こんにちわ 不動産投資家のケイマンです。
東横の新築は、本日から室内の残置物等の撤去が始まる
予定です。
しばらく動きが少ないので、
今日は話題を少し変えて、最近考えている自宅の購入による
節税に関して記載致します。
不動産投資を進めていってしばらくすると必ずぶつかる壁が
「税金」の問題です。
私の場合、近く引っ越しを考えていますので、
「個人で購入するか」、「法人で購入するか」が
大きな節税ポイントになると考えています。
それぞれのメリットデメリットを記載しますと
【個人で購入の場合】
（メリット）
・通常の住宅ローンが使えるので融資のハードルは低い
・金利交渉をしなくても低金利（0.775％等）
・審査期間が短い（３日程度）
・ローン控除が受けられる（３００万円＝年間３０万円×１０年）
（デメリット）
・節税効果が低い。（経費計上が月５万円程度）
経費化できる部分が少ない。（できても一部屋分の家賃）
・融資の際の保証料が高い
【法人で購入した場合】
（メリット）
・節税効果が高い（経費計上が月１５万程度）
法人から役員へ社宅として貸し出すことにより
法人側で福利厚生費（？）として大きく費用計上できる。
・プロパーローンの場合保証料が不要になる可能性がある。
（デメリット）
・事業用融資となるためハードルが高い。
・金利交渉が必要で頑張ったとしても住宅ローンより1%ほど高そう
・審査期間が長い（２週間～１ヶ月）
ここで、効果を冷静に分析すると
節税額は、
（個人） 月 ５万円×税率４０％×１２ヶ月＝２４万円／年
（法人） 月１５万円×税率４０％×１２ヶ月＝７２万円／年
となり差額は、４８万円となります。（税率は両方とも４０％としています）
一方、総額５０００万円を３０年で借りた場合の
毎月の返済額は、
（個人） １５．８万円 （法人） １７．９万円
その差は、月２．１万円、年間では、２５万円となります。
（個人金利＝０．７７５％、法人金利＝１．７７５％として）
ただし、法人は年間約３８万円の利子負担の４０％が経費
になりますので、１５万円の節税になります。
返済計算は下記の「住宅金融支援機構」のものが便利だと思います。
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
一方で、個人の場合はローン控除が年間３０万円ありますので、
その４０％の年間１２万円が節税できます。
トータルでは、
（経費化節税）４８万円－（返済額差）２５万円＋（ローン節税）３万円
となり
年間で、２６万円の実質節税となりそうです。
（個人の税率、法人の金利によりこの額は変わります）
また、法人の場合は保証料が９５万円ほど節約できる可能性もあります。
やっぱり法人での購入がお得ですね。
今回の計算については、税理士の確認もとっていないため
参考としてください。
実際に法人で購入できた際には、税理士の方に確認したものを
後日ＵＰさせて頂きます。（アメンバー限定です）