エムケー不動産です

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不動産屋で働く営業マンです。
コンビニの新商品は試さずにはいられません。

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最近も投資話のお誘いがありました。

しかし、投資というのは人に教えるものではなく、

その方が上手くいってるのなら粛々と自分だけでやってるでしょう。

 

なぜそんな良い話をあなたに教えるのでしょうか?

あなたのことを思ってですか?

そこのところを、よく考えてください。

そもそも投資用物件なんてものは存在しないはずなのです。

投資セミナーなるものは存在しないはずなのです。

 

では、投資は存在しないのかというと、そんなことはありません。

例えば、「この物件をリフォームして貸したら利益がでるのではないか?」と、

あなたが考えたのなら、それは投資になるかもしれません。将来、良い資産になるかもしれません。

 

かつて、竹中平蔵氏が、「投資でもっとも効率が良いのは、自分への投資だ」と言われてました。それも一理あります。

 

最近、マンションを売却するかどうかのご相談がありました。

30年くらい前に新築で購入して、あと5年ほどでローンが終わるという物件でした。

家賃はローンの返済額を上回っていましたので、投資は成功です。

立地は良かったので、私は売却を勧めませんでした。

ホールドです。

この物件はしっかり家賃収入を得られるであろうという判断です。

老朽化したら?という質問にもお答えしました。

 

世の中に上手い話しというのは無いということです。

皆様、どうかお気をつけて

こんにちは

前回の記事から、チョー時間が空いてしまいました

コロナで世の中騒然としてますが、いかがお過ごしでしょうか。。。

 

先日、同業の不動産屋さんから質問がありましたので、ご紹介します

 

とあるアパートに入居されたAさん

エアコンのないアパートでしたので、ご自分でエアコンを設置することになりました

いざ、工事をしてみると、配電設備が古く、安全性に問題があるということでエアコンが設置できませんでした

 

そこで、仲介した不動産屋に相談がありました

 

配電設備の工事費は約10万円との見積もりがあり、大家さんに負担してもらえるように依頼したのですが、

大家さんの言い分は

「エアコンの設置は認めるが、設置は賃借人の負担であることは合意事項であるので、

それに付随する配電工事も賃借人で負担するべき」というものでした

 

当然Aさんは納得いきません

 

では、どちらの言い分が正しいのでしょうか?

 

配電設備は、建物に付加するものです。

エアコンは退去時に外して持って出ることは可能ですが、配電設備を退去時に持ってでることは合理的ではありませんね

 

法律では、民法第608条に
(1)賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
(2)賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第2項の規定に従い、その償還をしなければならない。

民法第196条
(2)占有者が占有物の改良のために支出した金額その他の有益費については、その価格の増加が現存する場合に限り、回復者の選択に従い、その支出した金額又は増加額を召喚させることができる。

必要費とは、その物の保存のために支出した費用などで、マンション等の建物の場合で言えば、維持費のことを言います。
有益費とは、その物の改良のために支出した費用等のことであり、マンション等の造作の利便性を高めるために支出した費用の事を言います。
 

今回の場合だと、配電設備は有益費とも考えられます

 

民法では、賃借人は、契約期間中に有益費を支出したときは、賃貸借契約が終了したときに、価格の増加が現存している場合に限り、賃借人がそのために支出した額又は増加額を賃貸人に対して償還請求することができるものと定めていますので、大家さんとしては、元賃借人からこのような請求がなされた場合には、請求内容が民法に定める有益費償還請求権の要件を満たしているかどうかを検討して対応することになります。

では、有益費償還請求権の発生要件はなんでしょうか?

