本ブロクをお開きいただきまして、本当にありがとうございます。
青森県青森生まれ、八戸在住の独立系ファイナンシャルプランナーのヒデです。
本年（2022年）、アメリカが利上げするのが確実視されております。
これで思い出すのは、私が住宅ローンを組んだ時です。
いつかは書きませんが、私が住宅ローンを決めた時、世の中すでに低金利でした。
実はその頃、ＦＰの勉強なんてしたこともなく、金融リテラシーは低かったんです。
なので、住宅ローンの金利は、住宅引き渡しの時に決まるって知らなかったんです！
（公的ローンとかですと、ローン組んだ時の金利適用の場合あります）
家ってそんなに早くできませんよね。
なので、以降、結構、金利動向をチェックするようになりました。
当時もアメリカが利上げを始めたんですね。
そしたら、なんと住宅ローン金利の相場も上がっていったんです！
当時のFRBの議長は、現財務長官のイエレンさんでした。
ですので私は心の中でこう叫んでおりました。
（イエレン…、イエレン…、イエレン…
）
そうこうする内に今度は日銀が金融緩和策の追加を発表しました。
するとどうでしょう。
住宅ローン金利の相場が下がり始め、それが私の住宅の受け渡しの時と重なったんです。
だから、私、黒田日銀総裁には感謝しております。
ただし、私がローン組んだ時が一番よかったわけではなく、その前が一番条件よかったな～と感じております。
さて、これから住宅ローンを組もうとしたら、返済期間と固定にするか変動にするか、とっても悩みどころかと思われます。
先ずは返済期間については、なるべく長い方がいいかと考えます。
私がＣＦＰのみなし研修を受けた際、講師の方がこうおっしゃっていました。
「借金は長く借りて、短く返す！」
名言だと思います。
なんでかと書きますと、月々の負担が減るからです。
例えばこうです。
1.5％で35年返済と0.9％で10返済ですと、返済総額について約480万もの差がでます。（35年ローンの方が返済額多い。0.62％のところはあとで使いますので、ご記憶を。）
ですが、月々の返済額にしてみると、1.5％35年ローンの方が約11.3万も少ないんですね。
この分、手元資金が厚くなるということです。
これで返済を続けて10年目（120回目）のローン残高は約1531万円になります。
もし、0.9％10年ローンとの差、約11.3万/月を貯めていったとすると、10年目で1356万円になるんですね（11.3万×120ケ月）。
もし、毎月11.3万円をなんらかの投資で年利回り2.4％で運用できたら、10年目で約1535万になるんです。
つまり、ローン残高約1531万円分の一括返済が可能になるということです。
ただし、これはあくまで毎月11.3万円を月利で運用できた場合です。
年間135.6万（11.3×12か月）を年単位で運用する場合は、年利回り2.7％は必要になりますのでご注意を！
むろん、運用で失敗するというリスクもございます。
なので運用せずに預貯金で貯めておき、お子様の教育資金が終わった時や退職時にまとめて繰り上げ返還ってのもアリかと考えます。
次に固定にするか変動にするかですよね。
よく言われているのは下記です。
〇金利が上がると予想するならば固定。
〇金利が下がると予想するならば変動。
そんなのわかりませんよね💦
例えばですが、経費を固定するという意味ならば、固定がいいかと。
会社員されている方、経費計画出せって言われたことありませんか？
私はよく提出したことありましたが、これって計画どおりにいかないことも多いですよね。
それが住宅ローンの固定ですと、その分の経費が確定できちゃうんです。
その方がライフプランニングがし易いってことです。
ですが、固定よりも安い金利の変動も魅力的です。
変動を選らぶ際、ご注意いただきたいのが、5年ルールと125％ルールです。
変動金利の場合、大体、半年ごとに見直しとなります。
見直されて金利が変更！ってなった場合でも、月々の返済額を５年間は維持―というのが5年ルールです。
ただし、落とし穴があります。
それは、月々の返済額は変わらないのですが、金利が上がっていたら、その分の金利負担は上がった分が適用になるんです。
つまり、元本の返済分がへっちゃう―借金がなかなか減らなくなるということです。
これに関しては、5年ルールがないところもありますので、事前にご確認を！
125％ルールとは、同じように金利が変更されてＵＰ！ってなった時、月々の返済額の上昇は125％以内ということです。
この場合も同じ落とし穴でして、金利の負担はＵＰ分の負担となりますで、同じく借金が減りにくくなるということです。
これについても有無を借入先に確認いたしましょう！
もし、変動を選んだ時は、金利ＵＰした時に繰り上げ返済できるよう、資金を確保しておいておくことをおすすめします。
例えばこんなケース。
返済回数61回目から金利が0.2％UPして、0.82％になったということです。
月々の返済が1554円増えますよね。
ここで例えば…
50万円を繰り上げ返済したら、月々の返済額は金利UP前の月々の返済額と変わらないということです。
ただし！繰り上げ返済には手数料がかかる場合や金額がいくら以上と決まっていることがありますので、その辺も事前にチェックを！
実はこの50万円という金額には根拠があります。
1.5％固定35ローンでの月々の返済と、0.62％の月々の返済額の差は約8200円です（上の方の表をご参照）。
8200円を60ケ月貯めておいたとしたら、約49万です。
50万からちょっと足りませんがまあ、原資とすることができるかと。
この変動で借りた時に、金利UP時の繰り上げ資金を貯めておく分は、できれば別な口座にしておきたいですね。
そしてそれをこう名付けましょう。
もし、これをなんらかの投資に回すのであれば、その時あなたはファンドマネージャー！
元本を割らないよう必死で取り組むことをおすすめます。
（そのためにあらゆる経済指標とかをチェックするクセをつけておいた方がいいかと。最近知ったマニアックなヤツですと、「ドル建てでみる日経平均」。違った見え方がしておもしろいですよ。）
ただし、金利上昇局面で半年ごとにUPしていったら、○○家住宅ローン安定化基金、すぐに枯渇しちゃいますよね。
その時はきっと、借り換えや固定に変更したとしても、元の条件に戻ることはないでしょう。
その辺のリスクが気になるのであれば、固定をチョイスした方がいいというふうになります。
最後までお読みいただきましたこと深く感謝申し上げます。