アイフル、見えない経営危機からの出口 消えない巨額残債と高利負担、くすぶる買収観測

ビジネスジャーナルより引用です。

　経営再建中の消費者金融大手、アイフルは6月13日、金融支援の継続で債権者団と合意したと発表した。7月10日現在での残債1617億円のうち、約800億円を三井住友信託銀行など金融機関からの借り換えと、約300億円を社債発行による債務との交換で返済、残り527億円は5年間の返済猶予を受ける。過払い金返還請求の急増を引き金に経営危機に陥ったアイフルが、事業再生ADR（裁判外紛争解決手続き）に追い込まれて5年。7月10日の債務返済期限間際の金融支援継続決定だった。

　しかし一難去ってまた一難。これで安心して経営再建を進められる状態ではない。財務基盤は依然として不安定で、他社による買収観測も絶えることがない。

　アイフルは強引な営業活動や「ヤミ金並み」と言われる悪質な取り立てが違法だとして社会問題になり、05年4月に「アイフル被害対策全国会議」が結成された。また、06年4月には財務省近畿財務局長から全店舗の業務停止命令を受けた。
　
　これらの影響で業績が急低下し、10年3月期連結決算は3000億円近い最終赤字に転落するなど、経営悪化が一気に表面化した。

　その結果、アイフルは09年9月18日に産業活力再生特別措置法所定のADRを利用した経営再建方針を発表。同月24日にADR認証団体の事業再生実務家協会にADRを受理され、同年12月24日、資金調達先の金融機関約60社との間でADRが成立した。具体的には、金融機関からの借入金合計2721億円のうち、760億円を5年内に分割返済、残り1961億円を5年間の返済猶予の計画でアイフルは経営再建に入った。

　そしてADR成立後は、相次ぐリストラを行い、14年3月期は全店舗数を703店、社員数を1310人にまで削減している。これは最盛時の06年3月期と比べると、店舗数を約26％、社員数を13％まで縮小したかたちになる。このほかにも、「投資用有価証券や閉鎖した店舗など、売れる資産は片っ端から売り払った」（アイフル関係者）という。

●暗い、残債完済の見通し

　こうしたリストラによる営業経費の削減で返済資金を捻出し、計画を上回る返済を行ってきた。それでも今年7月10日の債務返済期限には1617億円の残債が確実となり、再び金融機関に返済猶予を申し入れざるを得なかった。

　かくして、実質2回目のADRが成立したわけだが、それでもアイフルの経営再建に不安感が強いのは、同社が独立系であることだ。どこの大手金融機関グループにも属していない同社は、経営再建の資金調達がままならず、顧客から回収した利息と元金を原資に、営業貸付と過払い金返還を辛うじて賄っている状態。新たに5年の猶予を与えられたとはいえ、残債完済の見通しは極めて暗い。

その最大要因が、経営危機の引き金となった過払い金返還だ。過払い金返還額は毎年300億円超の高止まりで推移している。業界関係者は「過払い返金額は毎年ADR返済計画を上回っている。このため、表沙汰にならない程度の強引な取立ては相変わらずの噂もある」と口を濁す。
●外資系債権者の圧力と、高い金利負担

　さらに再建の足を引っ張っているのが、ヘッジファンドなど外資系債権者の増加だ。「1回目のADR成立時、外資系債権者は2％強にすぎなかったが、今は約30％まで急増している」（同）という。ADR成立後、アイフル倒産を見越した生命保険会社、地方銀行などの国内債権者が、アイフルのADR債権を二束三文で外資系に売り払った結果だ。
　
　債権者の3分の1を占める外資系債権者の圧力は、今回のADR交渉でも最大の難関になった。アイフル関係者は「外資系債権者たちとの交渉は、『一括返済するか、株式を差し出すか』の二者択一の要求から始まった」と打ち明ける。厳しい交渉の末、最終的に合意したのが約300億円の実質外資系債権者向け社債発行だった。この社債は、アイフルの営業貸付の上限金利が法律で18％に抑えられている中で、年利8％という高利の社債だ。これで「働いても働いても営業利益の大半を外資系債権者に吸い上げられる仕組みになった」と、アイフル関係者は嘆く。

