東横沿線マンションに関して２社目の見積もりが
出てまいりましたが、なかなかの高額で困っています。(ﾉﾟοﾟ)ﾉ
さて、前回のオーバーローンのについて少し補足します。
オーバーローンは高利回り物件で威力を発揮します！
例えば、
物件 地方都市 中古ＲＣ物件（築１５年）
物件価格 １億円
諸経費 １０００万円
融資額 １億５００万円（自己資金５００万円）
表面利回り １８％
融資期間 ３０年
金利 ３．５％
のオーバーローンの場合
空室率 １０％
経費率 ２０％
と考えると
年間家賃収入
１２６０万円 （＝１８００万円－１８０万円＜空室＞－３６０万円＜経費＞）
年間借入返済
５６６万円
となり年間のキャッシュフロー（ＣＦ）は、
１２６０万円 － ５６６万円 ＝ ６９４ 万円
となります。
（減価償却費を考慮せず）
所得税＋住民税で約３０％引かれたとしても
税引き後 ４８６万円
税金投入した自己資金は５００万円ですので、
年利 ９７％ の投資になります！
これが、オーバーローンの威力です。
【注意点】
オーバーローンを出す金融機関は通常金利が高いため
高利回り物件でなければ実現は難しいです。
また、
自己資金は５００万円の投入ですが、５００万円しか持っていない人に
銀行は、１億円の融資はしてくれる可能性は低いため、
自己資金は、１０００万円以上、できれば２０００万円は必要だと思います。
一時的に親から借りて、融資後に返すのは可能だと思います。
取り組むにあたっては、経験豊富な方にご相談の上
進められると良いと思います。