06.29 04:50ダイヤモンド・オンライン
「マイホームは一生に一度の買い物」とよく言われます。ところが近年、郊外の一戸建てに住むリタイア世代が今の家を手放して、小さくても利便性の高いマンションへ住み替えるケースが増えています。このように、あえて狭い家に住み替えることを「ダウンサイジング」といい、なかでも「都心型のコンパクトなマンション」への住み替えが人気を集めています。年齢とともに食事や服装の好みが変わっていくように、ライフステージが変われば、住まいに求めるものも変わります。そこで、老後を見通した失敗しない住み替えの考え方について『都心の小さな家・マンションに住み替える』の著者が2回にわたり、お話しします。
郊外の庭付き一戸建ては、 古い、ムダ、不便と感じませんか？
子育てのことを考えて購入した郊外の広い庭付きの家。子どもが成長するまでの間は不可欠だったその住まいは、子どもが巣立った後も、あなたにとって最適な住まいと呼べるでしょうか？ 駅や都心までの遠い道のりを我慢し、広い部屋や庭を維持するためだけに、大切なお金や労力を投入し続けることにならないでしょうか？
家を買ったら、そこで一生暮らしていく――。なんとなくそうした考えを持っている人も多いと思いますが、国土交通省の「平成28年度 住宅市場動向調査報告書」によると、実際には住宅購入者の2割以上が住み替え（＝2回以上住宅を取得）を行っていることがわかります。いかがでしょう？ 思っていた以上に多い数字ではないでしょうか。
新築マンションに住み替えた世帯主の年齢構成比。一次取得者では30歳代が多く（上のグラフ）、二次取得者では60歳代がもっとも多くなる 出典：国土交通省「平成28年度 住宅市場動向調査」より
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「でも、もうリタイアも見えてきたし、今さら住み替えなんて……」と思われる方は、年齢についてのデータもご覧ください。前出の国土交通省の調査によると、住み替えをした人（二次取得者）の世帯主の平均年齢は、新築マンションで56.8歳、中古マンションは54.3歳となっています。前出の住み替えした人2割のなかには、転勤等が理由の人も含まれますが、平均年齢を考えると、老後を視野に入れて住み替えた人のほうが多いように思われます。
このように、子育ての終わりやリタイア生活が視野に入ってきた40代～60代になって、住み替えを実践する人は決して少なくないのです。
郊外一戸建てで待ち受ける 老後のリスク
前ページでも触れましたが、住み替えのトレンドとなっているのは、「郊外の一戸建て」から「都心型のコンパクトなマンション」への買い直しです。その根底にあるのは、郊外の一戸建てに住み続けた場合に予想されるリスクです。大きく3つあります。
☆老後のリスク（1）「体力の衰えによる不自由な暮らし」
年齢とともに体力が低下してくると、郊外の一戸建てを維持し、暮らしていくのは大変です。
掃除一つとっても、重い掃除機を手にして階段を上り下りしなければなりません。窓の数も部屋数に比例して多く、拭き掃除もひと苦労です。子どもが巣立った後の空き部屋は特に使い途もなく、それでいて換気や掃除の負担はなくなりません。
また、大きな庭があれば、春から秋にかけては草取りや水やり、冬には落ち葉掃きや雪かきなど、重労働が待っています。自宅前の掃除やゴミ当番などは義務みたいなものです。
加えて足腰が衰えてくるにしたがって、病院やスーパーに行くのも億劫になりがちです。転倒をきっかけに長い距離を歩けなくなったり、要介護状態になったりすることも起こりえます。
このように若くて元気なうちは気にもしなかった、家の広さや立地条件が、日々の暮らしに重くのしかかってくるのです。
☆老後のリスク（2）「無駄なコストが生活と貯金を圧迫」
郊外の一戸建てを都心のマンションと比較した場合、余分なコストが発生しがちです。家が広いぶん、冷暖房の利きが悪くて電気代がかかったり、庭木の剪定を業者へ依頼する必要があったり、駅や商業施設から離れていれば、車のガソリン代やバス代も日常的にかかることになります。さらに、古い一戸建てであれば修繕費もかかるし、バリアフリー化のためにリフォーム工事を余儀なくされるかもしれません。