　それだけではない。今回の借り換え融資分約800億円についても、年利は3～4％になる見込み。1回目のADR残債1610億円の金利は2％でしかなかった。
　
　つまり、今回のADR合意で、外資系債権者向け社債の8％に加え、借り換え融資の3～4％という重い金利負担をアイフルは背負い込むことになった。加えて、返済猶予になる527億円も、20年4月までに25％相当分の132億円を返済し、残り395億円は同月まで繰り延べられるにすぎない。

この時期は社債約300億円の償還時期とも重なる。結局、6年後には合わせて約700億円の返済がアイフルにのしかかってくる。

　14年3月期の業績は数年ぶりに好転したとはいえ、このADR条件で同社がどこまで経営再建を進められるのか、業界関係者ならずとも不安を覚えるのは当然といえる。そんなアイフルを「虎視眈々と狙っているのがJトラスト」と業界関係者の一人は明かす。Jトラストは経営破綻した貸金業者を次々と買収して成長してきたノンバンク。武富士買収で消費者金融に参入したものの、悪名高かった武富士ブランドでの営業が苦戦している。「そこで目を付けたのが、曲がりなりにも消費者金融大手として看板に『泥が付いていない』アイフル」というわけだ。

　株式市場関係者はもとより、何よりも過払い金返還請求中のアイフル債務者にとっては、同社の動向から目を離せないようだ。

消費者金融も大変ですね。金利を下げられて過払い金で弁護士の食い物にされたかと

思ったら、今度は金利を29.2％に認可が下りた企業にだけ認める等と行ったり来たり

また、お金絡みではハゲタカと言われる外資系金融の餌食になりそうな匂いがプンプンしますね

さてさて、今後のアイフルの動向に注目です

お布施、戒名は本当に必要なのか 檀家制度が事実上破綻している現代

産経ビズより引用です

　　「お布施」はもともと、仏の教えに出合って、自分が執着しているものを喜んで捨てる“喜捨”。日本では地域差も著しく、宗派や寺院の格式、僧侶の僧階、戒名の内容、寺との付き合い方などによって金額も異なってくる実態がある。

　本来は寺院の維持管理に使われるお金であり、お寺を援助することで「功績を積む」との考え方に則する。“援助”の内容は様々で、例えば、お寺の掃除を手伝うなどの奉仕活動も「お布施」に当たり、葬儀では生前に奉仕が適わなかった分もお金で援助するといった目的を担う。

　檀家制度が事実上破綻している現代では菩提寺を持たない家も多く、とかく読経や戒名をもらう対価として解釈しがちだ。深い信仰心がなくとも、いまだ葬儀全体の９割を仏式が占める現状は、宗教儀礼に求められる効果や役割の高さを裏付けており、状況的にお布施は葬儀費用の一部だと考えざるをえないだろう。

　ただ、お布施を「僧侶への感謝の気持ちと寺院護持のための施し」と捉えるか、「葬儀サービスへの対価」と考えるかは各人の捉え方次第。“僧侶の出仕料”と割り切った考え方ができるなら、寺院を持たない分、総じて低費用ですむ僧侶の派遣サービス業者を利用するのも一案だ。

　 ただし、人材はピンキリのため、どこでどんな修行をした僧侶なのか、あらかじめ確認しておく必要がある。また、葬儀社に僧侶の手配を依頼する場合は、「在家僧侶通信講座」を受講させた自社社員が僧侶に扮するなどの悪質なケースもあるため、前もってどこの寺院の僧侶なのかを訊ねておき、当日は必ず名刺をもらうこと。昨今、火葬炉前での読経だけなら、３万円程度から手配が可能だ。

　 一方の「戒名」は仏教徒としての名前であり、受戒し、「仏教の戒律を守って生きていく」と誓いを立てた証しとして、師から授与されるもの。本来なら生前、仏門に入った際にいただくもので、亡くなってから“故人専用の名前”として大金を納めて「買う」といった感覚自体が、本意からはズレてしまっているのだ。加えて、「教師資格」以上を有し、その位にある僧侶より授けられるのであり、自身で勝手につけられる性質のものでもない。

