本日もお越しありがとうございます。
↓まずはポチっとお願いします。
（でもスマホでこれ押すとページが飛ぶので面倒ですね。）
この３連休は、
・子供の学芸会、物件収支計画
・物件見学、学校見学
・東横新築の仲介打合せ
・狼旅団セミナー
・新築パースの注文
とスケジュールがいっぱいになっています。
最近仕事が忙しいので本当は、もう少しゆっくりしたいのですが。
さて、借り替えと金利交渉の結果ですが、
と、その前に、まず内容の概略のおさらいです
＜１．金利交渉＞
今年の３月に中野区で竣工した借地アパートの金利の引き下げ交渉です。
こちらは、借地を取得して新築となると、融資してくれる金融機関が限られること、また、古屋を解体した時点で、新築完成まで担保設定するものがなくなるため、通常金融機関ははあまり融資をしたがらないなどの理由で、なかなか難易度が高く、当初金利交渉も十分できなかった物件です。
ただ、銀行さんも融通を利かしてくださり、
・古屋には担保設定しない。（登記費用が節約できます）
・半年後から金利引き下げの相談には乗る
という条件を受け入れてくださいました。
こちらは、変動で３％弱の金利になっています。
＜２．借り替え交渉＞
こちらは、２０１０年に取得した、杉並区の築１８年の借地ＲＣマンションです。
地主様の融資承諾に数々の条件が付き、０．９８％での提示を頂いた銀行があったにも関わらず、それより３％ほど高い変動金利で、この業界では有名な銀行から借入ました。
しかも、自宅を含めて数物件、共同担保に召し上げられてしまいました。（涙）
金利が非常に高い（年間のこの物件の金利だけで５００万円くらい）ので早々に借り替えたいと計画しておりましたが、地主様が非常に厳格な方で条件が厳しいので、なかなか借り替えられずにおりました。
複数の銀行から、
「ケイマンさんと別物件での融資期間が数年たって、行内での実績ができたら、地主様の条件が厳しくても、ケイマンさんの信用で貸し出せる可能性があります。」
と言われていた物件です。
この高金利物件の借り替えがここ数年の悲願
でした。
たまたま両方とも借地物件ですが、地主様の考え方により条件は全く異なり、＜金利交渉の物件＞は複数の銀行から借り替えが可能で、金利交渉も大きくできたと思います。
ただ、今回は、
・借り替えると登記費用など諸経費がかかり面倒
・地主様にも借り替え承諾などお手数をおかけする
・＜金利交渉＞の銀行の交渉を緩めることにより、より条件の難しい＜借り替え物件＞の借り替えの合わせ技に持ち込む
という作戦で、＜借り替え＞をメインにして、できるだけ金利交渉をしてみました。
その結果は、
銀行は、両方合わせ技で１％後半という金利を引き出してくれました。
銀行としても、単に金利の引き下げだけの話よりも、多少難しい条件でも貸出が増える案件としたいとのことでした。
そして、ようやく１１月１２日（月）に銀行が地主様からの難しい条件付きの承諾書に了解が取れたところで、１１月２２日（木）を実行日として段取りを進めていました。
しかぁーし、
承諾書を地主様にお送りしたところ、
「銀行の支店長の公印が押されていないからダメ。」 （ノーッ！）
（公印：会社の正式な印鑑）
（通常は、銀行は安全を考えて、書類の条件が整っていないと（今回の場合は、地主様と私の書名、押印が押されている状態）公印は押してくれないと思います。）
ということで直前の１１月１６日（金）の夜に差し戻しとなり、当然土日は銀行はお休みですし、承諾書は、実行２日前の１１月２０日（火）には銀行に届いていなければならないため、１１月１９日（月）に銀行から運よく了解を得て、公印が頂けたとしても、それから地主様との日程を調整して（この土地の地主様はご兄弟の２名ですので日程調整が大変です）、翌日までに印鑑と印鑑証明を頂くことはほぼ不可能になりました。
となると、現在借りている旧○イフにも、再度残額の計算をやり直してもらわないといけないため、更に１週間以上は実行が延びてしまいますし、両方の銀行にもご迷惑をおかけします。
司法書士の方が準備していた書類も修正が必要になります。（日付だけのことですが）
更に、地主様の気が変わる可能性もあります。
「どうなるんだろぉー（弱）」
と思いながら、１１月１７日（土）に家族で、賃貸併用住宅用の土地を見に杉並区を訪れるついでに、銀行の担当者様向けに、「承諾書と先に公印を頂きたい旨の手紙」をしたためて、支店のポストに直接投函しようと訪問しました。
すると、
日曜なのに支店のシャッターが２／３くらい開いています。
よく見ると、「年金相談会」と書いてありました。
中に入ってみると、４０代と思われる男性が１人だけいらっしゃいました。
その方に、ことの顛末をお話すると
なんとその方は支店長でした。
（７月に支店長が変わっていたのを知りませんでした）
話を聞いた支店長は、
「少し待ってください。」
というと、奥に戻って、何重にもセキュリティのかかった、扉を次々に開けていき、公印を取り出すとすぐに押して、承諾書を渡してくれました。
日曜に銀行の公印を頂けるという幸運
をつかんだ私は、その勢いで、ダメ元で地主様に電話して、承諾書をお届けしてよいか確認したところ、１時間後にお会い頂けることになりました。（土曜の午後です）
承諾書には高級和菓子が似合います。
（ここ試験に出ます！）
そこから、地主様がお兄様とお会いになる日程を調整して、両者の印鑑、印鑑証明が火曜日までに銀行に届かなければ、今回は延期（お流れ？）になっています。
と、ドキドキ（銀行の担当の方も）していたところ、月曜の午後に、
「明日（２０日）銀行にお届けします」
と地主様から連絡がありました。
これで、私が事前の根回しを入念に行い休暇をとっていた２０日の銀行との契約が無事行えることになりました。
そして、昨日無事に、金利引き下げと、借り替えが完了した（正確には登記申請が完了した）との連絡が司法書士の方からありました。
（やったーっ！）
この結果、ともに返済期間は変わらず、
＜借地新築の金利引き下げ＞
３％弱 → １．１％引き下げ → 月５万円の返済軽減
＜借地中古ＲＣの借り替え＞
４％弱 → ２．１％引き下げ → 月１５万円の返済軽減
ということで、両方合わせて、大卒の初任給くらいの効果がでました。
だだし、中古ＲＣの方は、自宅を共担から外すために３５０万円ほど繰り上げ返済しています。
でも自宅が３５０万円で共担から外れるのは非常にありがたいです。賃貸併用住宅への移転を考えていますので。
これで、ここ２年の重要課題で、私が自分の卒業試験（？）として課していた課題の１つが完了しました。
あと１つ卒業試験の課題が残っていますが、それはまた別の機会にご紹介できると良いですね。
↓応援のクリックお願いします。