人口減少の中での住宅政策を勉強しているところです。
この本はなかなか面白かったです。
ポイントは住宅の総量規制だという話でした。
住宅地の密度を保っておくことが大事。
住宅の総量をコントロールする。
年代（一人暮らし・子育て世代・夫婦単身）
によって住み変わっていくというのが
ドイツでは当たり前のようですが、
日本でそのような文化は根付いていくのでしょうか。
そもそも持ち家率・戸建て率が低く、
マイホームという概念があまりないようです。
●青森市
戸建て率68％
（ドイツであれば農村レベル）
持ち家率60％以上
（ドイツであれば農村レベル）
●フライブルク市
戸建て率15％以下（都市の姿）
持ち家率20％（ほとんどが賃貸）
日本の「まち」は、ある位置家族の家族構成、世帯構成が時間とともに増加して減少していくのと同じように、人間の半生という短い時間軸の中で反映しそして、衰退する特徴を有している。
同じ場所に継続的に建て替え、住み替えが行わなければ、「まち」は持続可能に機能せず、一世代の人間の反省と同じような賞味期限しか持ちえない。
ドイツでは市民によって合意された目的・ビジョンに誘導するため、行政活動を完全に拘束する形での土地利用計画と実際に開発する際にその利用状況を具体的に拘束する地区詳細計画の2本立ての都市計画制度によって、住宅や商業面積の供給量を需要に対応。
空き家が4.5％程度しか存在しない。
需給調整がなされているから、
不動産の資産価値が社会のインフレ分あるいはインフレ率に1～2％上乗せした値で上昇傾向を示す。
3000万円でマイホームを購入した人が20年居住、
その後600～1000万円程度の全面的なリフォームを実施すると
20年後には4500～5000万円程度。
マイホームの持ち主は
一般的に家族の世帯構成に変化が生じたら、
より小さなアパートなどに引越し、
その物件は別の世帯構成人数の多い子育て世代に貸すか、
中古の住宅として販売する。
それに対して、日本では建物（木造住宅）は22年で減価償却され、価値はゼロになり、土地の値段だけになる。
日本は子育て世代が長期ローンを組んで購入したマイホームを、
子育てが終了し、世帯の構成人員が変化した20年後に
売却したとしても、残りのローンを返済し、同時に
より利便性の高い中心部のマンションを購入する資金源にはならない。
中古住宅の流通は機能せず、家に住み続けることになる。
そうすると日本の建物の人口密度は
「新婚時代子ども1人の2～3人⇒
夫婦と子ども複数人の4～6人⇒
子供が独立し夫婦のみの2人⇒
そして最後は1人⇒空き家」と変化。
マクロの「まち」を構成しているミクロの個々の「住宅」が同じ時期に建築されているので、その町の人口密度は急激に2～3倍になり、その後2分の1、3分の1に。
日本は、作り続けることを奨励している政策によって増え続ける空き家という現象が現れている。
とのことです。
ということで、本来的には新築の家の数をどう考えていくかをしないといけないのですが、自治体としては人を増やしたい・減らしたくないというのもありますし、日本人は新築が好きだというのもありますし、中古は品質がわからなくて不安だというのもある中で、どう考えていくか。
キロワットアワーイズマネー
という考え方も書いていたのですが、
エネルギーをローカルで開発していくのは
いいかもしれないですね。
↓読んでないけど気になる本。
システム構築などで初期投資は多少かかっても、
今の時代ならブロックチェーンの技術などを活用することで、
地域でエネルギー循環できそうな気もしますが、
どうなのでしょうか。
今 ICO という言葉も流行り始めていますし。
地元で経済循環できるのではと思います。
こんな本もあるようです。
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