　　立派な戒名が故人への餞（はなむけ）、あるいは死後の免罪符のように捉えられて一部で商品化が進んだ結果、現下では本来の意味と意義から乖離してしまった感は否めない。仏教徒としての信心も踏まえて、戒名が本当に必要かどうか、本人の意向も交えて考え直す余地はあるだろう。

　迷うようなら俗名のままで葬儀をすませ、必要なら納骨の際など、後からつけてもらうこともできる。中には同宗派の戒名が必要となる納骨先もあるので、最終的に“どこへ葬るか”も視野に入れて一考すべきだ。

もう10年以上も前ですが、祖父のお葬式時のお坊さんの発言が思いかえされます。

お布施の意味合いはお気持ちです　っと言いながらも、その後に金額が多い方が

天国に行かれる祖父が助かりますよ的なニュアンスを言い出したので

「地獄の沙汰も金次第」っという言葉が正にぴったりだなと思い返されます。

お墓の土地も、普通ならあまり（っていうかあえて住む必要性のない）

住まないような山奥を切り開いて、㎡で100万とかで土地を売って

挙句の果てには墓石の業者も指定（つまりほぼ言い値でしか作れない）

霊園はいくらキックバックもらってるでしょうかねｗｗｗ

そして永代使用料っとかいいながら、年間管理費払えないなら

出て行って下さい＆墓石の撤去費用はそちらでって

論外にもほどがありますね。

極めつけは儲かりまくってるのに税金は優遇

坊主＆霊園丸儲けですね

こんな終わった構図だから、信仰心が薄れている人から見放されるんですよ

っと思うのは私だけかな？？

ではでは　キム　でした～～

その貯蓄額は多すぎ？ 緊急用資金に必要な額は人によって違う

Lifehackerより引用です。

　お金に関する教育が進むにつれて、「緊急用資金」という概念は、広く支持されるようになりました。緊急用資金を準備しておくことは、健全に自分のお金を管理をする上で重要なことだと多くの人が理解しています。ですが、その細かいルールについては、意見が分かれます。

米Lifehackerのマネーコラム「Two Cents」では、個人のお金管理方法に関する記事を掲載しています。その内容は基礎的なものですが、誰もがそれに同意するわけではありません。仕方がありません。長い間言われてきたアドバイスであっても、その正当性を問うに値します。

今回の記事では、こうした基礎的なアドバイスの内容をもう少し深く掘り下げて、それに関するさまざまな意見について検討してみたいと思います。

マネー管理に精通する Dave Ramsey氏は、緊急用資金に関して、次の3点が重要であると説きます。

• 毎月の生活費の3～6カ月分を貯蓄するべき
• 緊急用資金は、銀行の預金口座内で管理すべき
• この資金は、緊急事態の際にだけ利用できるものである

シンプルで分かりやすい内容ですよね。こうしたアドバイスに対して、他の人が投げかける反論を見てみましょう。

6カ月分の生活費というのは多すぎる

6カ月分の生活費というのは多すぎる、という人もいます。マネー情報サイト「Living Rich Cheaply」のファウンダーであるAndrew氏はこのように言います。

過剰な貯蓄は、通常、悪いことではありません。ですが、一般的に言われている6カ月分の生活費を緊急用口座、いわゆる「高利回り」の貯蓄口座に入れておくことがもっとも効果的なお金の使い方であるとは思いません。貯蓄口座のような安全な場所にお金を入れておくべきであるのは確かですが、6カ月分というのは少々多すぎると思います。個人的には、株や債券など、複数の形で投資する方を好みます。

「Get Rich Slowly」のライターであるLisa Aberle氏は、興味深い考え方を提示します。お金について学ぶほど、出費額も予想しやすくなり、緊急事態が起こる機会も少なくなると言います。

