本日もご訪問ありがとうございます。
この週末は、
・新築完成見学会
・杉並のＲＣ物件の大規模修繕竣工検査
・東横線ＲＣの見積もりチェック
・２月に完成した、中野アパートの表札プラン作成
など多忙にしておりました。
不動産投資の話が１回飛んでしまいましたが、その続きを
前回は、不動産投資を６年間続けて
自己資金が１７００万円から３４００万円に倍増した時に、
それを自己資金としてどのような選択肢があるかについて
３つの例を挙げて、１０年後にどうなっているかをシミュレーション
してみることにしました。
恣意的ではありませんが、いくつか記載していない現実的な
想定を踏まえた結論は、以下のようになります。
今後の皆様の投資の参考として頂ければと思います。(^O^)/
①２３区内に築１５年の中古ＲＣ２棟（満室利回り９％）
満室年収９００万円 借入１億８０００万円 月額税引き月収 ２０万円
１０年後に売却して、収支は、プラス４０００万円（年４００万円）
②都心築１５年 １ルーム（２２㎡） ×２戸（利回り５．６％）
満室年収１８０万円 借入なし 月額税引き月収 １０万円
１０年後に売却して、収支は プラマイ ゼロ！！
③首都圏中古アパート 築２０年 （満室利回り１４％）
満室年収４４８万円 借入なし 月額税引き月収 ２１万円
１０年後に売却して、収支は、プラス１５００万円（年１５０万円）
中古ＲＣのパターンが、銀行融資というレバレッジを利かせて
いるため、当然収支が大きくなっています。
このように、同じ３４００万円を持っていても物件の選択や、
（ＲＣ１棟、１ルーム、アパート）
銀行融資を使うかなどにより、大きく結果が違ってきます。
購入時には、投資額や、表面的な利回りだけに左右されず
長期的な計画をしてみると結果が予測できる．．．かもしれません。
以下は、上記の結論を導き出す流れですが、 少し複雑なので
興味のある方のみご覧ください。
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１０年経過したとするとその間の収支は、
【家賃収入の合計】
①中古ＲＣ２棟
２０万円×１２×１０＝２４００万円
②中古１Ｒ ２戸
１０万円×１２×１０＝１２００万円
③中古アパート１棟
２１万円×１２×１０＝２５２０万円
【売却収入】
①築２５年ＲＣ家賃収入８５０万円、利回り９．５％として
８５０万円÷９．５％× ＝ ８９５０万円
で売却できたとすると
１０年後の借入残額が ６０５０万円 なので、売却益は２９００万円
になりますが、仲介手数料などの諸経費、譲渡所得税を支払うと、
残りは、２５００万円ほどになります。
２棟ありますので、合計で５０００万円ほどになります。
②築２５年のＲＣマンションで、家賃年収８４万円とすると利回り７％
として、８４万円÷７％＝１２００万円 で売却できたとすると、
２棟で、税引き後２２００万円ほど残ると思われます。
③築２５年のアパートで、家賃年収４００万円とすると利回り１６％
で売却でしたとして、 ４００万円÷１６％ ＝２５００万円
税引き後で２４００万円ほど残るでしょうか。
家賃収入と売却収入を足すと
①中古ＲＣ ２棟（銀行借り入れあり）
７４００万円
②中古１ルーム ２部屋 借入無し
３４００万円
③中古アパート 銀行借り入れ無し
４９２０万円
となり、どれも十分な資産形成になりますが、１０年前に
３４００万円の自己資金を投入していたことを考えると
自己資金で中古１ルームを買うという選択肢は全く
意味がなかったことになります。