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昨日は、東横の新築に関する仕様をいろいろ決めてきました。
（といっても、要望を伝えただけで最終の確定は来週です）
打合せのために、ショールームで集めて来た、タイルや石、床材などのサンプルを運ぶために、車で中野へ移動。
外観パースを見ながら、いろいろイメージを膨らませていきます。新築は自宅も含めて５回目です。予算と相談しながらいろいろ決めていくのは大変ですが、
自分の思い描いたイメージを実現させていくのは楽しいひと時でもあります。
でも、この「自分の思い描いたイメージ」というのが曲者で、これまでの新築では、若干男性の入居者の方が多い傾向にあります。（汗）
そこで、今回は、「尖ったイメージ」ではなく、土地柄もあり「女性にやさしい」イメージを目指して考えております。
さて、楽しい打合せもそこそこで切り上げ、今日は大事な「不動産投資のエンカレッジ」さん主催の「メガ大家さん（石ちゃん改め）クロちゃん」のセミナー＆忘年会に出席しなければなりません。
車を飛ばしていざ渋谷へ。
会場は、今話題（少し遅れてますぅ？）の「ヒカリエ」の横のビルで、都心も都心です。当然駐車場も高額で安いところはないかと２０分くらい周囲をうろうろしていました。そして地域最安値だと思って停めた１２分１００円（１時間５００円）の駐車場が、実は１２分２００円（１時間１０００円！）という大きな出費となってしまいました。（これならヒカリエの駐車場の方が安かった。。。。 数時間停めて５４００円でした（涙））
気を取り直して、セミナーに向かうと、開始３分前、既に会場はいっぱいでしたが、「エミゾウ」さんが優しく前方の３人掛けの真ん中の席に案内してくれました。
セミナーの時って、こういう心配りありがたいですね。
前ふりが長くなりましたが、「クロちゃんセミナー」です。
内容は、講師の手前、詳しくは書けませんが、ポイントは、
１．物件の見極め（デューデリジェンス）
２．資金調達
の２点でした。
１のデューデリの話は、「上級者向けというよりプロ向け」レベルの話で、でもすでにＤＣＦなどそこまで役に立たないと思っている私にとっては、「そこまで細かく分析しなくても良いのでは？」ということで、半分スリープモードに入ってしまいました。
休憩後の資金調達に関しては、私も現在いろいろ取り組んでいることであり興味深く聞きました。
銀行の目線（評価、収益、地域キャップレート）
の話は参考になりました。私も多くの銀行担当者と話をするのでこれらの情報は何度も聞いたことがありましたが、それをまとめるとコンサルもできる有効な情報になるのだと気づかされました。
これらの情報入手にも苦労されたとのことでしたが、私が接している銀行の方は、誠実にお話をするとこれらの情報は比較的開示してくださいます。
ただ、クロちゃんのすごいところは、
それらの情報をまとめて、
客観的データとして戦略を
組み立てているところ
が、並みの大家さんではないと感じました。
セミナー後の質問時間で印象的だったことが２つあって、
１つは、
「私は１０億円以下の物件は買いませんので、それ以下の価格の物件は、優良物件であっても買える方に紹介します。」
ということ。さすがにメガ大家さんは言うことが違います。
もう一つは、
「銀行の評価が出にくい耐用年数のあまり残っていない、中古築古１棟をリノベーションしていく手法に関して、銀行またくろちゃんはどう思いますか。」
との質問に対して、
「そういった物件は、１億円ほどだと思いますので、今所有している物件のキャッシュフローを使って、現金で購入すればいいと思います。そうすれば銀行の評価も気にしなくてよいですから。」
といった回答がありました。
会場には、１５０人くらいの方がいらっしゃいましたが、「１億の現金買い」をできる方は果たして、何人いらっしゃったでしょうか？
間違いなく、質問者の聞きたかった回答にはなっていなかったと思いますが、「悪気なく」こういった回答をされるのがクロちゃんの本質を表していると思います。
ということで、「くろちゃんとは」（セミナーの話がクロちゃん分析になっている。。。）
１．前職の経験を踏まえてプロフェッショナルな物件評価を行う。
２．規模の原理を生かして、１０億以上の物件を取得し、拡大を続けている。
ということで、ある意味「プロの不動産投資家」、以前私のブログでも書いたことを思い出しましたが、「プライベートファンド」です。
こういった内容に興味がある方は、是非一度セミナーに参加してみることをオススメします。
ただ、甘い話があるわけではなく、淡々と現実的な話をされます。
今ブームになっている「サラリーマン不動産投資家」や「自営業との兼業大家さん」とは考え方、スキル、規模も違います。
私が目指している
「幸せな不動産投資家」
とは違うと感じましたが、
・金融資産が１億円以上
・税引き後の手取りが３０００万円以上
・資産が負債を大きく上回っている
・本気で不動産をビジネスとして取り組みたい
という方であれば、一緒に成長していけるのではないかと感じました。
興味のある方は、クロちゃんと連絡をとってみてはいかがでしょうか。
また、セミナー後の忘年会では、「コテツ」さんからアジア投資での実体験に基づいた興味深い話をお聞きすることができました。ブログで書ける内容でな無いですし、誰でもできる話ではないので、コテツさんにお会いすることがあったら、こっそり聞いてみてください。
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