支出の傾向がつかめるようになると、将来の計画もうまく立てられるようになります。あらゆることが予想しやすくなるのです。予測不可能な緊急事態が生じるでしょうか？　もちろんです。「予測不可能と予測するもの」のためのお金を毎月貯蓄しておけば、緊急用口座には3カ月分の生活費が入っているだけでも安心できるでしょう。誰でも自分が安心だと思える程度に貯蓄をしておけばよいと思いますが、3カ月の生活費という額は理にかなっていて、ほとんどの人にとって十分な額だと思います。もちろん、半年から1年の額がなければ不安なのであれば、そうしてください！

一方、Suze Orman氏は、8カ月分の生活費を貯蓄しておくべきだと言います。最近、彼女は次のような提言を書いたことで、ちょっとした議論を巻き起こしました。

未払いのカード債務があり、緊急用口座にも十分な蓄えがないのであれば、よく聞いてください。私は最近、アドバイス内容を変えました。クレジットカードでの支払いは最小限に留めて、できるかぎり多くの緊急用資金を現金で準備することに専念してください。

「The Huffington Post」で、Orman氏は8カ月分の資金を備えるべきだと推奨します。なぜなら、失業した場合、次の仕事を見つけるまでにそれだけの期間がかかることが多いからです。

こうした意見に対して、反論する人もいます。The Simple Dollar上で、Trent Hamm氏はそこまでの額を蓄えることは、短期的な問題の解決策としては、あまりに時間がかかりすぎる目標であると言います。こうした目標は特に、毎月の支払いやカード払いが積み重なっているときには、難しすぎる目標だと思われてしまうかもしれません。

お金を運用に回す

前述したとおり、緊急用資金は、安全で、簡単に取り出せる預金用口座に入れておくことが推奨されてきました。ですが、Andrew氏はこの点について、問題が1つあると指摘します。「高金利」な貯蓄用口座で1％以下の金利を得ていたとしても、緊急用資金はインフレによって少しずつ価値が少なくなっていくのです。

　　すでに触れましたが、緊急用資金を、少しでも利益が得られる場所に入れておくことを好む人もいます。マネー情報サイトのDaily Finance は、緊急用資金を使って投資するという提案をしています。緊急用の現金を、本当に緊急事態に使えるようにするためには、その一部を貯蓄用口座に入れておくことが得策でしょう。利率が低かったとしても。ですが、緊急用資金の目標額に近づいてきたら、その一部を他の方法で運用してみるのが賢明です。

誰もが緊急用資金を必要としているわけではない

　Get Rich Slowlyのある記事で、Aberle氏は問いかけました。「緊急用資金が必要でない場合も考えられるのでしょうか」。彼女は、次のように説明します。

　　ほとんどの人が緊急用資金は必要であるとは思います。ほとんどの人であり、全員ではありません。人は経済状況がある一定ポイントを越えると「このお金は緊急用にとっておかなければ！」という必至な精神状態から、「とても良い価格の賃貸物件がある。この物件に現金を使うのは、良い決断だろう」というような、良い機会を見つけようとするマインドに変化します。緊急用資金をとにかく保つべきという考えを見直しても良い条件として、彼女は以下の点を挙げています。

①適切な保険に入っている（健康、生命、自動車保険）

②借金がない。または、債務があってもかなり負担の少ないものである

③2つ以上の収入源をもっている

④月々、預金にまわせる金額が多い（収入と支出の差額）

⑤ホームエクイティローン、またはこれまでの堅実に使用してきたクレジットカード、または緊急時に売　　　

　　ることのできる、健全な額の株式をもっているとなおよい

　　緊急時のためにどれだけ貯蓄をするべきか、または緊急用資金自体を築くべきかという問いに対する答えは、実際のところ、簡単に答えが出せるものではありません。個人の状況によって、大きく異なるのです。ですが、一般的にお金のアドバイスをする人の多くは、お金の管理をがんばっているときは、とにかく慎重に考えて、備えておいた方がよいというものです。

