。そして、今回ネット銀行と地銀で最終的に支払う金額がどう変わるかということについて計算するのに、こんなサイトがありました。繰上げローン返済高精度計算サイトこちらを最大限活用して、計算をしました。各銀行のサイトは、月額などのシミュレーションには使えますが、繰り上げ返済などの計算には向いていなかったし、エクセルでマクロを組む技能もなかったので、大変たすかりました。そして、その後、どうしてこんなにネット銀行の審査に時間がかかるのか？調べてもよくわかりませんでしたが、言えることとしては、住宅ローン控除の期限かな？と。住宅ローン控除は、2019年10月の消費税増税を受けて、10年だった控除期間が13年に延長されていました。期間延長の対象になるのは、①消費税10％で住宅を購入②2019年10月～2020年12月末日までに入居した場合ということなので、滑り込み需要が高まっているのかもしれません。今から審査を通すという方は、地銀にしておいて、ネット銀行は借り換えの方が無難かもしれません。とりあえず、罠については今回でおしまいとします（なってほしい）。
23Nov
- インターネット銀行での住宅ローンの罠④
  前回からの続きですが…そういったわけで、先週は地銀の住宅ローンに切り替えることを決意して、そのための手続にてんてこ舞いでした。納税証明書等各種書類の再取得のような、ネット銀行でもやった手続きの他地銀の窓口で審査申込書の作成をするなど、実際に足を運ぶことも必要でした。ただ、実際に足を運べば担当者と会うことができるということや、電話をすればすぐに通じるということはとてもありがたく感じました。結局のところアナログ人間なのかしら…。ネット銀行は、担当者がついていても、例えば直接のメールアドレスも分からないし、(この銀行だけかもだけど）フリーダイヤルは延々つながらない。金利の安さは魅力的なのですが、手続面での不自由さ、そして、審査の遅さは、けっこう致命的なんじゃないかと思いました。もちろん、審査がゆっくりでもいいという方で、繰り上げ返済などはせず、月々・年々の負担は少なめにしたいという方であれば、金利の安さは魅力的です。ただ、ネット銀行ならではの手数料（借入期間が３５年だと借入額の２．２％）が生じたり、団信の保証内容に応じて金利が上がるシステムだったり、自己資本率が１０％～３０％ないと、広告に出ているような金利にならなかったり、変動金利を選んだときには、基準金利の上昇があったり。地銀なら手数料は特にないし（印紙代はかかるけど）団信の保険料は金利に含まれてるし自己資本率が高いことはメインじゃないし優遇幅の変更はあっても基準金利は上がりにくいし。（あれ、じゃあなんでネット銀行にしようと思ったんだ…？）結果として、地銀で借りることにしてよかったかも、と思っています。つづく（一応）
22Nov
- インターネット銀行での住宅ローンの罠③
  １２月１１日が引き渡しなのに、１２月に住宅ローンを組めないかもしれない。ローンを組まずに現金で買うことができなくはないけれど、一軒家一つ分の預金がなくなるのはやはり心もとないので、住宅ローンは必須だと思っていました。正直に相談をしたところ、三井不動産リアルティの担当者の方は、売主さんに対して引渡日をずらすことの交渉を提案してくれました。しかし、買主さんには、指値購入をさせてもらっていたり、このコロナの折、所有権移転前に複数回の内覧をさせてもらったりと、大変によくしていただきました。そんな買主さんにこれ以上迷惑をおかけするわけにもいかないし…と、夫婦で大会議です。議長　夫提案　妻書記　夫フリーランスだけれどもこれから一生懸命売り上げの上昇につとめます…繰り上げ返済できるように頑張ります…という妻のゆるい提案のもと、ネット銀行で支払わなければならない手数料と、（借入額の２．２％が借入額から差し引かれた状態で口座に入るそうです）生涯で支払う金利の金額を一生懸命計算して、無理のない範囲で…ということで、地銀での住宅ローンを組むことにしたのです。とはいえ、１か月未満で仮審査も審査も全て終えるというのはかなり大変です。三井不動産リアルティの方が、地銀でも組んでおきましょう、と言って仮審査を通しておいてくれなければ、いずれにしても買主さんに迷惑をかけることになっていたでしょう。つづく
