本ブロクをお開きいただきまして、本当にありがとうございます。
青森県青森生まれ、八戸在住の独立系ファイナンシャルプランナーのヒデです。
私はいつも、本ブログを皆さまの何らかのお役に立てればとの思いで書いているんですが、今回はちょっとマニアックな内容ですので、お忙しい方はまた今度…。
現在、私は「きんざい」のFP1級受験に向けて、勉強に勤しんでおります。
「きんざい」のFP1級の実技試験は、ロープレ方式で、例えばこんな質問がされます。
この場合は先ず、そこの市区町村が公開している「都市計画図」を見れば、それが本当かどうか分かるんですね。
もし、それが本当だったら、市区町村にその道路建設の進捗状況を確認すればいいんです。
確認の結果、一応、道路をつくる計画はあるけれど、いまだ事業計画なされていないし、整備優先度の高い路線区域に入っていないのであれば、基準を満たせばその土地には建物の建築が可能、すなわち売れないことはない―ここまではFPが確認する事柄です。
あとは土地の評価とかは不動産鑑定士、土地を売る場合は宅地建物取引士、所有権の移転とかは司法書士、何らかの税制上の優遇（空き家特例などなど）を利用する場合は税理士にお任せするって感じです。
ここでふと思い出したのが、私がよく車で走る道の近くが道路建設中だってことです。
そこってどこまで通じるのか知人何人かに聞くと、それぞれ答えが違うんで、❓❓❓って思っていたんです。
なので今回、八戸市の都市計画図を見てみることにしました。
前にも自分の住むところの用途地区を確認する為にみたことあるんですが、相変わらず、まあ見にくいこと
だって八戸市のヤツはPDFファイルでして、見たいところをダウンロードし、拡大して、そこからはみ出したら、別なPDFをダウンロードしてまた拡大して…。
他の市町村のはどうなっているかと思い、たまたま横浜市のを覗いてみたら、さすがイメージ通りにスマートなこと
グーグルマップみたいになっていて、しかも、用途地域とか都市計画道路とかをポチっと選択すれば色で示してくれるんです。
八戸市もそこまでしてくれとは言いません。
だって、あそこまでシステム化するのに相当なお金がかかる筈なんで…。
とにかく八戸市の都市計画図を頑張ってみてみました。
三本線が都市計画道路の予定地ってことですね。
建物があるところにも重なっています。
恐らくその建物の所有者には住民説明会を開催するなどして諸々説明済かと。
PDFファイルを拡大したり、そこをグーグルマップと比較したりしていたら、なんとなーくどこに通じるかわかってきました。
そしてある地点にぶち当たったんです。
それがここです。
丸で囲んだところ、道路が切れていますよね。
確かにそんなところがあるのはみたことありました。
で、八戸の都市計画図の同地点がこれです。
そことぴったり符合したんですね。
「なるほど～、ここと繋がるんだ～」
一人で納得してしまいました。
皆さんも都市計画図をチェックしてみましょう！ってのは、不動産関係者か、それこそFPを受験される方だけでしょう。
ですが、FP的には下記をご認識くださればと思います。
宅地の相続税評価は、路線価が付されている宅地の場合は路線価をベースに、そうでない宅地の場合は評価倍率をベースにそれぞれ評価額を計算します。
で、都市計画道路予定地は、計画が決定されてから、実際に買い取られるまでに相当の期間がかかるなどの利用に制限があるので、地区区分や容積率、地積割合に応じた補正率を自用地評価額に乗ずることができるんです。
要するに相続税評価額が下がるってことです。
その補正率については長ーくなるのでここでは書きませんが、実は改正が行われていて、令和3年1月1日以後の相続、遺贈又は贈与により取得した財産の評価から適用することになっていますので、ご注意を！（詳しくは書きませんが、納税者有利となる改正です。もしかしたら、CFP資格審査試験に出るかも？）
で、で、土地が収用されて補償金が交付された場合、「5,000万円の特別控除」又は「代替資産を取得した場合の特例（100％繰延）ってのがあって税制上優遇されるってもの頭の片隅においておいてください（いずれかの選択適用です）。
すみません、やはり今回の内容はマニアックすぎますね。
ですが、ご実家の敷地が都市計画道路予定地に入っていたなんてことは、あり得ない話ではないかと思います。
今回少し調べたところ、都市計画道路予定地に入っている土地を売る場合の評価額って、評価減になる場合と評価額UPになる場合の両方あるようです。
ですので、その辺はしっかりと専門家に鑑定してもらうことをお勧めいたします。
最後までお読みいただきましたこと深く感謝申し上げます。