　　「どれくらいの貯蓄が、貯蓄し過ぎであるのかは、個人のケースによって異なります。そもそも緊急用資金をもっていない人もいるのですから」Aberle氏は言います。「負債の額が少なくなり、また収入と支出の差が大きくなるにつれて、緊急用資金もそれほど多額が必要とならなくなるでしょう。"毎月の支払いに追われている" ような状況では、緊急用資金の重要性はもっとも大きくなります。皮肉なことに、そうした段階では、緊急用資金の額ももっとも少なくなりがちですが」　過剰な貯蓄は、決して最悪な問題ではありません。ですが、マネー関連のテーマの多くで言われるように、緊急用資金の在り方はかなり主観的なものです。結局は、あなたにとって最善の選択をする必要があるのです。それは、従来言われていたようなアドバイスに従うことかもしれませんし、それに逆らうことかもしれません。いずれにせよ、すべての人が賛同することはただ一つ。緊急事態のために、経済的に備えておいて損はない、ということです。

ポイントは３つかなと

①まずは緊急資金という意識がない人は10万円を貯めましょう

②緊急資金という意識はあったけどとりあえず貯めをしていた人は明確な目標を決めてためる

③緊急資金としてもうすでに6か月と貯めてる人はお金の出入りをより正確に把握し、緊急資金をより増やすか、増やさずに他に回すかを考える

こんな感じですかね。

①が一番危ないですよね。意識が薄い方が、キャッシング・リボルビング払いの利便性に嵌り、最終的にはカードローンっと借金ループに嵌ります。まずは、キャッシング・リボルビング残高・クレジットカード支払いを把握し前倒しで支払う事で最初は緊急資金は貯められませんが、数か月～半年で生活に余裕が出てくると思います。

②の方も自分の負債の把握に努めるといいですよね(*^_^*)

③の方へはアドバイスは不要ですね(*^_^*)

ではでは　キム　でした～(*^_^*)

すき家元店員、過酷業務の実態告白「鍋定食登場で地獄、退職続出、ワンオペで全部1人

ビジネスジャーナルより引用です。

　2月以降、アルバイト不足などが原因で牛丼チェーン「すき家」の一部店舗で一時閉店が相次いでいることが話題を呼んでいる。景気回復による労働力不足を象徴する現象として、しばしばメディアでも取り上げられ、すき家では24時間営業をやめる店舗も出ているという。

　一連の事態をめぐり、一部インターネット上などでは、そのすき家の労働環境に関してさまざまな情報・臆測が流れているが、「ワンオペの深夜に、客がダラダラ入って来るのはやめてほい」「無駄に多いメニューで現場はボロボロ……このままだと間違いなく潰れるよ」「ワンオペ11時間労働。狂ってる。すき家辞めてやっかんな、くそ」など、すき家の店員たちの書き込みと思われる声も多数寄せられている。

　でな、なぜすき家が新メニュー「牛すき鍋定食」を発売した2月以降、こうした事態が起こっているのだろうか。

●新メニュー投入がもたらした過酷な業務

　すき家の持ち株会社ゼンショーホールディングス（HD）は当サイトの取材に対し、「現在（5月29日時点）、人手不足により一時閉店中の店舗は28店舗」と回答しているが、一部閉店の直接的な引き金は新メニュー投入にあるようだ。

　吉野家が昨年12月に発売したヒットメニュー「牛すき鍋膳」の対抗馬として、ゼンショーが鍋定食を発売したのが今年2月14日。メインメニュー数だけで吉野家の倍の40点もあるすき家の現場にとって、仕込みに時間のかかる鍋定食の投入は、かつてない労働強化を店員に強いることになった。

　すき家の元店員は、店舗における業務の実態について、次のように明かす。

「仕込み時間は牛丼の15分に対し、鍋定食は1時間。鍋定食はセントラルキッチンから配送された牛肉を1食分ずつ店内厨房の小鍋で煮て、豆腐、ネギなどの具材を添え、袋に詰めて冷蔵庫に保管する。この仕込みが大変で、本部から支給された鍋はバランスが悪く、鍋を急に動かすとつゆがこぼれる。本部は20分で仕込みができると言っているが絶対に無理。慎重な作業を要求されて時間のかる鍋定食の仕込みで、他の仕込みができない」

