不動産投資のコツ
キヨサキ氏が勧める不動産投資のコツは、まず小さい物件を購入して、
それをどんどん大きな物件に買い換える手法である。つまり国税法
１０３４条により、価値の高い不動産への買い換えを続けているか
ぎり、もとの不動産を売って得た利益に対して税金を払わなくても
よい。
つまり、最終的に不動産を売って現金化するまで、税金を払わなく
てもよくなる。結果として、その物件の価値を何倍にも増やせるこ
とができることになります。
キヨサキ氏の優良物件のうちかなりの物は、なんと「ジョギング」
しながら見つけた「変化」でした。金持ち父さんがハワイで見つけた
更地（後に一等地に）も、同じ方法でした。
割安の物件はいくらでもあるが、変化がなければそこから利益
を生むことはできない。だから、私はジョギングをするとき、投資を
してみようかと思っている地域を選んで走る。何度（月に１
回）も同じところを走っていると、小さな違いに気がつく。長い
あいだ出されたままの「売り家」の立て札があれば、売り主がし
びれを切らして、なんとしても売りたがっているかもしれない。引
越しのトラックにも、引越してくる人、出て行く人、どちらの場合
も、私は立ち止まってトラックの運転手と話をする。郵便配達
人、、、 こういった人たちがその地域について持っている情報
は、驚くほど豊富だ。 249頁
そして、賃貸不動産の価値、とくにアパートの賃料などは、借り手
の職業や給料、地域の人口構成、産業、手頃な賃貸住宅市場の需要
と供給のバランスによって決まります。
したがって、キヨサキ氏の物件は石油産業の需要がある地域、地元の
大学が生徒数を増やそうとしているなどの複数の要素を兼ね備えたと
ころを選んでいます。
不動産投資は、株やFXなどの「紙の資産」に比べて、自分でコント
ロールできる要素が多いので、やりがいがあるというのです。日本で
も賃貸マンションを建てるときに、このような要素を考えないで建て
続けて、逆に借金に苦しんでいる現状を見聞きするのではないでしょ
うか？
さらに不動産投資は、何も投資を考えている人だけではなく、日本
では相続税の改正（平成27年1月）により、不動産相続税の基礎控除
額1000万が600万に引き下げられたため多くの人が明日は我が身のこ
ととして、今から対策を講じることを相続事務所が声を大にして叫ん
でいるところです。
需要と供給のバランスから土地価格/マンション価格は決まりますの
で、時価総額（税金評価額）と実際の売買価格に大きな開きができる
ところでは、悲惨な身内同士の争いが起きかねません。
需要と供給のバランスは、いうまでもなく地方から都市へ人口の集中
に呼応してきます。
人気の場所（需要と供給）、それは東京湾の臨海地域の埋め立て跡地
（国有地）になるのではないでしょうか？
築地市場、オリンピック会場予定地、大手放送局/出版社、そして話
題の豊洲のある地域です。元々は築地市場の建て替えの必要から、有
害物質の蓄積する二束三文ほどの豊洲への移転となりました。
本来、国有地は一般国民への資産を生みません。 問題の核心への
「盛り土」がされてしまうかどうか。おそらくマスコミは報じない
でしょう、とはフリー・ジャーナリストの弁でした。
（小池都知事からも、時にお声がかかるジャーナリスト？）
https://youtu.be/AzVpFDhr8Sk
https://youtu.be/1QI7nkXdcZE
ファイナンシャル IQ
お金を上手に管理する秘訣。それは、何よりも金融詐欺が多いこ
のご時世において、まず自分の大切な資産を、とられないように
自己防衛をすることが大前提になります。
つまり、
１．価値のあるものは、個人の名義にしない。
２． 個人賠償保険にすぐ入る。
３．価値のある資産は、法人の所有にする。103頁
また、キヨサキ氏が不動産投資を重要視するのは、「国家の責務は、
国民が安心して生活できる住居を提供すること」の重要性を、前提
にしています。そのため、「アメリカの税務局は、一部の不動産投
資家に余分な収入をプレゼントしている」（174頁）。
つまり、表面的には費用になりますが、実質的には収入につながる
費用を経費として計上することを認めています。それが、
次の３項目になります。
１．減価償却
冷蔵庫、カーペット、家具など、年の経過とともに価値を失う耐
久消費財です。新車を購入し名義登録をして１０分でも走ろうもの
なら、もう新車価格を大幅に割り込むのは、周知の事実です。ちな
みに、紙の資産（株、FX）には、減価償却はありません。
２． 還賦償還
要するに、分割で借金を返すこと。たとえば、借家人の家賃で、
不動産の返済をする一方でその家賃で次のいい投資のチャンス
（税法上の優遇措置あり）が見つかったときに、そのお金使う
ことができます。
３．出口戦略
キヨサキ氏が動産を持つ期間は、約７年です。不動産を売って
売却益に対して高いキャピタルゲイン税を払う代わりに、さらに
再融資によってお金を引き出します（よい借金）。それが可能に
なるのは、建物の改善と管理によって物件自体の価値をキヨサキ
氏がグレードアップするからです。そうすれば、銀行がその価値
のレベルアップを認めてくれて、それを担保にお金（非課税）を
貸してくれます。物件の価値をテコ入れし、レバレッジを効かせ
られます。
なお、トレンドの収束や景気の見極めも大切な課題になリます。
不動産開発業者が建てる高層マンションの建設現場にクレー
ンが並んでいるのを見ると、私はいつも、１つのトレンドが終わ
りに近づいたことを知る。肉食の猛鳥たちにもたとえられる建築
用クレーンが空高く立ち並ぶのが見えたら、好景気がはじけるの
も時間の問題だと思っていい。つまり、1つのサイクルが、ピー
クを超えたといういことだ。そうなると、たいていは下に向かう
しかない。、、、
それは、株式と商品の間に存在する「二十年サイクル」だ。私
はなぜ株式相場が下がると商品相場が上がるのか、その理由
に興味を持つようになった。、、、その後2000年、ドットコムブ
ームが頂点に達した時、まさにスケジュール通り、株価が下が
り、商品の値段が回復した。歴史が繰り返すとしたら、商品は
2020年にまた下がり、株式市場が再び絶好の投資の場となる
だろう。 209～210頁
その2020年は、あと3年後。
なんと、東京オリンピックの開催と重なるではありませんか！
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