生命保険文化センターの調べによれば、夫婦2人で老後にゆとりある暮らしを送るためには、月々34万9000円の生活費が必要とされています。夫婦の厚生年金の受給モデル金額約22万円（平成28年度）から約13万円不足するという金額です。
おもな収入源が年金にしか頼れない人にとって、月々の生活費のわずか数万円の違いが死活問題となりかねません。
厚生労働省の「簡易生命表」で、おもな年齢の平均余命で何歳まで生きるか見てみよう。今の自分の年齢に平均余命を足すとわかる
ところで、あなたはご自身が何歳まで生きるか、ご存じでしょうか？ 平均寿命は男性で80.79歳、女性で87.05歳（厚生労働省 平成27年「簡易生命表」）となっていますが、この平均寿命は、生まれてすぐに亡くなった人もすべて含めて算出されたものです。そのため、現時点で生存している人は、実際にはもっと長生きします。
そこで、あと何年生きるのかを知るための目安になるのが「平均余命」です。下の表をご覧ください。たとえば現在65歳の女性の場合、余命から計算すると、平均で89歳まで生きることになります。平均寿命より約2年長生きするのです。
特に女性は2人に1人が90歳、16人に1人は100歳まで生きる時代です。そのため、「長生きしたことで貯金が尽き、やがて老後破産してしまう」というリスクがそうでなくても高まっています。将来の安心のために、削れるコストは少しでも削っておきたいところです。
☆老後リスク（3）「買い手のつかない負の資産化」
マンションよりも一戸建てを選んだ理由に、「資産性」を挙げる人は少なくありません。たしかに、市場価格で資産価値が決まるマンションよりも、土地価格で決まる一戸建てのほうが安心というのが、従来の考え方でした。
ところが、現在、空き家率は過去最高の13.5％（平成25年 総務省「土地統計調査」）。20年後には30％を超えるという予測もあります。いくら土地があっても、いざというときに買い手が見つけられなければ、実質的な資産価値はゼロと同じです。
子どもに財産として残してあげるつもりが、逆に残すことで迷惑をかけることになるケースも出てきています。
たとえば、
「郊外で通勤に不便なので住めない。賃貸に出したり、売りに出したりしたいが、借り手も、買い手もつかない」
「空き家のまま放置するわけにもいかず、手入れ・管理が大変」
「かといって、空き家を壊して更地にするには解体費用がかかる」
都心のマンションであれば、これらの問題で頭を悩ませることがないため、売れる今のうちに、一戸建てを処分する人が増えているのです。
住み替えを決意するなら マイナス金利の今が狙い目！
住み替えるときの資金計画は、今の家を売却してローンを完済し、残債をゼロにする。そして残ったお金があれば、住み替えの家の頭金にするというのが理想形です。
この場合、何十年も前に今の家のローンを組んだ人は、現在の低金利で新たに住宅ローンを組み直すことになるため、借り換えと同じ効果も望めることになります。
一方、今の家の売却代金だけでローンを完済できない場合は、住宅ローンではなく、「住み替えローン」を組むことになります。審査は厳しく、金利も少し高めとなりますが、住み替え物件の購入代金や諸費用分に加え、前の家のローン残債を上乗せして借りることができます。
ここで一昨年、50代で埼玉県の郊外から都内に住み替えをした、Ａさんご夫婦のケースを見てみましょう。
車が不要の好立地へ住み替えで 家計負担も大幅にカット！
Ａさんご夫婦の前居は1階がＬＤＫと和室、2階に洋室と2つの寝室がある典型的な4ＬＤＫで、延べ床面積が約140ｍ²という広めの一戸建てでした。庭がお気に入りで、20年間暮らしましたが、駅や商業施設、病院などから遠いため、夫婦それぞれが車を所有するなど、維持費やガソリン代で月々かなりの金額におよんでいました。