(1) 改良のために要した費用であること

有益費償還請求権が認められるのは、賃借物に関して改良のために要した費用であって、賃貸物件の価値が客観的に増加するものであることが必要です。この点で、賃借物の保存のために必要な費用は有益費ではなく、必要費として処理されますので有益費には該当しません。

判例では、賃借店舗における表入口の改装工事費、飲食店舗におけるカウンターの改造、流し台の改良費用等が有益費に該当するものとされています。賃借物以外に加えた改良であっても、それにより賃借物自体の価値を増加させるものはやはり有益費として扱われます。賃貸建物の道路に面した電灯設備の費用が有益費として認められたこともあります。

つまり、「改良のための費用で賃貸建物の価値を客観的に増加したか否か」が判断基準となります。それが建物の客観的価値を増加するものであるのか否かの判断をすることになります。

(2)価値の増加が現存していること

民法が有益費の償還を認めるのは、貸主の不当利得を防ぐとの考慮に基づくものですので、価値の増加が現存していない場合には、有益費償還請求権は認められません。例えば、借家人の費用負担による増築工事により、賃貸人が増築部分の所有権も取得した場合であっても、増築部分が地震や類焼等の双方の責に帰すことのできない事情で滅失した場合には、特段の事情のない限り、いったん発生した有益費償還請求権は消滅するものとされています(最高裁昭和48年7月 17日判決)。現時点で価値の増加が現存しているといえるか否かの判断が必要です。

(3)借家人が支出した金額又は賃貸物件の価値の増加

借家人が支出した金額又は賃貸物件の価値の増加額のいずれかを賃貸人が選択できる有益費償還請求権は、上記(1)(2)の要件を満たす場合に、借家人が支出した金額か賃貸物件の価値の増加額のいずれかを償還すればよいものとされています。そのいずれを償還するかは、賃借人ではなく、賃貸人の側が選択できるものとされています(民法608条2項同 196条2項)。したがって、有益費償還請求権が認められる場合でも、賃貸人は、賃借人が実際に支出した金額を全額支払う必要はなく、賃借人の支出した額と価値の増加額のいずれか低いほうを選択できることになります。

(4)有益費償還請求権の排除特約がないこと

有益費償還請求権に関する民法の規定は任意規定と解されています。したがって、賃貸借契約において、賃借人は有益費償還請求権を有しないものとする旨の特約があるときは、賃借人はたとえ有益費を支出し、その価値増加が現存する場合であっても、有益費償還請求権を行使することができません。

 

以上から、有益費として支出したAさんは、退去時に大家さんに現存利益がある限り請求できます。

ちなみに、今回の場合は(4)の排除特約はありませんでした

 

では、別の側面から考えてみました

 

大家さんはエアコンの設置は認めているわけですから、配電設備だけの問題です。

 

ここで、もし配電設備費用を払わないということで、エアコンが設置できずにいて、

熱中症などでAさんが亡くなった場合は、どうでしょうか?

 

これは争いの種になりそうではありませんか?

 

今時、エアコンが設置できないことが公序良俗に反する、などということもありそうです

さらに、大家さんとしては、10万円の出費を抑えたことで事故が起きては、その方が大損害ではないでしょうか?

 

いずれにしても、配電設備の費用は退去時に請求されるのですから、

であれば、気持ちよく配電設備の費用負担に応じたほうが大家さん的には有益なのではないでしょうか?

という話になりました。

不動産総合サイト「マンション売却の道しるべ」に、弊社のインタビュー記事が掲載されました。

 

こちらです

 

ありがとうございます😀

 

インタビュー記事以外にも、役立つ情報が掲載されています

 

面白いサイトです。参考にしてみてください。

 

「マンション売却の道しるべ」

今月から、富山市支部の理事をやることになりまして、総会に参加してきたわけです。
去年の活動報告や事業報告、そして本年度の活動予定や予算などの報告がありました。

 

私はというと、、、
聞いていただけ(笑)
あれは、長老の方たちの憩いの場?
いえいえ、違いますよ!

 

そもそも、本部長から理事のお話をいただいた際に、私から質問しました。

私「何をやることになるのでしょうか?」
本部長「業界が良くなるようなことをやるんだよ」

 

まっ、そういう経緯で引き受けることになりました

 

 

別のお偉いさんから言われた
「理事になったんだって?ご愁傷さま~」
というお言葉が、若干気になります、、、

富山市堀川本郷 ご成約いただきました。
ありがとうございます。

ご関係者様 おめでとうございます