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さて、前回は、山崎隆さんの３つの教えのうちの
最初の「お金持ちの定義」についてご紹介しました。
金持ちとは、
「資本の部 ＝ 純資産（資本金、利益剰余金）」
をたくさんもっていること
ということでした。
そこから私が考察したのが、
この考え方と流行の某投資法との関係についてでした。
少し会計の説明が足りず、分かり難い面もあるかと
思いますが、ご容赦ください。
【固定資産額の３つの見方】
１．購入価格（通常Ｂ／Ｓに記載している価格）
２．銀行の評価額
（土地：固定資産税評価額、 建物：再調達価格-償却分）
３．時価（今売ったらいくらで売れるか）
貸借対照表の右側と左側の合計は同じになるので、
上記の３つの評価方法によって、
同じ方の同時期の貸借表を作っても、金持ちの定義
である、「純資産」の大きさが３つに分かれます。
この中で、山崎さんも言われていて
一番重要なのは
３番の時価が一番高いことです。
これは一目瞭然ですね。
でも物件を増やしていくときに大切なのは、
２番の「銀行評価額」で見た純資産です。
これが大きくプラスですと、銀行は
安心して
どんどん融資を出してくれます。
これで加速的に銀行評価の純資産を拡大
させていくのが
「光の投資法」と「通販で不動産が買える投資法」
ですね。
私の進めている、都心新築投資では、銀行評価
以下で土地を購入したり、建物を建てることは
不可能ですが、地方の大型ＲＣなどでは見かけ上
このように見える物件はありますから。
でも、最近時々耳にするのは、
このような投資法で物件を増やされた方が、遠距離
での空室対策等に苦労し（苦労しない方なら大丈夫です）
空室も増えつつあり、いざ物件を売却しようと思ったら、
・３５年ローンのため元金が減っていない
・地方で１億を超えるため大きい指値を入られてしまう。
・指値の金額で売却してもローンが返せない
・空室や、修繕費が増える一方でローンの返済も今後
ぎりぎりになってきそう。
・家賃の割に、退去時の修繕費が大きい。
（家賃が月６万円で、退去修繕が３０万円かかるなど）
となってしまった。
こうなると、純資産が大きく見えても
利益剰余金が増えていかない ＝ 経営が上手くない
となって、次の融資も厳しくなってきそうです。
その点を考慮した投資法が、前回、ひろ＊さん から
コメントを頂きました、
「石渡さんの投資法」
です。
この投資法は、土地の市場価格（要は「時価」）を
意識して、収益物件であるために、
土地の時価よりも安く売っているアパート
を購入することにより、
・時価、銀行評価ともに購入すればするほど増える
・いざというときには、アパートを壊して、土地を売る
という出口が確保されている。
という点で、「光の投資法」より安全性が
高く、出口もとりやすい方法だと思います。
ただ、この投資の難しさは、
・家賃が低く、退去時の修繕費は高いデメリットがある
ため、保有するためにはある程度の利回り
（ネット１２％以上？）の物件が必要である。
→物件を見極めて探す力、すぐに購入を判断できる
知識、経験が必要
・出口の際に住宅地としての流動性が高いエリアで
あること。
・いざ、土地として売却するとき、入居者の退去勧奨
に、ある程度のお金と時間と根気が必要である。
・中古築古なので、ある程度修繕手配等の手間が
かかる。
（大家さん自身が時間を取られる
＝サラリーマンは厳しい？）
ことがあげられると思います。
よって、この投資法を実現させるためには、
上記３点を十分考慮し、
自分の土地勘の確かなエリア
で投資を行う必要があります。
あるいは、相当のコンサル費用を支払って、
信頼できるコンサルの方（１人だけ思い当ります）に
任せる必要があります。
その場合も、自分がどんな不動産投資をしたいのか
を明確にしておく必要がありますが。
（きっと資産家の投資法ですね）
次に、競売で物件を仕入れて運営／売却する投資法は、
・市場より安価に物件を取得できる。
→銀行評価、時価ともに購入価格より高い可能性がある。
というのが最大の魅力です。
ただし、昨今の競売市場の開放によって、
手軽に安く手に入る物件は無くなりました。
最近も競売で成功されている方をみていると、
何等かの工夫、努力、時間をかける
などをされていて、そうするつもりが無い方は、
一般市場で、指値を入れて物件を購入した方が
手っ取り早いし、安価に買えると思います。
先ほども、少し触れましたが、さて私の投資法は？
都心新築大家
・銀行評価額は低い（爆）
・時価（これは高いと自負しています）
ということで、連続して購入していくためには、
やはり工夫が要りそうです。
（以前、ご紹介したことです）
今回は、少し話が脱線しましたので、
次は、山崎隆さんの話に戻ります。
（その前に少し、別のが入るかもしれませんが）
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