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先日、やげさんのブログで、「ペース配分」というお題がありました。
今が旬のネタですし、このお題には私も、常日頃意識している点も
ありますので、少し書きたいと思います。
最近私は、新築を進めているのですが、新築で重要なことの一つに
「入居時期を逃さない！」
というものがあります。
この入居時期とは、ご存じのとおり引越しの多い
「１月下旬～３月末」
を指します。
そして、この入居時期にぴったり合わせるためには、
建物を遅くとも
２月末～３月上旬に完成させる必要があります。
入居者の中には、新築である程度のイメージ図（パース）ができて
いれば、実物を見ずに完成前に入居を決めて下さる方もいらっしゃい
ますが、それではやはりターゲットが狭まります。
また、この時期を逃して、４月、５月になってしまうと、多くの入居者
の方の現在の賃貸契約が２月、３月で更新を迎えて、更新料の支払
い等が発生してしまうため、それでも引っ越すという気持ちは弱まり
まり、マーケットが小さくなります。
私の感覚では、３月を逃すと、５％～１０％ほど家賃を下げないと
すぐに入居は難しいと思います。
他にも、礼金０、フリーレントなど初期費を下げるという手もありま
すが、せっかくの新築で勿体ないですよね。
前置きが長くなりましたが(*^.^*)
そうなると、１月下旬～３月上旬に完成させるためには、
・いつから建て始めればよいか。
・いつまでに土地を仕入れておかなければならないか
ということが逆にたどることができます。
ここで、新築の流れを木造２階建を例にさっとおさらいします。
．．．．
と書き出したら、あまりにも項目が多くさっとにならないので
「超さっと」にします。（期間は目安）
１．土地を見つけて購入する。 ２ヶ月
（２．古屋を解体する。 １ヶ月）
３．プランを決めて建築確認取得 ２ヶ月
（４．並行して建築業者を選定する）
５．着工～竣工 ４ヶ月
土地購入までに２ヶ月かかるのは、価格交渉と、融資付けに
通常これくらいかかっているためです。
土地が更地で、測量も終わっており、価格もすぐ折り合い、
現金決済であれば、１～２週間程度で購入できるかもしれま
せん。
古屋解体がある場合でも建築プランの検討と並行に進める
ことができますので、１項～３項で４ヶ月というところでしょうか。
ということで、必要期間は合計で
約８か月になります。
従って、来年の２月末に竣工と考えて逆算すると．．．．
６月末までに土地を見つける
ということになります。
来春新築を検討されている方は、ここからラストスパートですね。
とはいえ、慌てて、自分の基準に合わないものをつかまないように
ご注意ください。 m(_ _ )m
また、この時期でなくても、入居時期の不利を上回る良い条件の
土地が出れば購入しても良いと思います。
あれ、、、 結局いつでも良いということですか？．．．．
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