本日もお越しありがとうございます。
↓まずはポチっとお願いします。
久々に書きたいテーマがいくつかたまっているのですが、本日は、最近不思議に思ったことについて、
不思議に思ったこと
「なぜ分譲マンションがたくさん建つのか」
最近、土地を探していると、いたるところで大型のマンション建設が行われています。
自分も自宅購入を考えているので、よく目につくようになったのかもしれませんし、統計情報を確認したわけでもありませんが、肌感覚として増えているような気がします。
景気が回復したとは聞いていませんし、ＴＶでもサラリーマンの平均給与は下がり続けているという話もあります。また、最近の報道では、大卒の初任給が私が会社に入った２０年ほど前と同じ水準だという話もありました。
そんな中で、なぜ都心（私が土地を探しているのは厳密な都心ではありませんが）にマンションが建って、それが次々に売れていくのか？
ＴＶの報道から考えるイメージだと、
・サラリーマンの平均給与は、４７０万円くらい
・しかも毎年下がり続けている
・大手企業でも数万人のリストラや工場閉鎖が起こっている
・年金もどうなるかわからない
こんな状況で、数千万の借金をして分譲マンションを購入する人が多いとは考え難いですよね。
そこで、考えついたのが、以前よりよく話題になっている２極化ということです。
以前は、「一億総中流」といわれたほど、中間所得層が厚い構成だったのが、最近の報道でわかるとおり、フリーターや失業者、非正規雇用の方が増えて、多くの方の収入が平均の４７０万円よりも大きく下がっているのではないかと思います。
その中で、一部の企業家、外資系の方、大企業の幹部、管理職の方の給与が確実に収入を伸ばしており、ある意味、「一億総中流」の頃よりも、高所得者層の数、収入も大きく増えており、その平均としては、平均より少ない型が多くなったため、若干さがっているのではないかと。
イメージとしては、２個の団子が櫛にささっていて、上の団子が下の団子の１／４くらいの大きさで、2つの団子の間が３００万円くらい開いている感じでしょうか。
（年収７００万円～１０００万円の方が減ったイメージ）
そこで、数が増えた上の団子の中にいらっしゃる方が、都心（でなく、城南、城西地区）の４０００万円～８０００万円ほどもするマンションを購入しているのではないかと。
年収４７０万円で４０００万円以上のマンション購入は厳しいですよね
と思いつつ、
「でも最近住宅ローンの融資ってかなりゆるいよなぁー。」
という感覚もあったので、試しに計算してみました。
マンション価格：４０００万円（２ＬＤＫ ５５㎡）
初期費用：２８０万円（ 約７％ これは頭金があった前提）
借入金額：４０００万円
金利：０．８７５％（変動）
返済期間：３５年
ボーナス返済：なし
すると返済の月額は、
１１万６００円
あれっ！ 家賃より安い！
年収４７０万円の方の月収は、３０万円～３５万円くらいでしょうし、年収に対する年間の返済割合も２８％ほどなので審査もＯＫになりそうです。
「２極化の高収入の方が買っているのかと思って今日のブログ書き始めたけど、
実は銀行の戦略
～貸し先がないのでとにかく、
国のお墨付きもあり、
借りた人が必死に返す
住宅ローンに貸しちゃえ作戦～
だったんだ。」
ということが今わかりました。
これってサブプライムローンと同じじゃん。
ちなみに、金利０．８７５で計算しましたが、これが万一、政府のインフレ策で４．０％になったら、月々の返済金額は、
１７万７０００円（爆）
になります。
月収３０万円～３５万円（手取り２５万～３０万円）
の方はきっと返済できなくなるでしょう。
今日は、いつもと違う話題になりましたが、本当は、
「このような厳しい時代にも２極化の上の団子を目指して、不動産投資って必要だよねぇー。」
と不動産投資ブログっぽい結論に向けて書いておりました。
特にサラリーマンもこれからどうなっていくか予想できませんから。
とはいえ、住宅ローンに例えましたが、投資用不動産のローンで置き換えてみると
現在、
借入金 １億円
表面利回り １０％（年収１０００万円）
返済期間 ３０年
金利 ２％
の方は、毎月の返済は３７万円になり、空室や、修繕費など経費が２０％かかるとして、年収が８００万円とすると月のキャッシュフローは、
８００万円÷１２（６７万円）－３７万円＝３０万円
で余裕ですが、これが金利５％になると
６７万円－５３万７０００円＝１３万３０００円
となって、大規模修繕など入るとアウトですね。
旧ライフやスルガの場合は金利はいったい何％になるんでしょうか（汗）
その意味でも、２極化の上を目指すにしても
投資方法、投資計画、物件選定、金融機関選定など
十分考えた上であわてずに投資したいものです。
↓応援のポチをお願いしまぁーっす。