21Nov
- インターネット銀行での住宅ローンの罠②
  罠。続きます。２０２０年９月に探しだした物件の購入申込。申込の段階で、念のためにと申し込んだ地銀の審査でした。私たち夫婦は共働きということもありますし、不動産自体もいい物件でしたから、地銀については特に問題なく仮審査は通りました。ただ、自分たちの狙いは某ネット銀行でしたので、地銀の審査結果については通ったね～よかったね～という程度でした。しかし、待てど暮らせどネット銀行の仮審査の結果が返ってこない。私たちはＡＲＵＨＩというネット銀行の代理店を介して申し込みをしていたのですが、ＡＲＵＨＩのほうに第一報があるはずのところ、まったく結果が返ってきていない。１１月半ばになってようやく仮審査の結果が返ってきました。まぁ、当然通ってるんですけど…。（っていうと偉そうですが、借入金額が多くないので、ふたりの年収からしたら通らないほうがおかしいのです…）審査に必要な経済信用に関する書類が微妙に多い。特に、夫は会社員なので・源泉徴収票・課税・所得証明書くらいでいいのですが妻はフリーランスなので・確定申告書の控え　過去３年分・納税証明書（その１、その２）過去３年分が必要でした。地銀なら過去１年分でよいのになぜか３年分。フリーランスの信用のなさなのでしょうか…そのほか、絶対これ要らないんじゃない？と思われるようなものも求められました。もう銀行の口座は持っているにもかかわらず、当該銀行の口座開設申込書、身分証明書のコピー、等々。また、コピーで対応できるはずの売買契約書についても「（原本）」と書いてあるうえ「お送りいただいた書類についてはお返ししません」ときたもんだ。口座はもう持ってるけど別の口座がいるっていうことですか売買契約書の原本を送って審査通らなかった場合は返してくれるんですか原本って書いてあるけどコピーでもいいんですかあるいは審査の後で原本は返してもらえるんですかそんな質問もしたいのに、つながるのはフリーダイヤルの電話番号のみ。そしてその電話はフリーダイヤルとはいえ、３０分待っても混みあっていてつながらない。代理店も、仮審査が通った後の情報は何も持っていないので分からない。代理店経由で当該ネット銀行に問い合わせをしてもらったところ、・口座を持っているなら改めて口座開設は不要・売買契約書はコピーでもいいという２つの情報は手に入ったものの、衝撃の事実が判明。１１月１６日までに審査書類が銀行に届いたとして、１２月いっぱいで審査が終わらないと思う。引き渡し、１２月１１日なんですけど…。どうなる？北国のくま！つづく
20Nov
- インターネット銀行での住宅ローンの罠①
  このブログ、現在進行形で物件購入・リフォームをしているのですが、今週は大変にバタバタとしておりました。というのも、住宅ローンの審査が終わらなかったのです。以前組んでいた住宅ローンは、いわゆる地銀の住宅ローンで、金利は１０年間固定の１．０５％、返済期間は１５年で組んでいました。その前に住んでいたアパートの家賃くらいになるようにという基準でローンを組んだところ、そうなりました。今回は、今後の生活設計にあたって、支払額を少なめにしたいと考え、金利の安いインターネット銀行での住宅ローンを組みたいと考えていました。候補はたくさんありました。メインで生活費支払に使っている住信ＳＢＩネット銀行。携帯電話がauなので、auじぶん銀行。あるいは、リフォームローンも組めるソニー銀行。楽天圏の住人なので楽天銀行。などなど。この中で、某ネット銀行にしようと考えて、購入申し込みの段階で、ローンの仮審査申し込みをしていました。私たちは三井不動産リアルティに仲介をお願いしていたのですが、その担当者の方が、「インターネット銀行もいいですが、地銀の仮審査も通しておきましょう。」と言うので、地銀の審査申込もしていました。結論先取りですが、これが大変に助かる結果を生むことになりました。つづく