そこで、子どもが独立した後、車を手放すことを前提に、利便性の高い都内への住み替えを検討し始めました。車の維持費を考えれば、多少、住宅ローンの返済額が増えても、トータルでトクをするという考えからでした。
1年ほど物件探しを続けた結果、希望どおり、都内で駅から徒歩10分圏内の新築マンションを購入することに決定。同時に進めていた前居の売却話も約2500万円でまとまり、住宅ローンの残債約300万円を差し引いた約2200万円を新居の頭金に。そして、購入代金の約4000万円に対し不足する1800万円は15年返済の住宅ローンを組みました。
before 4ＬＤＫ／約140ｍ² 広い一戸建ては夫婦2人暮らしなので、2階にある独立した子ども部屋は物置状態。掃除のために階段を昇降するのにひと苦労だった after 2ＬＤＫ／約70ｍ² 夫婦2人には標準的な広さのマンションで収納が充実。Ａさんにとっては駅前という立地条件が購入の決め手になった
新しい住まいは2ＬＤＫ、約70ｍ²。都内の新築マンションとしては標準的な広さですが、140ｍ²あった前居からすると、半分の広さしかありません。しかし、階段のスペースがなくなったことと、住み替えに当たって不用品を処分したことにより、「数字的には狭くなりましたが、不自由さはまったく感じていません。駅近になったぶんフットワークがよくなり楽しみが増えました」と言います。
これまでは車での移動がほとんどだったため、ご夫婦二人でお酒を飲みに行くようなことはほとんどなかったそうですが、そんな楽しみも加わり、新しい生活を満喫しているそうです。
また昨今、高齢者の交通事故も話題になっていますが、そこには「危険を承知でも車がないと生活できず手放せない」という背景があります。車のいらないエリアへの住み替えは経済面だけではなく、そうしたリスク面でもメリットがあります。
ここまでは、郊外の一戸建てから都心の分譲マンションに住み替えるパターンを中心にご紹介してきました。ほかにも、広めの分譲マンションから、より狭い分譲マンション、また賃貸マンションなどに住み替えるという選択肢もあります。
次回は、それらを踏まえながら、住み替えのメリットや成功させるポイントについてお話しします。
「マイホームは一生に一度の買い物」とよく言われます。ところが近年、郊外の一戸建てに住むリタイア世代が今の家を手放して、小さくても利便性の高いマンションへ住み替えるケースが増えています。このように、あえて狭い家に住み替えることを「ダウンサイジング」といい、なかでも「都心型のコンパクトなマンション」への住み替えが人気を集めています。年齢とともに食事や服装の好みが変わっていくように、ライフステージが変われば、住まいに求めるものも変わります。そこで、老後を見通した失敗しない住み替えの考え方について『都心の小さな家・マンションに住み替える』の著者が2回にわたり、お話しします。
郊外の庭付き一戸建ては、 古い、ムダ、不便と感じませんか？
子育てのことを考えて購入した郊外の広い庭付きの家。子どもが成長するまでの間は不可欠だったその住まいは、子どもが巣立った後も、あなたにとって最適な住まいと呼べるでしょうか？ 駅や都心までの遠い道のりを我慢し、広い部屋や庭を維持するためだけに、大切なお金や労力を投入し続けることにならないでしょうか？
家を買ったら、そこで一生暮らしていく――。なんとなくそうした考えを持っている人も多いと思いますが、国土交通省の「平成28年度 住宅市場動向調査報告書」によると、実際には住宅購入者の2割以上が住み替え（＝2回以上住宅を取得）を行っていることがわかります。いかがでしょう？ 思っていた以上に多い数字ではないでしょうか。
新築マンションに住み替えた世帯主の年齢構成比。一次取得者では30歳代が多く（上のグラフ）、二次取得者では60歳代がもっとも多くなる 出典：国土交通省「平成28年度 住宅市場動向調査」より
拡大画像表示
「でも、もうリタイアも見えてきたし、今さら住み替えなんて……」と思われる方は、年齢についてのデータもご覧ください。前出の国土交通省の調査によると、住み替えをした人（二次取得者）の世帯主の平均年齢は、新築マンションで56.8歳、中古マンションは54.3歳となっています。前出の住み替えした人2割のなかには、転勤等が理由の人も含まれますが、平均年齢を考えると、老後を視野に入れて住み替えた人のほうが多いように思われます。