　ただでさえ忙しい立ち作業が、鍋定食の登場で「地獄のような作業になった」（同）といい、辞める店員が続出した。
　
　そんな状況でも働き続ける店員には、欠員のしわ寄せによる過酷勤務が襲いかかった。同元店員の3月の勤務実態は、休日ゼロで毎日12時間以上の労働を強いられ、延べ勤務時間は400時間を超えたという。この過酷勤務でついに体調が崩れ、4月下旬に退職せざるを得なかったという。

　　こうした過酷勤務は労働基準法違反にならないのかとの疑問が浮かぶが、すき家のアルバイト店員は業務委託契約であり、すき家が雇用しているわけではないので、ただちに違反にはならないという。

●ワンオペの実態

　業界内では、一連の閉店騒動が起こる前から、すき家の労働環境を問題視する声が多かった。

　その要因のひとつが、店内を1人で切り盛りする「ワンオペ（ワンオペレーション）」だ。別の元店員が、その実態を明かす。

「注文を受けるのも、全メニューの仕込み・調理も、代金を受け取り釣りを返すのも、食器の後片付けと食器洗い（すき家に食洗機はなく、手洗い）も、客席と便所の掃除も、その他もろもろの雑用も、何もかも全部1人で行わなければならない。精算に客が並んでほかの処理が後回しになると、客から罵声が飛んでくる」

　吉野家が社員店長とアルバイト店員の最低2人で店舗運営しているのと比べると、そのずさんな店舗オペレーションの実態が容易に推察できる。

　さらに深夜のすき家は、食い逃げ客や強盗のターゲットにもなっている。ワンオペなので食い逃げをされても追いかけられず、強盗に入られても防ぎようがない。警察庁の統計によれば、牛丼店を狙った全国の強盗事件は、未遂を含め2012年に32件、13年に34件発生しているが、このうちすき家の被害が85％も占めている。このため、ゼンショーHDは警察から再三にわたって深夜のワンオペをやめるように警告されているが、一向に応じる気配はない。

　外食業界関係者は「ゼンショーHDの小川賢太郎社長は、深夜に人を増やす人件費のほうが強盗の被害額よりも高いと考えているようだ」と苦笑する。

●ワンオペをやめるつもりはない？

　こうしたすき家とゼンショーHDの苦境について、経営コンサルタントは「急成長のツケが回ってきた。外食産業は現場が勝負。会社が利益を追求し、効率優先でやろうとすれば現場が疲弊するのは当然。早急に労働条件を改善しなければ、すき家で働こうとする人は減る一方で、窮地に陥るだろう」と分析する。

　そんな懸念を尻目に、業界関係者は「小川社長は、自ら編み出し、『究極の効率運営』と自賛しているワンオペをやめる考えはないだろう」といい、その理由を次のように語る。

　「そもそも小川社長は『人手不足は一時的な現象』との認識で、一時閉店に追い込まれた店舗の大部分が首都圏で、店員は学生アルバイトが大半だが、卒業で学生アルバイトが辞める時期に重なったためだと考えている。新入生も近年の景気回復で、すき家以外にアルバイト先はいくらでもある。今後は首都圏店舗での採用を、学生アルバイトからフリーターなどに切り替えていくだろう」

　ちなみに今後の対応について同社広報室は、当サイトの取材に対し「東京・品川（同社所在地）で全国約2000店舗をオペレーションする現在の体制を、エリアごとに7社に分社化することにより、経営トップと現場の距離を近くするなどの取り組みを行っていきます」と回答している。今後、果たしてすき家の労働環境が改善される日はくるのか、しばらくは人々の関心を集めそうだ。

