本日もお越し頂きましてありがとうございます。
東横線物件は、解体も進んでおりますが、建物建築価格が
まだ、最終の折り合いに至っておらず、現在、新築に関する
ＤＶＤ教材で必死に勉強中です。
前回までは、林さんセミナーについてご紹介いたしましたが、
今回から２回にわたって、
「不動産投資が急拡大するとき」
について、ご紹介いたします。
最近の不動産投資では、キャピタルゲイン（値上がり）期待よりも
インカムゲイン（家賃収入）期待の投資が増えています。
私の投資エリアである、東京２３区では、
物件価格１億円 表面利回り ９％ 築１５年 ＲＣ
の物件を見つけるのは非常に困難ですが、
仮にその優良物件が購入できたとして、収支ををシミュレーション
（借入９０００万円 ２５年 金利２．５％）すると
年間家賃収入 ９００万円
銀行返済 ４８０万円
空室 ７２万円（ ８％と仮定）
経費 １８０万円（２０％と仮定）
年間キャッシュフロー 1６８万円
おそらく税引き後は、１２０万円ほどの収入でしょうか。
このとき、自己資金としては、
物件購入価格－借入額＋諸経費（７％）＝１７００万円
投入していることになります。
この前提は９割融資ですので、融資が引けた方です。
キャッシュフローは、月額にすると１０万ほどになりますので、
・年金収入の補完
・サラリーマン収入の補完
と考えるとちょうど良い金額に思えます。
しかし、同規模の不動産を購入することを考えると
次に１７００万円の頭金を作れるのは、
１７００万円÷１２０万円 ≒ １４．２年
かかることになります。
現在２０代後半～４０歳くらいの方であれば、このパターンで
不動産投資を増やしていくことができます。
１４年後には、１２０万円×２＝ ２４０万円
の年間収入増が期待できます。 月にすると２０万円ですから
３６歳で始めたとすると、５０歳で、お子様の教育費が一番かかる
時期に、頼もしい存在になります。
既にお子様が独立されていた場合には、セカンドライフの準備
として安心ですし、ライフ・ワークバランスを考えて、
年間１００万円～１５０万円ほど貯金しながらも、奥様と年１～２回の
海外旅行、世界遺産めぐりなどを楽しむことも可能になります。
国内旅行だと２ヶ月に１回、１回２０万円の旅行をしても年間１２０万円
ですので、年間１２０万円、定年までの１０年で１２００万円の余裕資金を
貯蓄することができます。
サラリーマンの退職金と合わせると３０００万円～４０００万円に
なりますので、セカンドライフもほぼ安泰と言えます。
仮に５０歳でスタートしたとしても、年金がどうなるかわからない
６４歳過ぎに、月２０万円の収入は頼もしいものです。
＜なんだか、１ルームマンション投資のセールスのような文章に
なってきましが．．． (*^.^*) ＞
しかし、６４歳となると、サラリーマンの方は定年を迎えている
可能性も高く、そうなると銀行から融資を受けることが難しく
なります。
そこで、何か良い方法、もう少し短期間で、収入２０万円を
実現する方法はないか。
これについては、次回続きを記載します。