このように、子育ての終わりやリタイア生活が視野に入ってきた40代～60代になって、住み替えを実践する人は決して少なくないのです。
郊外一戸建てで待ち受ける 老後のリスク
前ページでも触れましたが、住み替えのトレンドとなっているのは、「郊外の一戸建て」から「都心型のコンパクトなマンション」への買い直しです。その根底にあるのは、郊外の一戸建てに住み続けた場合に予想されるリスクです。大きく3つあります。
☆老後のリスク（1）「体力の衰えによる不自由な暮らし」
年齢とともに体力が低下してくると、郊外の一戸建てを維持し、暮らしていくのは大変です。
掃除一つとっても、重い掃除機を手にして階段を上り下りしなければなりません。窓の数も部屋数に比例して多く、拭き掃除もひと苦労です。子どもが巣立った後の空き部屋は特に使い途もなく、それでいて換気や掃除の負担はなくなりません。
また、大きな庭があれば、春から秋にかけては草取りや水やり、冬には落ち葉掃きや雪かきなど、重労働が待っています。自宅前の掃除やゴミ当番などは義務みたいなものです。
加えて足腰が衰えてくるにしたがって、病院やスーパーに行くのも億劫になりがちです。転倒をきっかけに長い距離を歩けなくなったり、要介護状態になったりすることも起こりえます。
このように若くて元気なうちは気にもしなかった、家の広さや立地条件が、日々の暮らしに重くのしかかってくるのです。
☆老後のリスク（2）「無駄なコストが生活と貯金を圧迫」
郊外の一戸建てを都心のマンションと比較した場合、余分なコストが発生しがちです。家が広いぶん、冷暖房の利きが悪くて電気代がかかったり、庭木の剪定を業者へ依頼する必要があったり、駅や商業施設から離れていれば、車のガソリン代やバス代も日常的にかかることになります。さらに、古い一戸建てであれば修繕費もかかるし、バリアフリー化のためにリフォーム工事を余儀なくされるかもしれません。
生命保険文化センターの調べによれば、夫婦2人で老後にゆとりある暮らしを送るためには、月々34万9000円の生活費が必要とされています。夫婦の厚生年金の受給モデル金額約22万円（平成28年度）から約13万円不足するという金額です。
おもな収入源が年金にしか頼れない人にとって、月々の生活費のわずか数万円の違いが死活問題となりかねません。
厚生労働省の「簡易生命表」で、おもな年齢の平均余命で何歳まで生きるか見てみよう。今の自分の年齢に平均余命を足すとわかる
ところで、あなたはご自身が何歳まで生きるか、ご存じでしょうか？ 平均寿命は男性で80.79歳、女性で87.05歳（厚生労働省 平成27年「簡易生命表」）となっていますが、この平均寿命は、生まれてすぐに亡くなった人もすべて含めて算出されたものです。そのため、現時点で生存している人は、実際にはもっと長生きします。
そこで、あと何年生きるのかを知るための目安になるのが「平均余命」です。下の表をご覧ください。たとえば現在65歳の女性の場合、余命から計算すると、平均で89歳まで生きることになります。平均寿命より約2年長生きするのです。
特に女性は2人に1人が90歳、16人に1人は100歳まで生きる時代です。そのため、「長生きしたことで貯金が尽き、やがて老後破産してしまう」というリスクがそうでなくても高まっています。将来の安心のために、削れるコストは少しでも削っておきたいところです。
☆老後リスク（3）「買い手のつかない負の資産化」
マンションよりも一戸建てを選んだ理由に、「資産性」を挙げる人は少なくありません。たしかに、市場価格で資産価値が決まるマンションよりも、土地価格で決まる一戸建てのほうが安心というのが、従来の考え方でした。
ところが、現在、空き家率は過去最高の13.5％（平成25年 総務省「土地統計調査」）。20年後には30％を超えるという予測もあります。いくら土地があっても、いざというときに買い手が見つけられなければ、実質的な資産価値はゼロと同じです。