まあ、バイトさんが全員ライバル外食へ転職ならぬ転バイトすればいいんですよ

従業員さんをボロ雑巾のようにしか考えてない経営者の会社はね・・・

経営コンサルタントの方も言っていますが、労働条件が改善されなければ人はいなくなり

会社自体が回らなくなりますからね。

同じ時給でも楽なバイトがあれば、めちゃくちゃ仕事が好きなら別ですが、生活費の足しに

とかいうレベルであれば、辞めるか他の仕事を選択しますよ　きっと

ではでは、キムでした～～

慎重に中身確認を…ド派手な広告、タレント起用の物件は「ごまかしたい何か」がある

夕刊フジより引用です。

　【マンション業界の秘密】私は二十数年、新築マンションの広告を作ってきた。元々のスキルはコピーライターだ。新築マンションのパンフレットを何百冊分も書いた。クリエイティブディレクターとして、広告コンセプトも作った。

　あれはむなしい仕事だ。なぜなら、その中身にちっとも「実」が伴っていないから。見る人を幻想に導くために作っている。実際、それをスポンサーが強く望んでいる。

　例えば最近、「天地創造」というキャッチフレーズを打ち出したマンションがあった。約６００戸の物件で、天地創造とは恐れ入る。それを平気でやってしまうのがこの業界でもある。

　何年か前にあきれてモノが言えなかったのが「感度リョーコー」。誰もが知っている女性タレントの名を起用して、このキャッチフレーズ。一体、何の感度が、どうリョーコーなのだろう。

　こういう広告で客をだませると思っているスタンスもどうか。これにつられて買おうと考えた方がいれば、あまりにも安易すぎる。

　そもそも、われわれが普通に使っている「マンション」という言葉からして大嘘だ。

　英語のｍａｎｓｉｏｎは、門から玄関まで車で何分も走るような大邸宅を意味する。また、ネーミングによく使われる「レジデンス」とは、プールがあるような本物の邸宅を指す。

　どちらも、８０平方メートル程度の集合住宅にふさわしい呼び方とは思えない。名前からしてかなりむなしいことをやっていることになる。広告で現実離れしたポエムに走る土壌は、こういうところにもある。

　マンションの価値は、どのような広告を行うかによって決まるものではない。決め手となるのは、まず立地。これで９割が決まる。残り１割がモノの中身。したがって、広告では場所の特長をしっかり伝え、モノの良さをきちんと説明するのが正統な手法だ。

　ド派手な広告表現を行っていたり、タレントを前面に出している物件の場合、商品に「ごまかしたい何か」が存在する場合が多い。

　例えば、立地が良くなかったり、価格が高かったり。あるいは、そのエリアの需要を大きく超える供給を行う場合にも、現実離れしたイメージ広告に走る場合が多い。

　派手な広告を展開するマンションは、そこまでしないと必要な集客ができないからだと考えるべきだろう。

　実のところ、優良なマンションは地味な広告をしただけで完売してしまうケースが多い。しかも、短期間で。高額なマンションほどそういう傾向が強い。賢い富裕層は、何を買うべきで、何を買うべきでないのかをキッチリと見分けている。

　マンションは一生に一度か二度の大きな買い物。疑問を感じる広告表現に出合ったら、慎重に中身を確認するべきだろう。

大変、核心をついた記事だなと思います。

投資をされている方であれば、投資をしていけばしていくほど感じると思いますが、

美味しい商品（基本はハイリスク・ハイリターンですが、ローリスク・ミドルリターンのような

リスクに対してリターンのうまみがある）は瞬間蒸発するという事実。

残念な商品はネット広告や営業マンのトークでなんとか捌くという状況です。

最近は、バカの一つ覚えで「太陽光発電」「不動産投資」「相続税対策」っと唄いまくってますね

美味しいしい案件はリーマンショックによる打撃で誰も見向きもされなかった時に、富裕層が買い漁って

いるのに・・・（なんちゃって富裕層ではない富裕層ですよ）

ただ、こういう美味しい案件が少ない時に美味しそうな案件を見つける勉強はしっかりと

しておきましょう。そうすれば、超富裕層には勝てないかもしれませんが、富裕層への

第一歩を踏み出せます。

ではでは　キムでした～～(*^_^*)