子どもに財産として残してあげるつもりが、逆に残すことで迷惑をかけることになるケースも出てきています。
たとえば、
「郊外で通勤に不便なので住めない。賃貸に出したり、売りに出したりしたいが、借り手も、買い手もつかない」
「空き家のまま放置するわけにもいかず、手入れ・管理が大変」
「かといって、空き家を壊して更地にするには解体費用がかかる」
都心のマンションであれば、これらの問題で頭を悩ませることがないため、売れる今のうちに、一戸建てを処分する人が増えているのです。
住み替えを決意するなら マイナス金利の今が狙い目！
住み替えるときの資金計画は、今の家を売却してローンを完済し、残債をゼロにする。そして残ったお金があれば、住み替えの家の頭金にするというのが理想形です。
この場合、何十年も前に今の家のローンを組んだ人は、現在の低金利で新たに住宅ローンを組み直すことになるため、借り換えと同じ効果も望めることになります。
一方、今の家の売却代金だけでローンを完済できない場合は、住宅ローンではなく、「住み替えローン」を組むことになります。審査は厳しく、金利も少し高めとなりますが、住み替え物件の購入代金や諸費用分に加え、前の家のローン残債を上乗せして借りることができます。
ここで一昨年、50代で埼玉県の郊外から都内に住み替えをした、Ａさんご夫婦のケースを見てみましょう。
車が不要の好立地へ住み替えで 家計負担も大幅にカット！
Ａさんご夫婦の前居は1階がＬＤＫと和室、2階に洋室と2つの寝室がある典型的な4ＬＤＫで、延べ床面積が約140ｍ²という広めの一戸建てでした。庭がお気に入りで、20年間暮らしましたが、駅や商業施設、病院などから遠いため、夫婦それぞれが車を所有するなど、維持費やガソリン代で月々かなりの金額におよんでいました。
そこで、子どもが独立した後、車を手放すことを前提に、利便性の高い都内への住み替えを検討し始めました。車の維持費を考えれば、多少、住宅ローンの返済額が増えても、トータルでトクをするという考えからでした。
1年ほど物件探しを続けた結果、希望どおり、都内で駅から徒歩10分圏内の新築マンションを購入することに決定。同時に進めていた前居の売却話も約2500万円でまとまり、住宅ローンの残債約300万円を差し引いた約2200万円を新居の頭金に。そして、購入代金の約4000万円に対し不足する1800万円は15年返済の住宅ローンを組みました。
before 4ＬＤＫ／約140ｍ² 広い一戸建ては夫婦2人暮らしなので、2階にある独立した子ども部屋は物置状態。掃除のために階段を昇降するのにひと苦労だった after 2ＬＤＫ／約70ｍ² 夫婦2人には標準的な広さのマンションで収納が充実。Ａさんにとっては駅前という立地条件が購入の決め手になった
新しい住まいは2ＬＤＫ、約70ｍ²。都内の新築マンションとしては標準的な広さですが、140ｍ²あった前居からすると、半分の広さしかありません。しかし、階段のスペースがなくなったことと、住み替えに当たって不用品を処分したことにより、「数字的には狭くなりましたが、不自由さはまったく感じていません。駅近になったぶんフットワークがよくなり楽しみが増えました」と言います。
これまでは車での移動がほとんどだったため、ご夫婦二人でお酒を飲みに行くようなことはほとんどなかったそうですが、そんな楽しみも加わり、新しい生活を満喫しているそうです。
また昨今、高齢者の交通事故も話題になっていますが、そこには「危険を承知でも車がないと生活できず手放せない」という背景があります。車のいらないエリアへの住み替えは経済面だけではなく、そうしたリスク面でもメリットがあります。
ここまでは、郊外の一戸建てから都心の分譲マンションに住み替えるパターンを中心にご紹介してきました。ほかにも、広めの分譲マンションから、より狭い分譲マンション、また賃貸マンションなどに住み替えるという選択肢もあります。
次回は、それらを踏まえながら、住み替えのメリットや成功させるポイントについてお話しします。